| 危害民主與法治的「都更法規」與「不正當程序」 (112.8.8) | 台灣都更權益促進會 0988-729-724 | ||
| 無理的都更現況↓ | 都市更新相關法規 | 關鍵爭議 | |
| 現況一 | 所有新建築物的建造成本、售價，以及老房屋的價值，通通由政府的遊戲規則決定，而且有老房屋的一定要賣，新房屋怎麼買亦由政府制度決定，且買賣價格通通由蓋房子的建商自己花錢請估價師制定，此價格定案後買賣雙方不得有異議，不管誰要買賣房屋，都不能再討價還價！ |
A.都市更新條例§50：由實施者(如：建商)委任三家以上專業估價者查估後評定之。… | 估價師聽命建商，縱使有3家，攸關分配權利的估價條件仍由建商決定。 |
| B.都市更新權利變換實施辦法§13：評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。 | 用過去的價格，充當未來新成屋的售價作分配。報核後至新房屋點交，時間落差至少6~20年。 | ||
| C.都市更新條例§3：權利變換：指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人… | 若建商不同意，地主竟無出資委建的權利，只能合建，讓自己的土地被迫部分出售，再放任建商於容積移轉中再度稀釋。房價上漲只能全歸建商。 | ||
| 現況二 | 買賣房屋即日起改成多數決，只要同一個社區超過80%的人同意，其他20%的人就要少數服從多數，不可以有意見，所有結構、建材由建商主導，買賣雙方不得有意見。 | D.都市更新條例§57：權利變換範圍內應行拆除或遷移之土地改良物，由實施者依主管機關公告之權利變換計畫通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移…。實施者應於權利變換計畫核定發布後定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存。 | 未侷限於危險或有公共安全疑慮之老舊建物。都市更新審議委員定案後，建商即可主張政府代拆。 少數只能服從多數，已違背憲法，未保障人民之生存權、工作權及財產權 |
| 現況三 | 買賣房屋新規定，同一區的人，如果要買房，只能一起買，而且限定只能跟同一家建設公司買，還不能多買；如果要賣，也只能賣給同一家建設公司。 | E.都市更新條例§53：權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出…。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。 前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。 |
價值、價格、分配等攸關地主之權益，即使有爭議，房子照拆、照蓋，未來僅能以較低之更新後價值找補。地主注定只能當輸家。 即便於自己土地可興建範圍內想多選房屋，也必須經建商同意。 |
| 現況四 | 所有地主買房屋時，只能買預售屋，不能買成屋，如果預售屋蓋成爛尾樓，政府不負責任，因為要優先照顧成案不易的建商，並保障公務員免於被告。 | F.都市更新權利變換實施辦法§10：…權利變換後未受土地及建築物分配或不願參與分配者，其應領之補償金於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。 | 經公劃地區超過75%或自劃單元超過80%以上同意即可展現多數暴力，不同意就提存。每戶老宅都像一只LV包包，建商相中了，非賣不可，且只能用路邊攤價格販售。 |
| 現況五 | 房屋買賣成交比較重要，房屋品質居次，建商賣預售屋時承諾的所有品質和標準，最後房子蓋完的時候，通通不用履行責任，政府只負責監督預售屋的交易過程，只要成本造價符合審議原則，預售屋就可以開始興建。 | G.臺北市都市更新及爭議處理審議會歷次會議通案重要審議原則：不介入價格審議，僅依估價師及不動產估價師技術規則審議合理性；價值認定應符合相關法規。 | 公辦公聽會、幹事會、聽證會、審議會，只強調是否有合法性，不會站在地主方維護權益。 未有續建保證，爛尾樓風險無法避免。若有建商出具之「協議合建分配內容」，則可演出其分配比率或精算成本，應得以此成本作為採行權利變換時之分配依據，無需再採行預算制的共同負擔提列標準作分配依據。 |
| 現況五 | 房屋買賣成交比較重要，房屋品質居次，建商賣預售屋時承諾的所有品質和標準，最後房子蓋完的時候，通通不用履行責任，政府只負責監督預售屋的交易過程，只要成本造價符合審議原則，預售屋就可以開始興建。 | H.都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表：未將建商財務控管、監察成本納入，應編列財務暨會計稽核費用，由公正第三方如銀行提供擔保 | 縣市政府每三年調整一次，已加計物價指數等成本加成項目，屬預算制，但卻無決算稽核。預算經審議會通過後，建商少支出的項目都屬多賺的，政府無履約要求、亦不控管品質。 |
| 現況六 | 建商自行精算和承諾的房屋售價，不能當作買賣參考或執行依據，只能依照政府制定的成本提列標準，作為買賣雙方的交易價格，避免市場過度混亂，意即價格由政府審議決定。 | I.臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項：可加成項目眾多，有浮報成本疑慮。 | |
| J.臺北市都市更新自治條例§14：…以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。 | 建商可將街廓外的馬路劃入更新單元，變成參與權利變換的所有權人並享受道路開闢高達15%的容積獎勵，並可稀釋建地地主的土地和分配價值。 | ||
| 現況七 | 為了確保交易安全，避免衍生釘子戶，阻礙城市發展，相關的審議委員，要以大局為重，不可以過度偏袒巿民，相關法令諮詢人員和政府委辦廠商，都必須以能成案的KPI指數作為競標基準，維護民眾財產、提升市民權益，不是相關人員的責任。 | K.臺北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點：六、申請人或實施者依本條例第二十二條或第三十七條規定擬具事業概要或都市更新事業計畫申請核准或報核時，更新單元範圍內所有權人之同意書重複出具，應…以申請人或實施者擬具事業概要或都市更新事業計畫申請核准或報核受理先後為審認同意書之準據。如前已受理之申請案已達法定同意比率，後案不受理並駁回之… | 建商於事業計畫報核後，其它廠商或都市更新會均不得再送件，實施權利即遭建商壟斷，且不易撤銷，歷年經市府撤銷案件未達1%，且無明確退場機制。 多數地主簽下事業計畫同意書後因不諳法規，事後無法撤銷同意書。 |
| 現況八 | 房價上漲時，建商會搶著蓋，增值的利潤全歸建商；成本上漲時，建商會不會蓋，要靠建商的良心和財力，若運氣不好賭輸了，變成爛尾樓，政府沒有責任接管，只能怪地主自己瞎了眼。 | L.稅捐稽徵法§41：納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以下罰金。 犯前項之罪，個人逃漏稅額在新臺幣一千萬元以上，營利事業逃漏稅額在新臺幣五千萬元以上者，處一年以上七年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以上一億元以下罰金。 |
對政府而言，是真協議+真權變； 對地主而言，是真協議+假權變，且屬實質逃漏稅捐之行為，因為僅「權利變換」可享有土地增值稅、契稅免徵，若採「協議合建」僅得減徵40%。 超過九成以上都採行真協議+假權變報核送件，政府不介入合建契約之私權糾紛，避免自身觸法，但裝作不知道，則有瀆職風險。 相關專業諮詢或服務櫃台因為留不住人才，改為召標委外後，加速官署能力弱化，易遭利益團體把持壟斷。 |
| 現況九 | 如果簽了合建契約，偏偏又沒有落日條款，一輩子只能期待建商從你家賺到更多錢，才有機會完成重建；若簽了信託契約，不動產早早被鎖在銀行，都更30年不成，期間都不能移轉、不能買賣、不能再借房貸，信託費最終恐由地主支付。 | M.中華民國刑法§213：公務員明知為不實之事項，而登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處一年以上七年以下有期徒刑。 中華民國刑法§214：明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。 |
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| 現況十 | 如果你家被隨便一位路人甲通報為歷史建築物，又被文化局核准，就不能再重建，只能將容積移轉出去。如果建商買了許多馬路用地做容積移轉，又依政府制度做增額容積、TOD獎勵，賺的錢全歸建商，還可以多分一些建地持份，間接稀釋地主的土地，都是法令許可的。 | N.臺北市土地使用分區管制自治條例§97-7：本市為加速都市計畫公共設施保留地之取得，保存歷史街區及歷史建築物，並維護都市景觀及開發之公平合理性，建築基地之建築樓地板面積得以移轉至其他建築基地。 O.修訂臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫：依內政部營建署98年3月2日台內營字第0980029408號函釋，都市計畫容積移轉之容積屬永久定著，接受基地得按其原基準容積及移入容積之容積總量申請建築，與建照是否廢止無涉，然容積獎勵係屬一次性獎勵，建照廢止後獎勵之容積即滅失，爰容積移轉與容積獎勵間之負擔義務仍應有所區別。 P.都市更新建築容積獎勵辦法§8：協助取得及開闢都市更新事業計畫範圍內或其周邊公共設施用地，產權登記為公有者，依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以基準容積百分之十五為上限… Q.都市更新建築容積獎勵辦法§17：處理占有他人土地之舊違章建築戶，依都市更新事業計畫報核前之實測面積給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積百分之二十為上限。 |
包括都市更新建築容積獎勵辦法、TOD容積獎勵、TOD增額容積，均屬一次性獎勵，重建時用完後就沒有下次，土地的容積率並沒有放大。例如原本建地1000坪，容積率400%，總基地容積值=4000坪，當申請TOD容積獎勵+TOD增額容積合計共爭取到50%=2000容積坪時，負擔這些獎勵成本的建商，就會要求分配334坪的土地。此外合建過程中若建商與地主5、5對分，剩下的666坪土地要再割一半給建商，所有地主將只剩333坪土地，因為多數建商不允許地主出資分潤，形同割地賠款，成就建商暴利。但也因為民智已開，未公開透明的推動方式將遙遙無期，無限放大時間成本，形成地主與建商雙輸的局面。 ●處理違章戶過程中，是否編列拆遷補償費、占有他人土地之舊違章建築戶處理方案費用等，也可能是弱化原合法地主分配權利的因素之一。 |