~當初以為是保護傘，最後卻成了無人監督的風險來源
近年來隨著都市更新與危老重建案大量推動，越來越多地主接觸到「建築經理公司」這個名詞，許多建商為安撫地主疑慮，宣稱會引進建經公司協助監督工程、確保品質與履約。但實情卻是：過去擁有銀行背景、形象穩健的建經公司，如今恐怕早已變質，很容易成為與廠商掛鉤的商業工具，在缺乏法源規範下，不僅無人監管，連履約保證都可能形同虛設，讓地主誤以為的保障變成陷阱。
一、從「建經公司」變質說起：銀行金控背景已成歷史
在過去，所謂的建築經理公司（以下簡稱建經公司），多半由金融機構設立，例如中國建經、中華建經、東亞建經、合眾建經等，有著公股銀行的背景，在市場上具備高度公信力。其主要業務是擔任建築主與營造廠之間的工程管理人，包含：
控管工程進度與品質
監督工程款撥付
管理履約保證金
協助驗收與點交
在當時，多數地主會認為「只要有建經公司介入，就多了一層保障」，甚至有如對「銀行」般的信任。然而，隨著民間資本大量投入、「銀行」逐步退出這一領域，今日市場上的建經公司，多已脫離金融體系，淪為追逐利益的廠商之一。換言之，他可能就是一家建商或集團的關係企業，只是換了名字，換湯不換藥。即便是銀行背景，恐怕也都是過去式，頂多只是股東中有沒有銀行，不代表跟銀行的保證、保障有任何關係。掛勾這件事，很容易成為常態。
二、建經公司無法源依據，根本無人監管
法律上，建經公司過去的業務曾有一套制度化規範。原有的《建築經理公司管理辦法》由內政部制定，針對建經公司的組織、人員資格、業務行為等都有詳細條文限制。然而，在民國92年（2003年）1月1日，配合《行政程序法》的修法，該辦法因無明確法律授權依據而被廢止，至今已超過20年未有任何專法取代。
這也就意味著，今日市面上的建經公司，其設立方式與一般「工程顧問公司」或「管理顧問公司」並無不同，只需在經濟部完成工商登記即可營業，毫無專業門檻與監督機制，更非特許事業，幾乎任何人都可以成立。
三、地主誤信保障，保單與履約形同虛設
在都市更新與危老重建實務中，建商為了降低地主疑慮，常承諾引入建經公司並辦理履約保證。但真相是：
保險金額不足
多數履約保證保單的保障金額，往往只涵蓋初期工程或設計費用，與總工程造價相比根本不成比例。萬一建商倒閉或停工，保險根本無力支付後續成本。曾有承擔續建的廠商向「台灣都更權益促進會」的律師表示：我只收到25萬元，如何續建？
保險範圍模糊
多數保單內容未明確定義「違約情形」、「何時理賠」、「由誰啟動申請」，實務上很難真正申請到理賠。
建經公司與建商利益一致
有些建經公司甚至是建商轉投資、房仲轉投資或長期合作夥伴，對施工品質、成本控管根本不敢真正「監督」，反而容易成為包庇者。
四、政府缺乏定位，地方法院難管
由於建經公司不屬於營造業（不受《營造業法》規範），也不需要執照、不需登錄在建築主管機關，自然不受內政部或地方建管單位監管。一旦出事，地主也無申訴對象可投訴，最多只能走民事訴訟，但建經公司本身可能資本額低、無資產可供賠償，訴訟結果也淪為空談。
這種情形下，即便表面上有建經公司、履約保證、施工監督，實際上全無保障機制，與「紙上安全」無異。
五、不動產交易的灰色地帶：法制真空的巨大風險
營造業有營造業法管理、建築師有建築師法、估價師有估價師法、不動產經紀人或房仲，也有不動產經紀業管理條例在把關，但在不動產交易與都市更新這類涉及數千萬元價值的重大民間投資項目中，建經公司原應扮演第三方監督者，協助地主與建商之間建立信任機制。但在現行體制下，這一角色反而容易成為假象。沒有法源、沒有監督、沒有懲戒，完全仰賴市場自由運作，風險由地主獨自承擔。
六、結語：建經公司不是保證，是警訊！
對於正考慮參與都市更新、危老重建的地主而言，千萬不要被「有建經公司協助」的話術所誤導。建經公司是否可靠，不在其名稱或外包裝，而在其：
是否真正獨立於建商利益
是否具備專業技術與實績
是否願意與地主簽訂三方契約，明定責任，且地主一定要另外請第四方確認契約安全。
是否提供真實有效的履約保險與保固保障
未來法制改革若仍未補上這一塊，建經公司將持續處於「無人管」的灰色地帶，而其造成的續建風險、履約爭議、品質爭端，也將成為不動產交易中持續擴大的隱憂。
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