天花板水泥掉落應該申請海砂屋檢測嗎? (台灣都更權益促進會-台灣都更顧問、都更危老網-大台灣新聞網)


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台北市中山區A小姐來電，住在五樓公寓的四樓，最近家中天花板一直有水泥塊掉落，樓板鋼筋裸露，請問哪裡可以找到結構技師幫忙做海砂屋檢測？應要檢測好，還是補強就好？

站長回覆：
所謂的海砂屋，指的是水泥結構體中的氯離子濃度超高政府制定的標準，大約是每立方米超過0.6公斤(概略)，一般是在民國70年到82年這個區間興建的房屋，被滲入海砂的可能性較高，因為當時台灣的建築法令，正從建蔽率管制，轉型成容積率管制，也就是以前蓋房子，只要符合建蔽率規範，例如住三地區的房子，當時的建蔽率是60%，100坪的土地,每層樓只要不蓋超過60坪，要蓋三樓或十樓都可以，只是超過五樓以後，建蔽率每多一層就要扣2%，所以當時五樓和五樓以下的老建物，建蔽率都在60%以內，但七樓的建蔽率，就會變成56%。

由於當時許多建商知道未來蓋房子的總量即將被限縮，所以建商就搶著用舊規定申請建照，多蓋一坪就賺一坪，但卻因為砂子不夠，政府一時也注意，就讓砂石業者在淡水河靠近河口的附近取河砂，因為海水一漲潮，河砂就成了海砂，所以才會有許多建案摻到海砂，導致房屋久了之後，水泥結構產生快速老化、強度衰減、水泥塊掉落、鋼筋裸露，房屋結構出現愈來愈高的風險，例如桃園龜山區光峰路一處社區，在民國108年8月19日，四樓地板，就是三樓的天花板，突然瞬間崩塌掉落，兩戶變一戶，差點將樓下的住戶活埋。(海砂屋兩戶變一戶　天花板突掉落她在樓下差點被活埋 https://news.housefun.com.tw/news/article/512079235556.html )

◎如果單純從外觀檢視，能看出海砂屋嗎？
這必須視混凝土掉落的頻率，愈常掉落，海砂屋的可能性愈高；可以先請檢測單位先來做1、2孔的鑑測，幾千元就夠；因為有時只是天花板的混凝土老舊龜裂，未必都是海砂屋。

海砂屋可能這麼嚴重，但也不必因為家中天花板有部分水泥細塊掉落就感覺整個樓板快掉下來，這時住戶可以選擇找水泥工人來維護，也可以找結構技師來檢查到底算不算是海砂屋？哪個比較好？如何選擇，會有以下幾個關鍵要注意：

一、水泥師傅來補強真的有效嗎？工法和用料怎麼選？
水泥師傅光用眼睛，只是經驗推斷，如果眼睛看得出來，就不需要結構技師檢測了，沒有儀器檢測，都聽聽就好。
由於海砂中的氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。根據海砂氯離子濃度與建築物使用年限的研究顯示，海砂屋一般可能只有六至十年的使用壽命，但是不是海砂屋要檢測後才能知道。而防蝕的方法，坊間主張兩種方法，一是陰極防蝕法，一是電化學去鹽法，以降低鋼筋腐蝕速度，延長房屋結構壽命(http://www.swok.com.tw/building/seasand.htm)。主要的做法和目的，就是達到防水防蝕，就能減少結構中的鋼筋因為鏽蝕而失去功能，也能避免天花板持續大量的掉落，但能治本嗎？用對防蝕方法，絕對可以延長房屋壽命，雖然不是治本的方法，但至少短期內不會看到掉落物，暫時不會有被什麼東西砸到的風險。

二、如何申請海砂屋檢測？
提供鑑定服務和諮詢之相關單位有：建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院、台灣都更權益促進會等等。檢驗的方向是針對建築砂及混凝土塊檢驗其中之氯離子含量作檢測，化驗所需時間大約一週。由於最近送樣分析之數量甚多，或許需多等些時日才能獲得。

臺北市政府認可高氯離子混凝土建築物鑑定機關(構)
https://dba.gov.taipei/News_Content.aspx?n=986A6D37F7EDC714&sms=0DC3BE7AEBF07F97&...

https://www.itri.org.tw/ListStyle.aspx?DisplayStyle=13_content&SiteID=1&MmmID=103...

三、萬一真的被驗出是海砂屋怎麼辦？會不會影響房價？會不會被罰？還是有容積獎勵？
海砂屋在都更重建的市場中，如果是在台北市，因為容積獎勵可以堆疊，對改建戶有如是大補丸，但如果經公告未改善，會被政府連續處罰，有時同意改建的住戶，還會因為其它人不同意，而被連帶處罰，要另外透過簽署切結等方式，才有可能少罰或不罰。
相對的，如果海砂屋不是在台北市，又遲遲無法重建，對房價的影響當然非常大，尤其是離開雙北地區，因為房價和營造成本相去不遠，重建成本相對是很大的負擔，往往重建後只能分回的面積，可能只有一半，自然會減低住戶改建意願。至於會減少多少面積？或是在台北市可以增加多少重建面積？都要評估和獲得政府最終核定的海砂屋容積獎勵後才會知道。

四、只有我的天花板是海砂屋，還是整棟都是？別樓層不做檢測有用嗎？海砂屋檢測費誰出？貴嗎？
海砂屋檢測並非強制事項，一般由住戶自己出，而且因為每層樓灌漿時採用的進料砂都可能不同，所以這層是海砂，不代表另一層樓也一定是海砂，因此費用會由該樓層的住戶自己出，例如四樓住戶申請檢測，同層共有4戶，則可由4戶共同負擔。
海砂屋鑽孔檢測，就是所謂的鑽心，基本要鑽3個孔，超過單層面積600平方公尺，每200公尺加鑽1個孔，而且要取樑的部位，鑽孔深度要達11-12公分，直徑5.5公分，不會貫穿樑,而是從中間截斷將水泥孔柱取出，當然這就是檢測單位的技術所在。
一般鑽心，一個孔要價3千元,大約鑽心完3週後會有完成，但下結論、判讀另外收費，如果是4層樓就由8戶分擔，另加2-3萬元判讀費。簡單說，費用約略一層樓3萬元。

五、做完海砂屋檢測，會不會讓原本不好的結構，因為樑柱被鑽孔採樣而變得更糟？回填有用嗎？
由於海砂屋鑽孔檢測，要取樑的部位，如果原有結構已經很糟，當然不建議，最好打掉重蓋，但不太容易！但住戶也要有認知，一旦結構體被鑽孔，即使回填水泥補好再上漆，外觀可能看不太出來，但對結構還是有一定的傷害。

六、有可諮詢的電話嗎？
海砂檢測單位：
一、工研院材料所。收費標準：每件樣品五千元，第二件起每件二千元。 035-9168335
二、黃昭琳工程顧問 02-22395929
三、桂田實驗室(海沙屋鑑定) 02-66378009
海沙屋檢測每件3,000元(不確定是否有波動)
台北市信義區松德路303號電話：02-7262366
台北縣五股鄉成泰路3段544-11號電話：02-2941567
台北縣中和市建一路124號電話：02-2265715
桃園市大園區五權村下埔8鄰81-23號電話：03-3817289
嘉義市友愛街92號電話：05-2330661
台南縣永康市南工街342號電話：06-2017999
高雄市建德路73號電話：07-3953773

輻射檢測單位(價格部分請自行再確認)
一、輻射防護協會
收費標準：五十坪以內，每件三千元。
聯絡電話：(035)722-224

二、輻新公司
收費標準：
三十二坪以下，二千五百元。　　　　　
三十二坪以上，每坪八十元。
聯絡電話：(02)736-3656

三、華鈞公司
收費標準：
二十坪以下，二千五百元。
二十至五十坪，三千元。
五十坪以上，四千五百元。
聯絡電話：(02)368-8182

四、貝克西弗公司（原資佳公司）
收費標準：
二十坪以下，一千六百元。　　　　　
每超過十坪內加收四百元。
聯絡電話：(02)2702-9086

七、政府有補助款嗎？
台北市海砂屋建築物鑑定都更同意比達1/2即可前進每戶可補助20萬
https://tnews.cc/ur/newscon2022.htm

https://dba.gov.taipei/cp.aspx?n=F84FB7D8FCAB69BC 財政部已核定，海砂屋經工務機關或結構工程工業技師公會鑑定後，可依鑑定之受損程度，比照房屋稅條例中規定來減免房屋稅。即房屋毀損面積在三成至五成者，房屋稅減半；五成以上者，則免徵房屋稅。
其他相關於海砂屋之部份，亦見於消費者保護法中；如果在該法施行後 (83.1.1)，不幸買到海砂屋，可依法要求建商賠償三倍的成交價格。

政府為顧慮輻射屋之危險與人民之權益，定有輻射屋拆除重建標準與補助措施如下：
拆除重建標準：受污染戶中有百分之二十之輻射年劑量在零點五侖目以上，且同時有一戶超過壹點五侖目以上，或有百分之二十之輻射年劑量在零點五侖目以上，且不適合採取拆除重建以外之改善方式者。

重建補助措施：經評定達拆除重建標準後三年內向當地建管機關申請重建，經行政院核準後，住戶可依原建蔽率重建，並增加百分之三十之容積率或總樓地板面積。

若未達拆除重建標準但輻射年劑量在零點五至壹點五侖目之間，住戶可向原委會申請改善規劃設計及四十萬元以內之補助改善工程經費。

八、可於哪裡查詢到房屋是否為海砂屋?
https://dba.gov.taipei/News_Content.aspx?n=4241595307FE7055&sms=87415A8B9CE81B16&...

https://www-ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDYxL3JlbGZpbGUvMjI3MjQ...

https://www-ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDYxL3JlbGZpbGUvMjI3MjQ...

何謂海砂屋：http://www.i-part.com.tw/diary/diary_viewpage.php?o=2225461&d=55

110年公告之
臺北市政府認可高氯離子混凝土建築物鑑定機關(構)


九、海砂屋如何產生的？
海砂屋其實是『高氯離子鋼筋混凝土建築物』，民國70～82年時營建景氣大好，河砂不夠用，不肖業者改採自淡水河口開採，河海交界處的砂鹽分(氯化鈉、氯化鎂)偏高，其中的『氯離子』會造成鋼筋極易與水分產生化學作用，造成快速的鏽蝕。

https://concreteyang.blogspot.com/2019/04/blog-post_28.html

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