房子還沒拆都更中12層老屋竟預售31樓新屋 (台灣都更權益促進會-台灣都更顧問、都更危老網-大台灣新聞網)


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請問站長：
看到附近社區中有住戶在銷售房屋，其中還顯示是31樓或16樓，但奇怪的是，那個老舊社區，現況有12棟，但每棟只有12層樓，雖然有在進行都更程序，但聽說有很多戶還不同意，都更能不能走得下去，恐怕都還有很多未知數，如此廣告內容，太令人傻眼！？台灣沒有法可管了嗎？

站長回覆：

在網路上銷售的戶數看來不少，似乎想先跳船的人還蠻多的。

還是要看房屋銷售廣告的內容，如果確實有欺騙的行為，消保法可依廣告不實裁罰。

內政部5招打炒房炒作預售屋判刑3年 2021.12.10

...內政部官員發現，整體預售屋市場出現炒作行為，不少建案採分批限量銷售，投資客利用揪團簽約後再行「換約轉售」，形成建案搶購完銷假象，造成想買屋消費者恐慌，建案售價不斷調漲，讓真正想要買房子的人買不到房子，或要出更高價錢，甚有代銷業者與炒房團合作，一起墊高預售屋價錢，從中牟利。因此管制措施將訂出五項新規定，祭出行政法和刑法兩根大棒處罰，修正《平均地權條例》和《不動產經紀業管理條例》。
https://ctee.com.tw/news/policy/562584.html
https://cteecors.azureedge.net/wp-content/uploads/2021/12/09/1210-86385-01003.jpg

預售屋聯合稽查40建案違規內政部要求從重處罰

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E8%81%AF%E5%90%88%E7%...
...有建案業者在刊登廣告上有疑似不實或誤導消費者認知情形或銷售時未揭露預售屋主、附屬建物面積及公設分攤比例。後續將由縣市政府於 7 日內要求業者說明，如經釐清有廣告虛偽不實、引人錯誤、足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平情形，將移送公平會處理，最高可罰 2500 萬元。


但重點是，如果賣的是預售屋，必須要先拿到建造執照，老屋拆除完成，才能夠對外銷售，否則就是違法銷售。如果是用買紅單的方式處理，在房地合一稅110年7月改版後，也必須要納入課稅範圍。

雖然有附近民眾會誤以為，預售屋真有這般搶手？但真相更可能是：利空的指標之一！

若產生骨牌效應，投資客拋售老屋，搶著要跳車、跳船，往往正意味著，整合的難度相當嚴峻，代表整合協商的時間已經太長，原住戶和投資客已經對重建案逐漸失去信心，想要盡早獲利了結，讓耳根子清淨一點。

至於有地主詢問，投資客退場之後，自組更新會是否就更有機會執行？

基本上時間對建商、投資客都不利，卻是更新會的優勢。

過去在台灣做都更的遊戲規則是，建商說了算，建商是決策者，分配給你多少他說了算，但如果有一小撮地主鐵了心，能夠先整合起來，利用更新會凝聚共識，就可以利用時間的優勢，箝制住建商的不當分配，取得談判的籌碼。

但關鍵還是在於，地主們是否有被合建契約綁架住？在提前拋售老屋、跳船之前，還是要先審閱一下已經簽給建商的契約內容，是否有繼受條款？如果有,就意味著買方也必需要履行原地主已簽的承諾，如果原地主沒有誠實告知買方，未來擔任實施者的建商，是有權可以追究原屋主/地主的法律責任，請求相關的損害賠償。

所以不論是地主自行銷售或是委託房屋仲介銷售，未來有意願進場的買家，都要特別留意賣方是否有簽下合建契約，如果A地主已簽過合建契約，而B地主沒有被契約綁住，或是只參與都市更新會，當A和B都同時要銷售的時候，如果原物件相同、價值也相同，那麼B的售價，一定會高於A，才符合市場的行情，畢竟簽下合建契約的老屋價值，往往也代表其都更後的權利價值分配優勢較低，因為已經欠缺可以擔任實施者參與盈餘分配的權利！更需要關注的是，在建造成本不斷上漲的年代，已經簽下合建契約的地主，即便契約內容已明文記載建商不得追加工程款項，卻也不保證建商一定不能追加款項，因為建案動輒數年，民法也有相關的權利保護契約的甲、乙雙方，如果真的不讓乙方建商追加工程款項，最終在興建過程中，成為爛尾樓的風險就會更高，對甲方地主也不會有利。

法律終究只是最低的道德標準，千萬不要天真的誤以為，官司訴訟的結果，能真的還給彼此應有的公道，除了律師、法官等業務承辦和執行人員以外，原告和被告，往往都是輸家！即便官司打贏了，也不見得爭取得到應有的最大權利。

另外對買方而言，需要觀察的指標是，原物件已經有這麼多屋主想棄單轉讓時，是否代表其都更的效能不彰，入手後恐怕要付出相對的時間成本，如果該案是海砂屋，雖然在重建過程中可以獲得海砂屋額外30%的容積獎勵，但恐怕老屋的屋主已經採用都更後的最高價值作銷售，雖然政府有強拆機制，但到底是剩1、2戶不同意，還是尚有十幾戶或更多不同意，將攸關政府執行公權力的可能性，但如果容易排除，就不應該有這麼多地主搶著拋售老屋了！

此外如果標的物真的是海砂屋，買方還需要擔心，如果超過海砂屋列管6年，非常容易經常性地被政府斷水斷電，即便上有的政策、下有對策，可以透過結構安全鑑定重新復水復電，但三不五時就停電，也會增加地主的共同負擔，加上海砂屋潛在的安全結構風險，真的有個萬一，都不是金錢可以彌補得了的。


目前能預售的規定是：
要有建照核准字號+預售買賣契約需要經內政部報備核准，才能刊登廣告。

本案經與公平交易委員會服務中心聯繫，表示不動產仲介條例的主管機關屬內政部，但其初步分析，未成案之都更案如此廣告內容，顯有廣告不實之虞，但仍要由內政部主管機關負責。

12層樓老屋還沒拆，搶用31樓新成屋銷售。但誇張的是，這個都更案，連事業計劃書都還沒有核准，就搶著用都更後的價值來銷售，實在是太扯了！

本都更案目前只進行到第四關，必須要走完23關，房屋才能夠移轉，重點是他要花幾年才能走完？一定走的完嗎？目前都還是未定數，買家要特別留意。

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