特種商業區之亂 
  
  
 這些特種商業區的來源與法源依據，主要來自台北市都市計畫的通盤檢討過程，特別是1995年左右（民國84年）公告實施的「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」及後續相關都市計畫變更。這些「特種商業區」不是一開始就有，而是為了「處理既有高強度使用、重大公共設施或特殊政策需求」所加設的都市計畫彈性分區。 
  
 法源依據 
  
 上位法：《都市計畫法》及其施行細則（允許都市計畫內土地使用分區細分，並視實際需要調整使用管制）。 
 主要法源：《臺北市土地使用分區管制自治條例》 
 這是台北市土地發展的「憲法」。該條例第 三 條定義了基本的分區（商一、商二等），但「特」字分區則是透過該條例的附表，或是依據都市計畫程序另外設定的限制。 
 另，該條例第 四 條定義了各使用分區劃定之目的和使用強度。並在第二章、第三章分別記載住宅區、商業區各種不同建蔽率、容積率等規範。 
 具體來源：台北市都市計畫書（主要計畫及細部計畫）中的通盤檢討案，經都市計畫委員會審議通過後公告實施。這些「特」區多源自早期住宅區或較低強度商業區的變更，但也經常有商三特但又適用商二的基地，反而其容積率會從560%，變身成630%，這類型也經常出現。 
  
 「特」區怎麼來的？（由來與目的） 
 台北市在都市計畫通盤檢討時，為了促進商業發展、活絡特定地區經濟，會將部分原屬住宅區（或較低等級商業區）的土地變更為商業區使用，但為了避免過度開發、維持原有居住環境品質或交通負荷，刻意不提高使用強度（即容積率、建蔽率仍維持原分區標準）。 
  
 歷史背景： 政府在進行都市計畫變更時（例如：從住三變更為商一），為了避免容積突然暴增導致環境衝擊（交通、公共設施負擔），會在該次的「都市計畫書」中註記：「本區變更為商業區，但其容積率及建蔽率仍依原住宅區標準辦理」。 
  
 這就是為什麼您的土地謄本寫「商三」，但容積卻只有 225%（住三標準），而不是標準商三的 560%。 
  
 這種變更後的區塊，就標示為「XX種商業區（特）」或簡稱「商X特」。 
 「特」代表「特定」或「特種」（特定條件下的商業區），意思是使用項目可比照該種商業區（允許更多商業、娛樂等活動），但建蔽率與容積率仍回歸原屬分區（通常是住宅區）的較低標準。 
  
 常見例子： 
 商三特：使用可比照第三種商業區（允許零售、服務、娛樂、批發等），但容積率、建蔽率照原第三種住宅區（通常容積率225%、建蔽率45%）。 
 商一特、商二特：類似邏輯，使用放寬但強度維持原住宅區水準。 
  
 這種設計是台北市特有的彈性管制方式，目的是「放寬使用但不放寬強度」，避免住宅區突然變成高密度商業區，造成居住環境惡化或交通癱瘓。 
  
  
 如何修改法規，讓「特」字土地回歸商業區規範？ 
  
 要讓這些土地「名實相符」，目前有三種主要的法律路徑可以爭取： 
  
 1. 參與都市計畫「通盤檢討」（主要路徑） 
  
 依據《都市計畫法》第 26 條，地方政府每 3~5 年應進行一次通盤檢討。 
 做法： 地主或在地協會可以透過陳情，要求市府將該特定區域的「特」字標籤拿掉。 
 理由： 主張該區環境已變遷、公共設施已完備，或是原本限制的因素已消失。 
 實例： 台北市近年針對「住三特」等分區有逐步放寬或回歸住三標準的討論(如：「臺北市土地使用分區管制自治條例」第九十五條之三修正草案條文對照表)。 
  
 2. 修改《臺北市土地使用分區管制自治條例》增訂「落日條款」 
  
 這是從「市議會」層次修改法律。 
  
 做法： 推動修改自治條例，加入類似「本條例修正後，凡原屬特定商業區之土地，經繳納代金或提供回饋後，得回歸原法定商業區容積」的條文。 
  
 難度： 極高。因為這涉及全市性的公平性，且市府通常會要求極高的「回饋金」或「代金」，以補足增加容積後的外部成本。 
  
 3. 透過「都市更新」或「個案變更」並繳納回饋金 
  
 如果您等不及通盤檢討，可以採取更為主動的作法：依據《都市計畫法》第 26、27、27-1 條，提起「個案變更」。 
  
 回饋機制： 既然「特」字是當初為了限制開發強度的條件，現在想拿掉，政府通常會要求地主「買回」容積。 
  
 捐地： 捐出部分土地作為公共設施。 
  
 繳納代金： 以現金補償政府，這筆錢會進入都市建設基金。 
  
 三、 現行實務上的建議與對策 
  
 如果現在就想重建，不必非得等法規修改，可以先評估以下方式： 
  
 確認「法定容積」與「容積獎勵」： 
 雖然法定容積被限制在「特」（如 225%），但都市更新獎勵與危老獎勵通常是以「法定容積」為計算基數。如果能爭取到回歸標準商業區（如 560%），那基數變大，獎勵也會隨之翻倍。 
  
 尋求「回歸商業區使用」之陳情： 
 台北市都委會目前有一種趨勢，是針對早期因「工業區轉商業區」而產生的「特」字土地，若該區發展已成熟，地主可聯合起來向都發局提出「專案通盤檢討」，要求恢復為標準商業區容積。 
  
 注意「建蔽率」限制： 
 有些「特」字區是為了保護特定景觀（如陽明山周邊或古蹟旁），這種修改的難度比一般單純因開發強度限制的「特」字區更高。 
  
 站長總結： 
  
 「特」字土地是歷史遺留的產物，讓地主手握商業區土地卻只能蓋住宅區的坪數。最有效的改進方式是「聯合鄰里，在都市計畫通盤檢討時集體陳情」，要求政府取消過時的限制。這需要與當地的市議員合作，在議會與都委會中施壓，才能從法律制度上徹底解套。