| 台灣都更權益促進會 : 為何「權利變換」讓實施者大賺？ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
占2/3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
＋ |
|
|
30% |
＋ |
|
|
|
＝ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
14% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
風管費 |
|
若高樓層售價為均價 |
1.2倍 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 甲 |
不論是否簽署「合建契約」，採行「權利變換」時，若原本地主可分回
70%，實際分到的，只會更少！ |
| 原議定 |
老屋價值 A= |
15.0億 |
B= |
12.0億 |
(成本) |
|
C= |
13.0億 |
(原利潤) |
|
D = |
40.0億 |
(權變成屋總值) |
| 當採用權利變換，地主可分回70%時 |
「權利變換」原分配占比： |
原本地主分回= |
70% |
、 |
建商分得= |
30% |
|
D1= |
28.0億 |
、 |
D2= |
12.0億 |
| 當風險管理費歸建商= |
12億*14% |
= |
1.7億 |
(C3 風險利潤) |
|
D1= |
28.0億 |
、 |
D2= |
13.7億 |
| 實際分配占比： |
地主分28億= |
67% |
、 |
建商分13.7億= |
33% |
賺 1.7億 |
(已扣銷售費) 總價值=41.7億
(分母) |
|
| 乙 |
假設「新成屋總價值」不變時(成本未漲、房價未漲，當高樓層售價為均價的 |
1.2倍 |
(=低樓層售價為均價的0.8倍) |
| 高好賣 |
老屋價值 A= |
15.0億 |
B= |
12.0億 |
(成本) |
|
C= |
13.0億 |
(原利潤) |
|
D = |
40.0億 |
(權變成屋總值) |
| 當高樓層售價為均價之1.2倍 |
「權利變換」原分配占比： |
原本地主分回= |
70% |
、 |
建商分得= |
30% |
|
D1= |
28.0億 |
、 |
D2= |
14.4億 |
| 當風險管理費歸建商= |
12億*14% |
= |
1.7億 |
(C3 風險利潤) |
|
D1= |
28.0億 |
、 |
D2= |
16.1億 |
| 實際分配占比： |
地主分28億= |
64% |
、 |
建商分得= |
36% |
賺 4.1億 |
(已扣銷售費) 總價值=44.1億
(分母) |
|
| 丙 |
當「新成屋全體總價值」增加 |
15% |
，且高樓層售價為均價的1.2倍，即成本未漲、房價上漲) |
| 房價漲 |
老屋價值 A= |
15.0億 |
B= |
12.0億 |
(成本) |
|
C= |
13.0億 |
(原利潤) |
|
D = |
40.0億 |
(權變成屋總值) |
| 當高樓層售價為均價之1.2倍 |
「權利變換」原分配占比： |
原本地主分回= |
70% |
、 |
建商分得= |
30% |
|
D1= |
32.2億 |
、 |
D2= |
16.6億 |
| 當風險管理費歸建商= |
12億*14% |
= |
1.7億 |
(C3 風險利潤) |
|
D1= |
32.2億 |
、 |
D2= |
18.2億 |
| 實際分配占比： |
地主分32.2億= |
64% |
、 |
建商分得= |
36% |
賺 6.2億 |
(已扣銷售費) 總價值=50.4億
(分母) |
|
| 丁 |
若高樓層售價為均價的1.2倍，當「新成屋總價值」增加 |
15% |
，且成本上漲 |
30% |
，且高樓層售價為均價的1.2倍時 |
修正權值 |
| 成本增 |
老屋價值 A= |
15.0億 |
B= |
15.6億 |
(成本) |
|
C= |
15.4億 |
(利潤) |
|
D = |
46.0億 |
(權變成屋總值) |
| 當高樓層售價為均價之1.2倍 |
「權利變換」新分配占比： |
修正地主分回= |
66% |
、 |
建商分得= |
34% |
|
D1= |
30.4億 |
、 |
D2= |
18.7億 |
| 當風險管理費歸建商= |
15.6億*14% |
= |
2.2億 |
(C3 風險利潤) |
|
D1= |
30.4億 |
、 |
D2= |
20.9億 |
| 實際分配占比： |
地主分30.4億= |
59% |
、 |
建商分得= |
41% |
賺 5.3億 |
(已扣銷售費) 總價值=51.3億
(分母) |
|
| 戊 |
若高樓層售價為均價的1.2倍，當「新成屋總價值」增加 |
15% |
，且成本上漲 |
30% |
時，且以老屋價格購買 |
30%容移 |
修正權值 |
| 買容移 |
老屋價值 A= |
15.0億 |
B= |
23.3億 |
(含買容移： |
4.6億) |
C= |
16.9億 |
(利潤) |
|
D = |
55.2億 |
(新成屋總價值，含容移創價：9.2億元) |
| 當以4.6億元，購買30%容移 |
「權利變換」新分配占比： |
修正地主分回= |
58% |
、 |
建商分得= |
42% |
|
D1= |
31.9億 |
、 |
D2= |
28.0億 |
| 當風險管理費歸建商= |
23.32億*14% |
= |
3.3億 |
(C3 風險利潤) |
|
D1= |
31.9億 |
、 |
D2= |
31.2億 |
| 實際分配占比： |
地主分31.9億= |
50% |
、 |
建商分得= |
50% |
賺 7.9億 |
(已扣銷售費) 總價值=63.1億
(分母) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
