都市更新的「賽局理論」 
  
  
 這四種情境正呼應了賽局理論中的「非零和博弈」：彼此信任才能做大餅，猜疑則只會搶破餅、吃剩飯。但難就難在信任難以建立，注定都更「合建」案，只能愈走路愈窄。  
   
 但在市場上諸多對建商不利的疑慮中，總會有10%~20%地主無法真心信賴，賽局經常破局，投資泡湯，彼此坐困愁城，成就「囚犯困境（Prisoner's Dilemma）」反成常態。  
  
 🧠 市場風險加深困局：資訊不對稱+不確定性 
  
 都市更新還牽涉許多外部不確定因子，這些因素放大了「不合作的風險」，使囚犯困境成為常態。只要是都市更新案，地主與建商合建，就會成了地主方拿身家押注，建方拿積累信譽對賭，當安全無人可保證、成本不可控、資金不週全、房價難預期，即便雙方選擇合作，但市場不友善，仍可能出現以下四種變數： 
  
 一、成本、售價皆上漲：雖有利潤空間，但資金週轉壓力劇增，稍有延誤即成爛尾。 
  
 二、成本、售價皆下跌：建商無利可圖，計畫停擺，地主受損。 
  
 三、成本上漲、售價下跌：傷害最重，建商不願進場或要求地主讓利，協商破局。資金不足+無利可圖，多數廠商肯定不興建或成就爛尾樓，再要脅地主加價。 
  
 四、成本下跌、售價上漲：表面皆大歡喜，卻易引發地主認知不平，對建商「暴利」產生敵意與抗爭，若雙方合約有漏洞，官司訴訟就來了。 
  
 這些不確定性使雙方在初期談判階段難以做出合作承諾，也導致部分地主選擇「觀望、對抗」來降低風險，卻反而陷入拖延與不信任的惡性循環。 
  
 🏚 賽局失衡的常態：信任赤字與破局機率高 
  
 在實務中，只要有 10%～20% 的地主不願配合、或無法信任建商，即足以拖垮整案整合。建商方面雖承擔專案成本與信譽風險，但面對資金、政策、市場多重不確定，僅能以保守策略因應，缺乏誘因承擔更多讓利或風險。 
 最終，地主與建商彼此「押注對方會背叛」的心理，讓合作破局成了常態 —— 正是賽局理論所揭示的典型「囚犯困境」。 
  
 ✅ 解法：制度設計與信任機制導入 
  
 要擺脫囚犯困境，關鍵在於： 
  
 一、資訊對稱與公開透明（引入公正第三方審計、專業顧問機制） 
  
 二、逐步信任建立機制（分階段履約、合作條款彈性化） 
  
 三、風險共擔機制（例如備用金、履約保證、設定停損條款） 
  
 四、政府政策背書或優惠誘因（如容積獎勵、融資協助）