地主如何啟動都市更新的第一步？有承諾才有信任！ (台灣都更權益促進會、台灣都更顧問)


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地主詢問：

會參加說明會的都是「基本贊成的地主」……..
而沒出席的地主仍無動於衷、請問如何處置？


站長回覆：

啟動都市更新的第一步，不是空談、不是談感情，必須有明確的約定，或具體的承諾，才能夠長出「信任」！

找任何專家到社區開說明會，再怎麼厲害都只能做半套，剩下最重要的社區凝聚，還是必須回歸到地主自己身上。

因此站長和台灣都更權益促進會的建議是：先把有意願的地主們先整合起來，先了解大家出資或不出資的意願，並且討論具體的共同承諾內容，不再只是流於無效的意願表達。

何謂有效的表達？

說穿了就是把「錢」先搞定，直接直球對決，問清楚、講明白，就是最好的策略，站長在上百個社區的宣講中，經常以具體的個案和實績，直接告訴地主們，別的建案如何創造財富、如何省錢、如何降低風險，了解實際的重建分配和利潤後，通常都會有超過90%的地主搶著出錢，因為實在沒有幾個投資標的，可以比參與都更出資，創造出更高、更穩健的利潤，而且只賺不賠！

這是許多中小型建商，之所以願意不斷投入都更市場的主要誘因，但壞就壞在因為央行的融資管制，導致現在許多建商借不到錢，才會造成全台許多公辦都更案，即便有20~30組建商來領標，最終沒有一個來投標！

其中的關鍵，其實跟地主的分配比率和都更成本並沒有太直接的關連，只是因為多數分析人員和地主都沒當過建商，不瞭解建商真正最大的獲利來源，才會找出許多藉口，怪罪到地主太貪心、分太多，或是因為釘子戶、整合困難等等問題。其實關鍵只有一個，就是借不到錢，在113年9月的央行第七波信用管制後，全台建商的融資款都被鎖住，即便都更、危老不受銀行法72-2條的總量管制，一樣會受到不動產貸款集中度的總量管制，到目前為止，央行只願意優先協助都市更新會的案場解除禁令。

因為都市更新的重建政策，本質上是為了幫危險的老屋重建，不是為了幫建商賺錢，所以地主們一定要趕快搞清楚，不是建商不去標政府的公辦都更案，不是建商不讓利，而是沒有銀行的資金，建商根本不會想做都更，因為做都更的人，通常口袋深度都有限，圖的是以小搏大的超高本益比，也就是不動產投資中，所謂的自有資金報酬率ROE(Return On Equity)，因為都更案的自有資金比自地自建案所需的資金小太多了，所以才會有許多不想自己花大錢買地蓋屋的小中型建商，願意花五年、十年、二十年慢慢陪地主熬一鍋粥，只是過程中的時間風險，讓許多建商誤判，不論是政策的變動、資金的取得、地主的刁難，有太多老鼠屎，都足以毀壞那一鍋粥，最終熬著熬著，就算粥全熟了，還有人敢吃嗎？

人的問題永遠是最大變數，真正內行、理解都更風險的建商，只會自己找地自己蓋，那才是真的，其它的，可能是運氣好，或還沒跌倒、還在苦撐，等待雨過天晴…，但等得到嗎？最奇怪的是，都更或危老，要打掉的是民眾自家的房，地主自己都莫不關心，國家給足了裡子(容積獎勵、補助款)和面子(新大樓有電梯、有停車位)，還要苦苦挨求建商們幫忙政府做業績，最後政府績效差，建商也賺不到錢，看似美好的都更海市蜃樓，反而成了巨大錢坑！

唯一不會變成錢坑的方法只有一種：就是地主自主更新，因為土地價值高，又沒人可捲款潛逃，地主們利用老屋和土地的財產，充當自有資金，很容易就可以蓋一間、賺一間。價值翻倍的最大獲利者，那裡是建商，都是地主！只是地主還在睡，因為搞不清楚利潤來源，所以獅子大開口，所以不想承擔重建風險，加上過去的建商們也不希望地主自主更新，害怕美酒佳餚全被地主們搶走了…，其實許多建商做錯了、被騙了，他們錯把地主點的光明燈錯當願景，不斷飛蛾撲火，最終經常因為飛向燈火受困、撞死或被電擊棒給消滅掉。平均每20案或50案才能成就一個都更案，至今恐怕仍然如此。過去每案建商要賠上三千萬，如今可能下修到500~1000萬，還是賠多賺少，建商們都在等待政策的恩澤，等待一個成功案例，可以把過去輸的賭本全部贏回來！但若您是這個成功都更案的地主，恐怕心裡要有個問號，自己是否已當了冤大頭？只能怪當年簽約時太傻，每戶白送人數千萬元。類似的案例，站長已屢見不鮮，經常協助許多地主補破網！

此外，建商最大的風險仍是「地主」這個「人」的變數。地主可能是釘子戶，但也可能拿著捕蚊拍在等你，建商所承擔的風險其實無敵大，尤其現連政府也不鋌，央行認為建商只選高房價地段重建缺乏正當性，老百姓和政府連手時，恐怕只有快快變身成地主，才能享有都更的護身符！其實建商只要轉當出資者，所有利潤可到手，風險大幅降低近零，還那麼辛苦做啥！

因此，啟動安全都更的第一步，不是找建商，而是讓地主們先整合、再選商！

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如何整合？關鍵在於前期整合所需的費用，都是地主共同的投資，先確定可出席地主的意願，才能夠走下一步。

之後再討論是否共同出資自聘一位推動師專責整合？但地主仍可保有出資或不出資的決定權。願意參與前期投入資金者的相對保障為何？「台灣都更權益促進會」和站長都會在「都更權益說明會」中，一一說清楚、講說明。因為這是做人最基本的信任基礎來源，我們不要去拗人家，也不輕易受騙上當，掌握出資權，才有主導權，都更才不會爛尾或讓人予取予求。

因此地主們可以先有一個假設：

一、我不出資，但可以給出資者相對承諾嗎？如果鄰居幫你出，或有其他金主幫你出，可以給他承諾嗎？否則土地是地主的，出資者只會做白工，不會有建商進場，這也是許多建商一進場都要求地主簽合建契約保障建商的原因。

二、我願意出資，每戶可望多增加500到1000萬的資產，願意分擔前期資金，例如每坪土地前期大約需出資10萬元，或者未來也願意參與都市更新會，利用銀行100%資金重建？

三、願意共同負擔一位推動師的月薪，協助本社區整合，簽署經地主們決議且有效的共同承諾契約嗎？

四、共同承諾契約，是以地主最大利益為出發點，在可以滿足多數鄰居需求的前提下先凝聚共識、建立承諾，才能給出資者相對保障。

如果您願意真誠的面對問題，真的想都更，重建安全、舒適、便利的好宅，「台灣都更權益促進會」和站長的諮詢專線，隨時為您而開： 0988-729724 。

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