都更QA 容積獎勵與資金來源 (台灣都更權益促進會-台灣都更顧問、都更危老網-大台灣新聞網)


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台灣都更權益促進會陣容：https://tnews.cc/ur/Advisors.htm

地主Q１:「整合管理委託契約」提到的先整合，後選商，請問將來選商，選那些商?

答:選都市計畫規畫團隊、建築師、估價師、代書、銀行、營造廠、代銷公司、以及可以創價的建商等等，所以重建過程中需要的成員，要花錢出去的，大家都可以一起選，如有親友在相關行業，未來也都可以參與投標。


地主Q２:台灣都更權益促進會、更新會……他們會要求酬勞嗎？

答:「台灣都更權益促進會」提供整合管理服務，都更危老重建等各方面的諮詢。促進會的成員有6名律師、3名建築師、2位會計師、土木技師、代書、營造專家、水電專家、不動產經紀人、合計42名專業會員，另有超過百位的各領域顧問，為重建鋪路、為品質把關、為地主守護最大權益，鼓勵並協助地主或更新會自己買容積移轉。
勞務金的部分，全台都一樣，總共有3項，提列如下：
1.每建坪1萬元是給推動師，地主免證照即可擔任自己的推動師，推動費自己賺，但開會一定要到。
2.每建坪1~2萬元為重建協議金，讓整合管理方可以視各地特殊狀況，排除障礙，如果不需要或有剩餘款，未來全歸地主公基金。
●以上2項都可歸地主方，肥水不落外人田。

3.整合+諮詢團隊，每建坪1萬元。其中5千元給諮詢專業人員，包含律師、技師、建築師等專家，提供地主所有的諮商服務；另有5千元是給整合管理方的酬金。
●真正要支付給「台灣都更權益促進會」相關團隊的費用，就是每建坪1萬元，如果新成屋房價大約100萬，大約就是1%。

至於更新會，就像公寓大廈管理委員會的概念一樣，要出多少錢，由全體地主共同決定，大家都不想出錢，大家就繼續看下去，沒人會逼你！十年或二十年後，房子都還是你的，只會老，不見得會倒。


地主Q３:走自主都更或與建商合作？

答:更新會成立後，再決定要自建、委建、或是合建。
一般跟建商合作，就是合建的概念，獲利最小。
直接發包給營造廠，成本比較低，就是委建的概念，獲利中等。
與營造廠合作，共同發小包，找工班，也算是自建的概念，獲利最大。
●雖然很多建商派會主張，獲利大等於風險高，但實例也很多是獲利小，風險也很高的，關鍵都在選商時，有沒有選對廠商，或選到對的人，這就需要團隊的經驗與人脈，才能將風險減到最低，也是台灣都更權益促進會的優勢所在。


地主Q４:假如走自主都更，我房子已向銀行借不少錢，要如何處理，也許也有其他人跟我一樣。那錢從那裡來?

答:都更的財源，主要是透過土地擔保及信託，取得銀行融資貸款，例如台北市住三基地只蓋三層樓的舊社區，每戶權狀大約35坪的房子，都更後可能每戶會有60坪的建物權狀，銀行就能以重建後的資產提供5-7成的額度貸款，協助負擔營造及權利變換中共同負擔所需之款項，基本上大約5~6成的資金就足夠用以做都更成本，多出的額度，大家可以考慮要不要買古蹟的容積，移轉到本基地來蓋，讓地主們更賺，共同發大財。
至於之前已經向銀行辦過房貸的轉貸，接手的銀行都會協助處理，如果A地主可增貸金額不足，也可讓願意多出資金的B地主參與並多分配，類似讓B地主擔任金主的角色，如果沒有人願意，則可以對外公開募資，有利可圖的情況下，尋找金主並不難，台北市因為房價高，一般都可做到全額融資。


地主Q５:綠建築一定要有嗎？申請費用約5~6千萬，誰拿出來? 真的可以拿到50%的容積獎勵上限嗎？

答：台灣多數的建築師，操作綠建築獎勵多半都很有經驗，相關的標章成本，綠建築銀級的保證金，每建坪的成本大約3千元以內，如果總興建面積有3500坪，大約1千萬元，智慧建築銀級的成本也差不多如此，以上各自都可拿到6%的容積獎勵，這成本就是所謂的標章成本，另外還有無障礙空間、住宅性能標章，一般也會內含在都更的總成本內，所以要拿滿50%的都更容積獎勵並不難，只是許多可以獲得容積獎勵的標章，取得成本都不低，尤其耐震標章最貴，光是聘一個工地的結構施工特別監督技師的費用，每個月就高達27~30萬甚至更高，而且大約每1000平方米的基地就要聘一個人全職負責。因為現在的都更獎勵都是標章制，等級愈高獎勵就愈高，但成本也相對更高，所以一般都更的成本，才會是營造成本的1.5倍。至於標章的費用，只要銀行出具支票保證即可，這可在確認有銀行資金進場時，再支付即可。

台北市都市更新處亦表示，臺北市都市更新案之綠建築保證金制度，是實施者於申請使用執照時，應繳交容積獎勵額度乘以銷售淨利之鉅額保證金，保證於使用執照核發後二年內，可以取得綠建築標章。依限取得綠建築標章者，保證金無息退還；未依限取得綠建築標章者，保證金不予退還，納入台北市都市更新基金。
可洽詢台北市政府都更處的法規諮詢中心，瞭解取得都更容獎勵的可能性 02-27815696轉3093

各種標章可能增加的都更成本



地主Q６:要住戶每戶前後拿出30萬，很難！更不要說出錢幫別人享5％利息，你做的到嗎？至於銀行，它不是慈善家，真的願意提供資金？

答：過去做不到，是因為大家沒有共同的機制，全都是用嘴巴說的，或是採取所謂的承諾書、意願書，但不具任何法律約束力，所以台灣都更權益促進會才會在6位律師的協助下，推出「整合管理委託契約」制度，透過公開透明的機制，讓所有地主清楚自己的權利義務，初期只要支付1千元，等到50%以上都同意，再支付6萬元，達8%以上再付尾款。如果社區共識度高，但出錢的意願低，也可以等到90%或100%同意時，直接找銀行進場協助前期資金。例如在台北市的都更案，中國建經可在90%以上同意時提供前期資金；台北富邦銀行更可在達80%同意時，就提供前期資金，因為有利可圖，台北市都更案中，資金的門檻已經遠低於地主心中的檻。
處理地主的疑慮很簡單，不願意出錢的就先不出，等到百分比夠高，直接找銀行評估，大家前期都不出，也OK，因為時間是地主們的，沒有人趕時間。但如果過程中沒有明確的契約相互承諾，未來幾趴幾趴，沒有具體的承諾，對銀行而言都不具任何意義，永遠不會有銀行協助出資的那一天！

地主Q７:都更很難，人太貪，不願意出錢，根本走不下去？

答：請問問地主自己以下這問題：
●都更可以幫您創造財富，要不要？
●讓新房子價值更高，讓孩子們未來住的更安全、更體面，不必離家出走，要不要？
如果有疑慮，大家可以整合到80%~90%以上，再找銀行出資，風險就會更低，但如果大家不先自行整合，永遠只能繼續懷疑！

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