都更涉及文資 31層降為24層才過關 (台灣都更權益促進會-台灣都更顧問、都更危老網-大台灣新聞網)


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建商都想蓋高樓，除了塑造企業實力、打造高房價，也可藉由都市更新權利變換共同負擔提列標準，讓可編列的成本最大化，因此就容易出現有5的倍數+1的樓層設計，因為在權利變換共同負擔提列標準中，愈高樓層，可提列的成本就可愈高，只要是5倍數以內，和5的倍數+1，單價就差了一個級數，建商提列的成本如果愈高，地主們可分配的總價值，自然就會愈低。

因為建商在做都更的權利變換案時，利之所趨，自然想刻意興建5的倍數+1的樓層，才能放大其獲利空間。

以下案例不確定是否有此考量，但因為涉及「文化資產保存法」第 34條規定之都更案文資審議歷程，因而自申請計畫日109/12/08起算至112/5/31收到通過文資審議結果之會議紀錄，總共經歷904天，其中文資審議期程約歷經20個月，最後總樓層數，硬是被從31層，下修到24層，才通過文資審查。文資案真的不容小覻。

對地主而言，若事前有簽署合建契約書，一般都只能分配中低樓層，居住空間影響有限，但對建商就大大不利了，因為在都更權利變換的共同負擔提列標準中，只能用較低樓層的工程造價提列，成本恐怕被迫減少，地主的分配可能因此放大。但也要考量時間成本，因為共同負擔的提列標準每3年各縣市政府要調漲一次，如果本案因文資拖延近3年，3年前的權變提列成本一定比較低，若以最近的提列標準計算，雖然從31層降為24層，少了2級，會不會真的能減少成本，則要細算。

例如107年7月版的臺北市都市更新建築物工程造價標準單價，SC鋼骨造第三級建物的提列單價，不含物價指數、地下室加成、標章成本等等時，31層~35層，每平方公尺最多只能提列75700元，但若依110年7月版本，31層~35層，每平方公尺最高可提列90900元，而21層~25層，最高可提列81600元，因此計算下來，近期24層的成本，仍會高於權利變換109年12月8日報核日前6個月內【評價基準日】每平方公尺75700元的價格，主要是因為建造成本不斷攀升，拖得愈久，似乎對建商和地主都不利，但往好處想，新成屋的房價也正不斷攀升中，共同負擔比率愈低，除了成本愈低，更新後的房價也要重新計算，愈高，地主才會分愈多，因此地主們在考量自身利益的同意，其實都需要精密的試算，才知道是否真的對自己有利。


部分資料來源：http://www.lovexl84.org/?p=1065

XX營造股份有限公司擔任實施者擬具之「擬訂臺北市XX區XX段一小段某地號等X筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」

文資審議說明:
―、「XX營造開發建設集合住宅新建工程」案,開發基地位於國定古蹟「XXX寺」隔計畫道路之相鄰街廓,土地使用分區為第三種商業區,規劃地下6層、地上31層之辦公、住宅新建工程。依「文化資產保存法」第34條規定:「營建工程或其他開發行為,不得破壞古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群之完整,亦不得遮蓋其外貌或阻塞其觀覽之通道。有前項所列情形之虞者,於工程或開發行為進行前,應經主管機關召開古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群審議會審議通過後,始得為之。」
二、本案歷經文化部110年7月29日及8月19日召開2次現勘會議，
並經文化部「古蹟歷史建築紀念建築審議會」3次審議情形：
1.110/11/12 第8屆第14次會議審議結果：不通過
2.111/8/26 第9屆第2次會議審議結果：不通過
3.112/3/24 第9屆第7次會議審議結果：通過(文化部112年5月31日文授資局蹟字第1123005195號函檢送會議紀錄)
<<由申請計畫日109/12/08起算至112/5/31收到通過文資審議結果之會議紀錄經歷904天>>

以下照片若無法顯示，請自行進入以下網站查閱
http://www.lovexl84.org/?p=1065

本案基地位置：



第一次模擬圖樓高31層


第二次模擬圖樓高26層


第三次模擬圖樓高24層


同一相鄰街廓現況實測圖(模擬圖)



※資料來源：文化部文化資產局官網及文化部文化資產局的粉絲專頁 https://www.facebook.com/moc.boch

https://www.facebook.com/profile/100067520304110/search/?q=%E4%B9%85%E8%88%9C%E7%87%9F%E9%80%A0

110年11月12日文化部第8屆古蹟歷史建築紀念建築審議會第14次會議議程

 111年8月26日文化部第9屆古蹟歷史建築紀念建築審議會第2次會議

 112年3月24日第九屆「古蹟歷史建築紀念建築審議會」第7次會議

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