都更依專有面積分配土地看懂停車位面積灌水手法 (台灣都更權益促進會-台灣都更顧問、都更危老網-大台灣新聞網)


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Q1 地主詢問：
關於協議合建合約中的土地持分，此條約是否可能被建商扣除法定及增設停車位，把可共同分攤的土地面積給扣除了，且增設停車位還屬於建商的？

站長回覆：

Q1：
針對契約中的內容，問題應該拆開來回覆如下：

一、分給地主的土地持分，是否因為基地總面積，已經有一部分先被停車位所占空間稀釋，導致擁有主建物的地主們少分了土地？答案是：有可能。雖然停車位也要花錢買，而且還不便宜，但多數建物權狀面積的每坪單價，通常都會比車位的每坪單價高，因為在地政登記面積中，每個停車位所占空間的坪數分配，也就是停車格加上車道，一般大約有9~14坪左右，但最小也可能小到只要超過2.5*5.5*1.8平方公尺，大約7.5坪以上就符合法規，若在台北市，一個車位350萬很常見，但每坪不到50萬元，就遠低於建坪的單價；但如果在桃園市，一個車位200萬，每車位單坪價格大約25萬左右，倒也不會跟建坪售價差異太大。除非有地主不買停車位，他的土地持分就會比其它人少，或者有人買了2個或3個車位，其土地持分就會比其它只買1個車位的多。至於這種土地分配方式公平否？就見仁見智，未必有結論。

二、建商是否因此可自己多保留一些車位，擁有較多的土地分配面積？在這種分配模式下，答案是肯定的。這種情況可能發生在大面積開發，法定停車位充裕，只要開挖到B3就可以蓋出比法定停車位多更多的停車空間，而地下室開挖成本又不會增加太多時，就容易有這種情況發生。過去就有不少建商，明知必須要擁有主建物權狀面積才能擁有停車位，竟然創造出了僅僅只有一坪大的管理室，竟由數十個社區外人共同持分，同時還可以搭配買車位的不合理現象，藉此能將車位賣給社區外的第三人，但未來在管理上，都會出現非常嚴重的問題，光是管理費怎麼繳，就會吵成一團，亂象叢生。

三、增設停車位還屬於建商的？雖然法定車位要共同持有，增設車位可以專有，但這部分仍要視合建契約內容而定，有的契約會約定地主們和建商，各自擁有停車位總數的50%，如果建商所分配到的新成屋只有30%，會不會有可能在銷售的考量上，建商將其要銷售的面積，改成小坪數套房且多戶數的規劃，創造更好賣、每戶都可配車位的銷售策略，或是將多餘的車位再透過上項的投機作法對外銷售，都是地主們要設法留意的。

有關停車位的地政登記作業，在新建物的共有部分登記方式中，可分為「分別登記」、「合併登記」。「分別登記」就是把大公、小公、車公等等都分別用不同的建號作登記，好處是產權登記範圍清楚，易於管理，但缺點則是，受限於建物設計本身，公設比不夠彈性，不易調整；「合併登記」則是把大公、小公、車公全部編入同一建號，並註記各戶內含車位的面積占比和編號，此缺點是產權登記範圍不明確，不容易管理，但優點是可彈性調整公設比，要大一點、小一點，都可以從車位面積占比中作細部更動，相對作價也容易，例如，許多建案要求公設比不得超過33%，這時就要在建築師的基本設計及細部設計階段提出公設比分析表，但因為無法確認未來是否還會有更動，公設比如果做到剛剛好，也怕未來登記時有個萬一，建商就要違約了，因此經常會保留一點空間，先做到32%左右，之後再利用停車空間的乾坤大挪移，在最後的保存登記階段，作到接近33%，以創造建商的最大利潤，也因此，建商如何能夠講清楚、說明白，愈模糊
，才愈有空間，此時就只能有一個大公，只能運用合併登記來達成目標。

雖然車公可納入同一張建號內，但前題是，必須共有才可以，如果這個車公裡面只有一個地主持分1/1，就不是共用，就不能自成一個車公。此外不同的車位類型也有不同的限制，例如法定車位，就不能列入主建物的專有部分，只能放入車公或大公，但超過法定車位數以外的自設車位、獎勵車位，就可以列入專有，例如讓一樓住戶專用一樓的車位。如果同時要滿足共有車位以及專有車位，就不能放在同一個建號內，勢必要作成二個建號。

另外有關停車位不得分配土地持分部分，行政院消保處曾表示，配合民法第799條第4項修正，審查完成的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，已明訂往後預售屋停車位將記入共用部分，乍看似乎預售屋停車位不能分配土地持分，但其實這樣的說法容易引起誤會，中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明說：「嚴格來講，此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響，依然可以分配土地持分。」另外一個例外是，若區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分另有約定者，從其約定，這也表示，停車位不分配土地持分這件事，真的沒有絕對，最終仍依各建案的起造人如何分配而定，以下的文章，也只能參考就好，不必太較真。

預售屋新制110年上路停車位不分配土地持分
https://www.cna.com.tw/news/ahel/202012240156.aspx
（原文刊載於2020-12-24 13:52 中央社）

停車位有沒有土地持分差在哪？業界：因這原因新制恐釀全台5大亂
https://www.storm.mg/lifestyle/3595818?page=1

大小公與停車位如何登記面積？法定停車位、增設停車位、獎勵停車位差異
https://tnews.cc/ur/NewsCon5267.htm

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Q2 地主詢問：
因為《民法》第七九九條第四項修正，限專有部份能分配土地，此次修法將車位列入「共用部分」，法定車位不分配土地，但另有約定者，從其約定。所以補充協議中條列如下，是否可保障地主的權益或如何補充條列可更好的保障地主的權益？

站長回覆：
Q2：
土地持分大小要怎麼分配才合理？《民法》第七九九條只是提供一個依循的方向，其中第4項的法條如下：
「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」

這項的重點是最後這幾個字：「但另有約定者，從其約定。」

就是可以不依循專有部分面積與專有部分總面積之比例，大家或者起造人、實施者約定好，也可以，法條的用意，自然也是因為這部分的分配對相關當事人的權益影響有限，因此並未強制規定。

實務經驗中，也有地政士主張，應該依照銷售面積作為分配土地的標準，反而會比較公平，就如同用各戶總價值來分配各自土地的大小，是不是比較合理？

誰的錢付的多，或總坪數比較多，未來土地也比較多，是否比較合理？以免有人的專有部分面積較少，但權狀面積比較大，例如一樓擁有騎樓的地主，他的騎樓必須是「共用部分」或「專有部分」，法無限制，萬一騎樓的錢是一樓負擔，卻未納為專有部分，對一樓就不公平了；另外若有地主的公設面積比較大時，硬要他分配的土地比較少，也說不太過去。

主要是如何分配土地持分的方法，不管怎麼分配，都不致於影響到多數地主的權益，地主建議的方向，本質上影響不大，但要依地主所建議的方向請建商修改，也是OK的，但要小心，未來擁有2個或3個或更多車位的地主，他的土地就會分到比較大，沒買車位的地主，土地就會比較少，是否公平，未來30年或50年後再都更時划不划算，都可以另外討論。

民法第 799 條：
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=799

關於公寓大廈騎樓為專有部分或共用部分之疑義
內政部營建署函 95.09.15.營署建管字第0950046616號
https://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E8%A7%A3%E9%87%8B%...

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Q3：增設停車位是否是建商可操作的空間？若規劃很多增設停車位，是否都屬建商的？若如此，建商就多挖走了車位，也減少了可分配的總面積，這觀點是否正確呢？

站長回覆：
Q3：這跟成本有關，地下層挖越多，免計容積但可出售的車位就越多，但成本也越貴，要精算才知道划不划算，但因為車位再多，都只能賣給大樓內擁有主建物面積的地主，不能銷售給社區外的其它人，地主們是不是願意多買車位，或多餘的車位是否有辦法出租以增加社區的共同收入，都要詳細評估。

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Q4:請教"地下層挖越多車位越多，但成本也越貴"，這成本是否歸類於建商出資，列入都更的共同負擔? 若是，建商是否可藉由增加增設車位把共同負擔增大，而把地主能分回的總價值變小? 同時也擴大建商分回的價值? 建築法規對於增設車位是否有規定上限?

站長回覆：建築法規對於增設車位目前無上限，要挖到地下18層也可以，只是成本太高，沒人這麼做，但挖到B7、B8是有的。這也是建商容易灌水的部分，如果走真權變，根本不會有這問題，車位扣除成本後多賺的，地主們大家都分得到，否則就只能在建商前期整合階段，被建商誇張的共負比，嚇到趕快去簽合約，然後就中計，之後被迫打官司...綿綿無絕期。

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