都更「前期作業」繁瑣內容    ( 台灣都更權益促進會 https://tnews.cc/UR )
	綱要	類別	內容事項
1	重 建 評 估	認知基地條件	臨路條件、鄰地檢討、畸零地檢討、單元規模、建物投影、指標檢討、屋齡檢討、土地公告現值、確認古蹟或歷史建物、文資保存釐清、土壤液化潛勢查詢、航空與高度管制、捷運開發管制、現有巷查詢、土地使用分區(建蔽率、容積率、原容積)、都市計畫書圖(主要計畫、細部計畫)、土地管制規定檢討、建築線查詢、法定空地確認、2D平面與3D立面審視、都市設計審議查詢、都市更新審議查詢、山坡地開發檢討、都市更新地區查詢
2		產權分析	土地謄本、建物謄本，確認房地權屬、土地所有權人數、面積、房屋所有權人數、面積、戶數。違章戶分析評估、陽台與地下室產權確認、建物現況查詢、門牌查詢、執照存根查詢、地籍套繪圖、合法房屋證明、公有地處置、實價登錄查詢(售價初勘)、造價初勘
3		容積獎勵	都更獎勵、危老獎勵、容積移轉、TOD容積獎勵、TOD增額容積、設計建蔽率獎勵、各縣市專有獎勵
4		建築量體估算	建築法規，預估可建坪數、地上層暨地下層數、重建成本估算、分配試算
5	參 與 意 願	動機意願	參與強度、時間壓力、分配考量、實施者考量、會議參與度、讀書會參與度
6		價值觀點	社區期待、社區信任度、社區共識、知識落差、
7		結構品質	SC鋼骨、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土、安全就好、制震宅、隔震宅
8		稅賦支出	房屋稅增十倍、管理費每月3000起跳，組更新會可編列公積金支應
9		土建物權利	有房有地、有屋無地、有地無屋、有無背房貸、產權糾紛、已簽合建契約遭綁定
10		出資意願	前期都更程序，後期重建支出。願意共同分擔1500~4000萬的前期費用？前後期都不出資(合建)、前期不出後期可出、全額出資(自建)、部分出資(委建)、願意融資、願意背房貸、不背房貸
11	單 元 劃 定	公劃地區	優先劃定地區(都市更新條例第6條)、迅行劃定地區(都市更新條例第7條)、策略劃定地區(都市更新條例第8條)
12		自劃更新地區	都市更新條例第10條
13		自劃單元	檢討各縣市單元劃定須知、重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準
14	實 施 主 體	如何選「都更實施者」 地主權益對照表  https://tnews.cc/ur/URhelper.htm
15		建商實施	合建為主、鮮少願意委建、真協議假權變
16		都市更新會	委建為主、真權變、可轉軌建商
17		顧問或全案管理(代理實施)	自建、合建、委建均可、真權變、可轉軌建商
18		公辦都更	僅合建、政府發包找建商
19	法 規 檢 討	中央法規	都市更新條例、都市更新條例施行細則、都市更新權利變換實施辦法、都市更新建築容積獎勵辦法、都市計畫容積移轉實施辦法、建築法、建築技術規則、都市危險及老舊建築物加速重建條例、都市更新會設立管理及解散辦法、公寓大廈管理條例等。
20		地方法規	各縣市單元劃定須知、容積移轉審查許可、容積獎勵辦法、高氯離子(海砂屋)條例、各項自治條例、畸零地檢討、違章建築處理、環境貢獻及公益性審議、鄰地協調、空地檢討、建築物工程造價要項、拆除作業要點、土地使用開發許可審議規則、容積移轉審查、容積代金、大眾運輸導向TOD獎勵容積、增額容積、都市更新回饋捐贈、原容積檢討等。
21	財 務 評 估	成本估算	依權利變換提列標準試算，應考量物價指數、智慧建築、耐震標章、地下超挖等
22		分配試算	自建、委建、合建分配率試算、投資報酬試算
23		資金來源	前期設定、後期信託
24		融資方式	土地融資、建築融資、信用貸款、企業金融
25		銀行融資	銀行融資評估、比較
26		信託作業	信託比較、信託時機、信託方式、信託契約
27	風 險 評 估	整合風險	易子而教減少鄰居情感耗損，不用錢的最貴、自行負擔成本才有管理權、地主出資共聘「都更管家」、全案管理或找顧問當CEO
28		資金風險	同意比率達80%少數銀行可出資，90%風險較低，100%仍要留意造價上漲風險
29		重建風險	慎選營造廠，爛尾樓、停滯開發仍無具體對策，僅自主新會風險最低
30		信託風險	確認都更案可執行，再信託，以免產權受限
31		續建風險	續建機制不等於續建保證，目前無人保證
32		專業風險	專業團隊、分工能力、招商能力、輔導能力
33		契約風險	合建契約、委託契約、授權契約等，應優先保障地主，建議地主方出資擬定保護機制。
34	規 劃 設 計	建築設計	依總建築量體評估、考量各地主需求、客製化、樓層數、地下層數、通風、採光、動線、隔局、風水、棟距等
35		居住人口	獨居、2人、3人、4人、5人、6人、大家庭
36		空間規劃	四房、三房、二房、套房
37		使用需求	自住、出租、出售、飯店式管理
38		居住品質	環境需求、優質社區關係、休閒遊憩功能、綠建築、健康宅、智慧宅、養身宅、機能宅
39		建材	二級、三級、養護便利性
40		停車位需求	1~3汽車位、機車位
41		社區人力	社區總幹事、警衛、管家、維修員、志工、義工、無人化管理
42		節能設施	綠能發電系統、綠屋頂種菜、共用廚房、共用洗衣、烘衣室
43		經濟效益	共同出租廣告獲利、出租停車空間、社區代管服務
44	事 業 執 行 階 段	單元劃定申請	相關劃定會議、公聽、公展作業、鄰地協調、確認更新範圍、割捨不同意戶。 報核後→修正→變更→修正→變更→核定。
45		事業計畫申請	市場調查→整合達標→估價作業→自辦公聽會→報核→公開展覽→公辦公聽會→幹事會或小組審查→聽證會→審議會→核定(中間有異議就必須修正、補正、重新申請)
46		權利變換申請	共三家完成估價→選屋作業(自辦公聽會)→報核→公開展覽→公辦公聽會→權變小組審查→聽證會→審議會→核定(中間有異議就必須修正、補正、重新申請)
●以上均有各式文書流程應執行→經修正、補件、審議確認→關關通過→啟動建照申請…