北市府產業局辦理北投士林科技園區T16、T17、T18三處市有土地設定地上權招商案，其中T17、T18已於110年10月13日決標，由新光人壽股份有限公司得標；T16已辦理投資計畫書評選，待後續開啟價格標作業。有關議員質疑T16、T17、T18權利金估價方法、底價過低等問題，產業局說明如下:

探詢投資人意見適度調整招商條件，加速北士科園區開發

　　北士科科專區市有地T16、T17、T18屬區段徵收後可供建築土地，北市府必須依據「臺北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」規定，以設定地上權方式辦理招商並以價格決標。前兩次三塊基地合併公告招商流標，經北市府訪談潛在投資人表示，本案係設定地上權案，但招商條件有智慧健康關聯產業設施、育成中心的興建比例及租金優惠等規範，以及3塊基地合併招商土地面積較大、投資金額過高、特定產業對象尋商不易等；為吸引更多投資人參與開發，第3次公告調整為3基地個別招商，且為利產業長遠發展，相關使用均依都市計畫管制規定，不另再予設限規範特定產業類別。依都市計畫規定本案標的未來可提供生產製造空間、辦公室、生技醫療應用設施、支援性服務業及企業總部等使用。

權利金底價之審定皆符合相關規定

　　北士科地上權權利金底價查估係依據「臺北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」規定辦理，並委託宏大、永聯及第一太平戴維斯等3家不動產估價師事務所，由估價師依不動產估價技術規則及招商條件，採用「價格比例法」（權重20%~30%）及「折現現金流量分析法」（權重70%~80%）等 2 種估價方法查估50年設定地上權權利金底價，並經提報本市區段徵收及市地重劃委員會審議同意，北市府並無要求不動產估價師事務所調降查估權利金底價之情事。

　　估價師表示，由於近年產業專用區設定地上權案僅林口力行段產專區案例，故選用該案例為比較標的，其他比較標的則採商業區及住宅區設定地上權案；「折現現金流量分析法」係估價師依據不動產估價技術規則第36條至第40條規定估算總收益及總費用，反映近期營建成本上升、北士科廠辦市場相較內科、南軟尚未成熟等因素，合理預估廠辦租金成長率及空置率，所查估之收益價值。

　　公告招標期間T17案有6家廠商領標、T18案有9家廠商領標，惟領標廠商在經過評估預期的收益與投資成本後，截標時均僅1家廠商投標，且T17、T18案權利金溢價率分別為27.85%及9.26%，可見為投標人評估市場後之投資決策結果。市府收入除前開權利金外，依契約約定得標人於契約期間內每年還須繳付土地租金予市府，增加市府收益。

　　北投士林科技園區是臺北市未來產業發展的重要基地，未來得標廠商必須依照設定地上權契約、都市計畫等相關規定辦理，市府相關單位也會依既有機制強化違規查察，以確保相關使用符合產業發展目的。
 
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