籌組都市更新會之前 先向建商學習！

都更，要成就的是地主和屋主，最應該獲得保障的，也是原所有權人，過去大家害怕建商賺走暴利，想將建商拿走的留下來，讓地主們可以分更多，增加都更參與的意願。非常好，但要有一個觀念，都市更新會，就是地主們自己共同當建商，要享受開發利潤之前，就要先願意投資。

過去建商在每個有潛力的案場投入500~1000萬元，平均20個案子才有可能有1案可成，難道地主的都市更新會，一毛都不必出，就一定會有成果嗎？

是地主比較會省錢，還是建商比較精明？建商投入的錢，到底都跑哪去了？讓我們算給你看：

首先，先瞭解建商在最初，是有選案場的權利，地主有嗎？

光這一點，地主就輸了！如果基地的先天不良，地主又不團結，也認為自己不需要出一毛錢，難道以都更為業的建商，都是傻子嗎？

如果您所在的地點，有高容積、完整街廓、不太需要鄰地調處、有公寓大廈管理委員會、有海砂屋潛力、不曾有建商擾動過，才會是都更市場人人搶著進場的首選。如果是，建商才會開始評估。建商的錢，大致上會依照下面的程序陸續支出：

(◎以下相關費用、金額，僅作參考，應依個案及議價能力而論，落差很大，非收費標準，建議若涉及採購，仍應貨比三家才不吃虧！)

一、 土地開發調查：

每個案場因為建蔽率、容積率不同，地形、地貌都有差異，除了要留意基地面寬，也要小心馬路路寬和既成道路、建築線等種種可能不利開發的因素，一般素地開發，俗稱「土開」，就是台灣都更權益促進會所謂的「基地重建效益分析」，因為需要有瞭解都市計劃、建築技術規則的專業者投入，才能掌握種種開發風險，一般市場行情至少10萬元起跳。

二、 社區踏察：

做完「基地重建效益分析」，確認有利可圖時，建商才會考量是否進場，此時，如果有員工，就用自己人，若員工不足，就會找都更推動師、危老推動師，或熱心的里長、鄰長、地方頭人，在社區不斷走動，開始遊說、試探，如果有強烈意願，才會召開第一次說明會。

以上應該專業的推動師，暨俗稱的「熱心人士」，都不用花錢嗎？過程中都不必支出茶水費、交通費、人事費嗎？當然通通都要成本，一般可能有以下幾種支付方式：

甲、「後謝制」，即律師界所謂的「後酬」，事成了才需要付錢或給紅包，或如以下的「無底薪制」。

乙、「給薪制」，大約會有幾種不同方式：

(一)、 月薪制，全薪大約每月6~10萬，成事後可分配的傭金很少。

(二)、 兼職或低底薪制，一般至少要有2萬元以上才能維持基本開銷，但未來可分配的傭金較多。

(三)、 無底薪制，全靠事成後的報酬。一般又有以下幾種不同的支付方式：

1. 固定制：建商與推動者約定一個固定的報酬，一般都會以簽署合建契約書達80%以上，作為給付報酬的最低門檻。例如300坪的住三，容積225%，可能在達標後承諾分階段給500~1000萬元。

2. 依土地坪數計價：因土地使用分區差異，而又有類似以下不同的分潤方式：

A. 住三容積225%(都更一坪地可蓋大約5坪)，每坪土地報酬大約3~4萬元。例如賈先生的土地持分有10坪，簽署合建契約書後，推動人員的隱形式報酬大約介於30~40萬元之間。

B. 商一容積360%(都更一坪地可蓋大約8坪)，每坪土地報酬大約4.5~5.5萬元。例如賈先生的土地持分有10坪，簽署合建契約書後，推動人員的隱形式報酬大約介於45~55萬元之間。

C. 商四容積800%(都更一坪地可蓋大約18坪)，每坪土地報酬大約10~12萬元。例如賈先生的土地持分有10坪，簽署合建契約書後，推動人員的隱形式報酬大約介於100~120萬元之間。

三、 重建說明書：

做過「基地重建效益分析」，也確認這塊基地的居民們多數都有意願，建商感覺有利可圖時，一般會先花錢做包裝，所謂的包裝，就是一般地主誤以為沒圖沒真相、沒圖怎麼選屋、怎麼簽合建契約的「迷幻藥」。

之所以稱之為「迷幻藥」，就是因為初期範圍都不確認，地主同不同意都不知道，可能要將甲、乙、丙切割出去，另將戊、己、庚、辛納入基地範圍，當基地形狀未確認，容積獎勵可以拿多少也不確定、有無容積移轉、增額容積、TOD容積獎勵都不確定、地主喜愛的樣式也不明確時，建築師如何設計畫圖？事實的結果就是，剛開始設計的建築圖，到最後送審核定的建造圖說，往往差異即大，光樓層數就可以變動十次之多。

因此初期的建築圖示、規劃藍圖，只能算是安慰劑，或是讓地主們產生美好憧憬，刻意製造誤會的迷幻藥，真的一點都不為過。

但要製作一份「重建說明書」，難道不用錢嗎？要花的其實不少：

甲、建築設計費：簡易版約10萬元，一般建商會擘劃美好的願意，吸引建築師幫忙免費做白工，但因為平均每20案才有一件可能會成功，熱誠的建築師要不就一體適用，一套圖大家用，要修改以後再說；要不就拒絕再玩，不想成為詐騙集團的共犯。

乙、分配試算：專業精密試算，前題是，建商一定要能大賺，又不讓地主覺得吃虧，一般行情約5萬元起跳。

丙、美工排版：約1萬元。

丁、文書處理：約1萬元。

四、 合建契約書製作：

想要綁定地主，避免地主三心二意，建商都希望有一份以保障建商為主的契約書，但因為基地實施樣態不同、合建或委建模式不同、地主意見主張和需求不同、參與模式不同，經常需要客製化，才能滿足不同社區的多元需求，因此合建契約書都需要客製化，客製化的意思就是「很貴」。

多貴，一般律師事務所研擬一份合建契約書，至少都十萬元起跳，如果超過六頁，會更貴，每頁至少要再多收8千至1萬元。但律師真的都懂都更或危老的合建契約書嗎？往往建商自己看不懂，律師也不是人人都懂，最終經常要東抄西改。但不變的是，誰是出錢的業主，就為誰多想一點，某種程度上，律師們也算是服務業。

但因為都更真的太複雜，過程中一旦有地主發現契約對他們不利，要求建商修改契約時，建商總是推三阻四，除了修改後對建商較不利，往往還有一個關鍵是，建商自己也不太懂到底這樣修會不會有陷阱，加上建商自己可能也看不太懂，找律師又要另外付一筆錢，自然都會設法先捥拒再說。

換言之，如果簽約之前，最好地主先問問對方，如何修改契約？有無相關可修改的承諾或效期？否則就算地主反過來拿十萬給建商，建商還是不會把到手的契約還給地主，因為中間的利潤，往往太大了。

五、舉辦說明會：

所謂的說明會，不是只有場地費，至少有以下支出：

甲、地籍謄本調閱，每人每份20元。

乙、製作地籍清冊，一般可能是公司員工或委託地政士，大約2萬元。

丙、租借場地、跑腿確認，便宜的大約3千元，貴的可到10萬元豪華飯店會議廳+下午茶。

丁、製作各式文宣，大約5千元。

戊、寄發通知書、張貼宣傳單，人力成本+郵寄費+車馬費，若有100戶，大約1萬元。

己、通知書寄出後，應有專人在社區加強宣導，可以論件論次計酬，也可以領月薪，或領後酬。

庚、活動現場人力，至少6人(含專業講師至少2名)，費用約2萬元。

辛、如果活動會場沒有投影機、布幕等設施，還要另加器材成本或租借成本。

壬、會議結束後，就要準備挨家挨戶個別拜訪。

六、 家戶訪視：

到地主家串門子，能夠兩手空空，只帶兩串蕉嗎？

除了長得好看，還要有滿滿的誠意，什麼叫做誠意？至少有以下幾種表達方式：

甲、小禮品：如日曆、月曆、記事本、公司紀念品，每份約100元。

乙、文宣：企業簡介、精美文宣手冊，每份約100元。

丙、飲料、小點心：每份約100元。

丁、甜言蜜語：無價。

戊、重建保證金：每戶5~~10萬元。這是建商最厲害的武器，許多手頭緊的地主一看到白花花的鈔票，心想老三剛好要繳學費，契約管他看不看得懂，反正隔壁老王也簽了，就簽吧！

七、 資料彙整：

第一線的推動人員，不論是簽到了合建契約書、事業計畫同意書，後端都需要有文書處理人員幫忙彙整、統籌，掌握進度，更重要的是，要專業分工，依照地主們提出的各種疑難雜症，找到對的人和對的答案，才能強化共識和信賴度，這部分，成本也不小：

甲、文書成本：專責或兼職人力。

乙、知識成本：專業答案確認，每案至少需編列100萬元以上，協助除錯訂正，避免一步錯、步步錯，最後全做白工，這就是一般顧問公司做的事情。

丙、專業智囊團：除了顧問公司，還是需要找願意聽話的自己人，避免被人坑，或因為見解不同、做法不同，而付出高昂的成本。包括建築師、估價師、不動產經紀人、地政士、都更推動師、律師、土木技師、結構技師、會計師、都市計畫技師、容積移轉商、綠建築、智慧建築、耐震標章等各種標章專業者等等，雖然都是專業者，但仍要小心，專業者也都經常會出錯，都更的過程中，就是一再的修正、除錯、修正後、再除錯，如果加上變更，變化和風險就會增加更多成本。

光以上成本，如果地主們籌組都市更新會，等同於自己當一案建商，此時，還要問：為什麼地主要出錢嗎？真正比較貴的還在後頭，包含「自劃單元」、「事業計畫書」、「權利變換書」、「估價費」、「完整的建築設計費」、「都市計畫費」、「專案執行費」等等，這些都是都市更新「前期成本」必須支出的款項，每個案場平均1500~4000萬的費用，沒有先支出，就無法有報告可送審，目前這個費用，都必須先由實施者或更新會自行先出資，最後內政部最多總補助款800萬，台北市580萬、新北市630萬、桃園市360萬，以上都不能重複申請哦，且可能會隨著時間而彈性調整，如果不出錢想靠政府幫忙做都更，就真的是誤會大了！

一般政府的補助款，僅限法規內有羅列的項目，而且必須地主們先支付100元，最後最多只能給50元以下，但真相是，你以為可以補助的，其實都沒有補助，你以為可以全額申請下來的，最終經常要七扣八扣，一個不小心，使用不當的程序或發票領到補助款，小心，檢調都睜大眼睛在看，因為補助這件事，從來都是萬惡的淵藪，多少官員和政商名流，因此中箭落馬，真的不可小覷！

結論：

還是自己出錢最好，不出錢，就交給建商吧！生命有限，都更只能比命長。但地主們真的知道嗎？如果每戶前期成本出資30萬，可以多分到300萬，而且這30萬，全部由銀行幫你出，真的也不要嗎？

建議如果籌組都市更新會，地主最好整合超過80%，再啟動，可以大幅減少成本支出，也減少失敗率，以上這麼高的成本，如果現在還有建商這麼做，肯定要當冤大頭，殘酷的市場正逼迫建商轉型，不變的是，一樣是朝低成本的目標前進。聰明的地主，在分階段付款之前，只有先敦親睦鄰，先整合、再選商，才看得到未來！

都更的概念很簡單，如果你不先選擇，最終就只能被選擇，黃仁勳：

either you run for food, or you are running from being food.

不覓食就等著被當食物（獵物）、不自主都更就等著被都更（獵物）。

在群龍無首的階段，或許以下的方式可以做為參考，是否適合您的社區，請自行判斷，萬事起頭難，保持一顆愉悅的心，才走得長久。

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◎以上相關費用、金額，僅作參考，應依個案及議價能力而論，落差很大，非收費參考標準，建議若涉及採購，仍應貨比三家才不吃虧！