暴利末日都更建商退居第二線利人利己！ (台灣都更權益促進會-台灣都更顧問、都更危老網-大台灣新聞網)


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從民國87年都市更新條例推出至今，都更這個名詞已經伴隨台灣人長達24個年頭，曾經協助推動都巿更新的建商,在與都更沾上邊之後，到底是加分、減分？具備優勢、還是劣勢？是好評多、還是負評更多？

回答這個問題不難，因為銀行、建經公司、都市更新會、以及越來越多全案管理公司的出現、以及各縣市政府強化自主更新輔導的量能越來越多時，已經給了明確答案。過去建商的優勢，正逐漸被更多新的整合方式和族群所替代，原因不是建商不會蓋房子、也不是其所創造出來的爛尾樓問題，而是從根本上被發現，都市更新與單純的素地重建，在權利主題上，本來就大大不同。

建商買地蓋房子，消費者再去買預售屋、新成屋來居住，所有權人本來是建商，透過買賣交易，將產權移轉到消費者身上，建商想賺多少自己決定、市場決定，消費者嫌貴就不要買，並沒有對錯或害誰權利受損的問題，這是單純的買賣行為，透過建商對土地的開發產生建物，為投資標的加值，創造出更高單價的新成屋，以獲取最高利潤，即便報酬高達200%或500%，建商承擔開發風險，享受開發利益，天經地義的事情。

但都市更新就不同了，權利主體從頭到尾都是地主，只是在過程中多了所謂的實施者，這實施者往往也正是出資者，提供加工服務，讓老屋變成新屋，加值後讓地主和實施者雙雙獲利，最終地主領到更有價值的新成屋，而實施者獲利了結，領回投資金額，同時也享受全部的盈餘分配。關鍵就在於，當知識愈普及，就有愈多地主要質疑，為何請建商當實施者，原本的權利主體就變成建商，地主就不再能參與盈餘分配，只能任由建商主導分配，這已經顯失公平！

如果是地主自己請來建商，甘願簽下合建契約，當都更變得遙遙無期時，怨不得人。但更多的現狀是，建商根本是不請自來，而且還輪流來，或透過轉讓權利，將整合到一定比例的地主們盤給下一家，然後再不斷的惡性循環。地主可以被騙一次，但是當你被騙3次、5次，在這樣的制度下，還能不覺醒嗎？

不可否認，這其中的共犯，還有更多仰仗建商，在背後協助敲鑼打鼓，辛苦耕耘的推動者。姑且不論他是地主或是其他專業人士，如果推得成，讓地主透過都更創造利潤，絕對是功德一件。問題是，當知識越來越普及，就會有越來越多更理性的地主，想要爭權利、講法律、分配更多利益，聰明人變多的時候，建商版的都更模式，就會更窒礙難行了，過去的地主，傻傻合建、傻傻分配，讓建商賺飽飽，地主們也早早換新房子住，通常都是等到分配完成，才發現中計了，或是自始至終，從來都沒有發現貓膩，這樣的人，其實活得最自在，也是所謂的透過讓利，退一步海闊天空！

但是隨著越來越多地主和年輕人的覺醒，都更的巨額利益就會像其他產業一樣，開始從成長期、穩定期、走入停滯期，利潤越來越薄，風險越來越大，如果你是建商，還不轉型，只能等著被淘汰。

都市更新或許跟政黨輪替很像，正從國民黨時代，走入民進黨時代，如今又多了民眾黨、其他在野黨，每次的政黨輪替，每一次的政策革新，都會讓制度越來越清明，水清了，魚就不來了，畢竟混水中才能摸魚，無利可圖時，為何還有建商不怕死，想要投入都市更新的市場？

越來越多的地政專家、都更專家已經開始示警，中小型建商的末日，已經開始倒數，滴答、滴答、滴答...，這回他的對手，不只是營造廠，而是所有有房、有地的老百姓，因為在許多媒體的推波助瀾之下，建商早已被迫承擔起奸商、暴利的原罪，不斷遭到唾棄和背叛，沒有人認為你承擔風險，就應該享受暴利，因為原本的權利來源，都是地主的，是別人的，而不是建商自己原有的，建商每多賺一塊錢，就等於搶走地主一塊錢，這時候告訴地主要看得開、放得下、要讓利，才能夠成就最大獲利，地主聽得下去嗎？殺頭的生意有人做，賠錢的生意你要做嗎？

當你成為全民公敵的時候，還有必要忍辱負重嗎？還不該退場嗎？還以為政策和官員會站在你這邊嗎？是不是有點像清朝時代以前的尿壺，用過後又被嫌臭！

建商和營造廠，在都更或危老重建的過程中，扮演的角色當然不應該是尿壺，更不能是奸商，可惜的是，一旦建商跳入第一線，從整合的第一天開始，就注定要被罵得狗血淋頭，只要100個地主當中，有1、2個讀過書、蓋過房子的人，很快的就會成為建商眼中的釘子戶，但仔細想想，這些地主是釘子戶？還是太過講道理！但講道理有錯嗎？老屋的權利不正是地主自己嗎？建商的進駐，到底是要乞丐趕廟公，還是富人趕廟公？整合的工作到底是地主自己的責任，還是建商搶著做、心甘情願承擔風險，最後卻又抱怨連連的事業？

在政府培育出更多地主成為都更推動師、危老重建推動師，加速地主自行整合時，以及銀行開始投注前期資金和100%的建築融資款時，建商還剩下什麼優勢？

其實蠻多的，因為建築經驗、風險承擔能力、市場銷售和分析能力、包裝能力、口碑、創價、管理等等，都是只能做一案建商的都市更新會所欠缺的，但唯一建商最弱的，恰恰正是與蓋房子、賣房子、管理、包裝完全無關的整合問題，當全台灣的老百姓都認為建商是黑心的時候，建商怎麼還要跳進黑水溝呢？

有建商說，台灣的土地越來越少，蓋一塊少一塊，不做都更難道等著被淘汰？

當然要做，但不應該是做第一線的整合，透過合建契約綁架地主，而是要退居第二線或第三線，在社區整合差不多的時候，利用建商資金上和經驗上的優勢，協助不出資的建商派地主，以合建換取分配價值；也協助參與更新會卻不出資者，享受部分的盈餘分配；至於參與更新會且願意全額出資的地主，建商的投入也可換取應有的承造人報酬。

或許對建商而言，原本龐大的利潤都被地主們稀釋掉了，還有利可圖嗎？別忘了在都巿更新的過程中，建商並不是權利主體，只是配角，從來都不是主角，怎麼會有想賺取暴利的念頭？都市更新只是讓建商有機會維持原有的開銷，參與投資獲取合理的報酬，從中維持並累積企業的能量，想真正獲利發大財，還是要從市地重劃、區段徵收、自地自建當中獲取更多報酬，自己可以掌握的，才會最甜最香，不是嗎？

當然，其中的關鍵因素在於，真正資金充沛的建商、營造廠，單純做素地開發就好，沒事誰要去淌這渾水？但總有口袋不夠深、財務槓桿玩很大，甘冒高風險、圖謀高利潤者，只是這真相一旦被地主拆穿，這建商還混得下去嗎？

建商們，趕快退居第二線吧！

唯有把整合交還給地主、交還給都更和危老推動師、交還給全案管理團隊、交還給都市更新會，讓專業的來打頭陣，等到具備事業計畫送件門檻時，不出錢的地主們出現，才是建商發揮的最好時機；等到真正取得建造執照，可以蓋房子的時候，建商的管理能力和創價能力，才會開始被重視，當你是地主們所欠缺的營養素，你有錢、有能力、有價值，還怕沒有人會找你嗎？

拒絕契約綁架、讓建商回歸建築專業、讓地主自主、先整合後選商，充分落實各階段的專業分工，讓推動師有事做、地政士、建築師、土木技師、結構技師、律師、不動產經紀人、房屋仲介，各自回歸自己的本業，專業分工，人人有活幹，才能事半功倍。

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當建經公司越來越多、銀行承接的更新會案件越來越多，當政府的政策方向已經離建商越來越遠的時候，身為建商的你，是否意味到轉型後的市場，已經讓建商在都更領域中嚐不到甜頭？應該要好好思考，破局再出發的時刻已經來到！

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