都市更新統包捅出什麼大簍子？ (台灣都更權益促進會、台灣都更顧問)


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都市更新案、危老重建案，甚至一般的素地重建，對於外行的地主和所有權人而言，往往喜歡採用「統包」的方式，把整個都市更新流程、建案、營造工程或麻煩事一併發包出去，例如簽約給建商、簽約給全案管理公司、統包給建經公司等等。但這樣做，真的能減少麻煩嗎？還是統包之後，反而會衍生更多問題？

其實，這就像賭博，正如台語所說：「好運抽中時鐘，歹運抽中龍眼」，成敗全憑選擇廠商的決策。地主們可能會說：「我們都選最知名、最大品牌的啊！」沒錯，但最知名、最大的品牌，價格往往也最貴。如果必須少拿 3～5 坪來換取高端廠商的服務，在最終票選時，這些高檔廠商還能順利雀屏中選嗎？更現實的是，你以為選擇高端廠商，就一定不會出問題嗎？他們給你的條件，真的合理嗎？

每個重建案，談不上「最公平」，只有「相對合理」。對廠商而言，他們的合理性是建立在整體建案的投報率之上。如果某個案子的 CP 值遠低於平均水平，他們自然不願承接，或者即便承接，也可能拖延工期，等到未來沒有其他工程時再來施作，藉由時間換取利潤。如果地主們很著急，自然無法談到好的價格！

除了統包，還有更好的選擇嗎？

想想一個最簡單的道理，全台灣那麼多房子，真正由高檔廠商建造的有多少？拉長時間軸來看，當房價上漲時，高檔廠商蓋的房子，真的漲得比較多嗎？

舉個例子，假設某都市更新案中，A 廠商（高端）與 B 廠商（一般）在相同的土地地段、相同的土地使用分區，建造條件完全一致。A 廠商的共同負擔成本是每坪 45 萬元，而 B 廠商每坪僅需 30 萬元，那麼 A 廠商的房價，真的會比 B 廠商高出 1.5 倍嗎？

當然不是！

房價包含「建坪成本」與「土地價值」，必須先將土地成本攤提到每建坪的成本，才能做合理比較。例如，當地土地成本每坪 200 萬元，都市更新案的住三用地，每坪土地可蓋出 5 建坪，則每坪土地攤提的建坪成本為：

200 ÷ 5 = 40 萬元

因此，高檔 A 廠商的每建坪總成本為 45 + 40 = 85 萬元，而一般 B 廠商的每建坪總成本則為 30 + 40 = 70 萬元。這表示，A 廠商的房價合理價值約為 B 廠商的 85 ÷ 70 = 1.2 倍，而非 1.5 倍。

影響房屋品質的關鍵是什麼？

當我們檢視同樣的容積率、區段與風水，外觀與機能看似相同時，還有什麼因素會影響房屋品質？

當然是那些不容易直接看到的部分，如建築安全、結構工法、工程查核、耐震係數、隔震制震技術、信託與履約保證、續建機制、鄰損保險等，這些都與地主的利益息息相關，而不只是未來眼睛看得到的建材與裝潢品質。

如果有機會讓地主們透過觀摩、學習與比較，把這些複雜的工程與建材攤在陽光下，明碼標價，這樣的透明機制難道不值得爭取嗎？如果在案子初期，地主們還搞不清楚狀況，就急著把整個案子「統包」給某個廠商，這些條件還能有談判空間嗎？一旦建材價格上漲、廠商利潤受損，他們還會認真為你蓋房子嗎？

統包，會不會反而變成「捅出大簍子」？你以為那些爛尾樓的問題，都是建商的錯嗎？地主真的沒有責任嗎？

台灣哪個建商，不是地主？沒有黑心地主，哪來黑心建商？

A 廠商 VS. B 廠商，真的有這麼大差距嗎？

假設 A 廠商興建的房子每坪開價 120 萬元，而 B 廠商興建的房子每坪開價 100 萬元，兩者外觀一模一樣，耐震係數也相同。或許 A 採用 SC 鋼骨結構，而 B 採用 RC 鋼筋混凝土結構，那麼地震來時，A 一定比 B 安全嗎？這種認知，在科學上其實是錯誤的！

再進一步思考，如果 A 廠商的外牆全部採用昂貴的石材，而 B 廠商的外牆則使用磁磚，甚至只用隔熱漆或仿石材塗料，這些較便宜的工法，在房屋安全性上真的會輸給石材嗎？你真以為把好幾噸重的石材掛在你的外牆上，看起來比較氣派，卻也增加建築物的載重，真的保證不會掉下來嗎？未來的市場，安全問題絕對是王道，誰好賣、誰難賣，還真的說不準，自然不會有成本越高的越好賣這種道理，這只是恰恰中了廠商的詭計。

許多地主們的想法，往往建立在「大家都這麼說」、「一直以來都是這樣」、「不是都這樣嗎？」這類長期輿論灌輸的觀念上，而這些觀念背後，其實傳達的是行銷學上最基本的邏輯：外觀比實用更重要。

但這樣的想法，難道不是違反應用科學嗎？應該是「實用」優先，外觀再來加值，這才合理，不是嗎？

你都懂這些道理，但為何一碰到建築，就容易被牽著走？建築的基本價值，首先應該是結構安全、建築安全，只要耐震係數相同、沒有偷工減料，在政府法規監管下，各家建商能做的其實大同小異。即便換了建築師，設計費對總成本的影響也相當有限。然而，品牌知名度卻往往能影響買方的品質認知，這就像 LV 包與普通包的價值差異一樣。

統包真的划算嗎？

對統包業者而言，額外的利潤來自於銷售溢價。本來每坪 100 萬元就能熱賣，他們透過加工與品牌形象塑造，希望能把成交價格推高到 150 萬元，以獲取最大價差。

但如果你是自住的地主，這種浮誇的價格，最直接的後果就是高昂的管理費。當管理費每月動輒 8,000～10,000 元，老地主們，這筆錢你願意長期支付嗎？還是最終選擇賣掉，等於只幫別人蓋了房子？

你想要的，是住，還是賣？

都市更新後，你是想住下來，還是打算賣房獲利了結？

想賺錢與想居住，在規劃設計上的考量完全不同。在你還沒決定之前，真的要急著「統包」嗎？還是更需要願意說真話的人？

都市更新假想圖

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