| 都市更新 協議合建 V.S. 權利變換 | |||
| ●權變後未達最小分配面積單元 地主只能領錢走人？ | |||
| 台灣都更權益促進會 免費諮詢、契約審約、共學成長。先整合、後選商、享受開發利益、承擔最低風險 | |||
| 項目 | 協議合建 | 權利變換 | |
| 1 | 實施主體 | 股份有限公司(民辦) (建商、營造廠、建經、顧問) |
都市更新會(+代理實施者)、 股份有限公司(民辦)、 政府(公辦都更) |
| 2 | 法律依據 | 以私契約規範雙方之權利義務， 政府端不協審、不介入 |
受「都市更新條例」相關法令規範 |
| 3 | 同意門檻 | 達80%以上， 未同意戶政府端要求：真誠磋商 公權力介入可能性較低 |
達80%以上， 政府端較有機會強拆未同意戶 |
| 4 | 應簽署文件 | 事業計畫同意書、 更新會同意書(假權變)、 私人合建契約、 |
事業計畫同意書、 更新會同意書、 私人合建契約(民辦才需要) |
| 5 | 契約提供者 | 實施者(建商) | 依各縣市政府權利變換計畫書，或另簽私人契約(民辦) |
| 6 | 制度效力 | 依私人合建契約 | 政府保障 |
| 7 | 建材、品質 | 實施者(建商)決定 | 依共同負擔提列標準而定 (審議委員部分把關) |
| 8 | 建築風險 | 實施者(建商、營造廠) 可能因財務因素工程逾期或停工，造成爛尾樓。 |
實施者(建商、營造廠、更新會) 承擔。銀行資金提供有依據，搭配建經分層撥款，降低爛尾樓風險。 |
| 9 | 跌價風險 | 實施者(建商、營造廠) 承擔跌價風險，可能降低興建規格與建材。 |
如實施者是更新會，應事先約定可降價求售，降低餘屋壓力。 |
| 10 | 成本 | 實施者(建商)決定 報價是否公允難判斷、常灌水。 |
依各縣市政府權利變換共同負擔提列標準計算成本。工程造價有固定標準，政府把關。 |
| 11 | 利潤 | 未來房價上漲時，獲利全歸實施者(建商)，地主會有被剝削感 | 未來房價上漲時，獲利全歸實施者，若為更新會，可分回最多。 |
| 12 | 保證金 | 建商可能依土地價值的一定比例計算保證金給地主，分期支付、分期繳回(一般可能給本票或少額現金) | 無 |
| 13 | 銀行資金協力 | 實施者(建商)決定 土地融資款應轉為建築融資使用，才有保障 |
可依新成屋總價值提供5成至7成的貸款，用以支付共同負擔所需之成本，雙北市較可全額融資。 |
| 14 | 實施者報酬 | 承攬利潤，未公開 (一般約為總銷30%) |
依共同負擔提列標準中的「風險管理費」(台北市、桃園最高16%，新北市最高14%，各縣市政府滾動調整)，另有發包和議價利潤空間 |
| 15 | 地上物補償 | 依協議內容給付 | 依拆遷補償計畫提列， 每月租屋津貼亦有相關計算標準 |
| 16 | 分配決定權 | 實施者(建商)決定，以談判、妥協、合意達成分之協議，釘子戶較多(應有權利變換之從優條款) | 依３家估價師之估價結果而定，分配公平合理(一般可分回較多) |
| 17 | 分配原則 | 依合建契約規範 一般原地主由1樓往上選，建商由上往下選(高樓層高單價均屬建商) |
依權利價值分配 可自由或共訂選屋、選車位原則 |
| 18 | 爭議處理 | 得向法院提起民事訴訟， 若屬真協議、假權變，恐涉及刑法使公務員登載不實罪、詐欺罪 |
提出異議、行政救濟 |
| 19 | 原屋與新屋價值認定 | 實施者(建商)決定 | 公開抽籤選任3家估價師，依估價結果而定，實施者可訂估價條件讓估價師依循 |
| 20 | 營業稅 | 地主負擔 (105年1月1日前取得之土地免課土地之營業稅，僅課房屋價值部分) |
實施者負擔， 已內含在共同負擔成本內 |
| 21 | 契稅 | 減徵40%=打6折 (依都更條例67條未必能打折) |
免徵 (視為原有，非屬課徵範圍) |
| 22 | 印花稅 | 全額課徵 | 免徵 (非屬課徵範圍) |
| 23 | 土地增值稅 | 減徵40%=打6折 (依都更條例67條未必能打折) |
免徵 (屬折價抵付共同負擔) |
| 24 | 超額選配 (多選房屋) |
土增稅、契稅無減免 | 土增稅、契稅減徵40% |
| 25 | 執行方式 | 一、由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利，須要取得所有權人100%的同意。 二、得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。 |
一、權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，在部市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金。 二、就是透過估價的方式，將地主出的「地」及建商出的「錢」都換算成權利價值，並計算所占的比例，接著將更新完成的總價值扣掉共同負擔後，地主再依更新前的價值比例去分配。 |
| 26 | 時程 | 時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議委員會就沒有審議的權責，也就是說，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分，該怎麼分是由雙方協定為準。 常有契約糾紛，恐增添訴訟期程。 |
整合時程較長，應編列整合費用才能縮短期程(一般大約5%以內)，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明，相關估價、成本的提列，都會有政府把關，保障地主的權益。 亦可導入公辦都更方案，由政府作東協助發包、招標。 |
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