建商有錢似乎是應該的，但如果付了錢卻要當冤大頭，而且尚了冤大頭，還看不到盡頭，遙遙無期的都更程序，加上對建商不利的都更規矩，最終肯定要讓建商慘賠！
過去許多人都聽過，建商要成就一件都更案，平均要先賠20案，成功機率不到5%，甚至台灣金聯在110年的調查中，成案率更低到只有2.5%。若以每家建商每個案場要賠五百到一千萬計算，被都更愈久的地主們，似乎無形中已經賺了不少，是這樣嗎？還是國家金庫賺了不少？
答案可能同時存在，原因很奇怪，竟然是因為政府所制訂的「都市更新條例」、「都市更新權利變換實施辦法」等法條的綁訂程序，讓擔任實施者依法繳了補償金、權利金，最終卻仍要苦苦等候，等十年、二十年都不足為奇。
在都市更新條例第52條有關「權變找補、提存」的法條中，第6項明定：
「應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者，不在此限。」
另，都市更新權利變換實施辦法31條：
「實施者依本條例第六十四條第一項規定列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記時，對於應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物應請該管登記機關加註未繳納差額價金，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔字樣，於土地所有權人繳清差額價金後立即通知登記機關辦理塗銷註記。」
這指的是，如果地主在權利變換的選配作業中超選，例如A先生的權利價值3000萬，但卻要選一間價值3300萬元的房子，最終房子蓋好了，應繳給建商的300萬元卻耍賴不繳，最終建商仍必須依法將房子過戶給A先生，頂多只能在土地和建物權狀上加註未繳納差額價金之相關債權人資料，縱使此法條說A先生不能移轉，但如果A先生最終偷偷賣掉了，建商再來主張買賣無效，會不會已經來不及了，萬一A先生已將銷售取得的銷售款轉移海外，買到房屋的第三人不就真的很無辜？雖然這樣的可能性很低，但更可能發生的是，A先生欠的300萬就是不肯繳，只要不賣房子，建商恐怕等一輩子也等不到。
此外在都市更新權利變換實施辦法第10條，強調的是「提存」：
「權利變換範圍內土地所有權人及合法建築物所有權人於權利變換後未受土地及建築物分配或不願參與分配者，其應領之補償金於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。其土地或合法建築物經設定抵押權、典權或辦竣限制登記者，應予塗銷。登記機關辦理塗銷登記後，應通知權利人或囑託限制登記之法院或機關。
前項補償金，由實施者於權利變換計畫核定發布實施之日起二個月內，通知受補償人或代管機關於受通知之日起三十日內領取。但土地或合法建築物經扣押、法院強制執行或行政執行者，應通知扣押機關、執行法院或行政執行分署於受通知之日起三十日內為必要之處理，並副知應受補償人。」
第10條指的是，如果有人不願意等都更，想先拿錢走人，或因為權利價值太低，分不到一間房子，只能選擇領錢，不管是不願或不能，這樣的人都可以在「權利變換計畫核定發布實施之日起三個月內」找建商領錢，甚至如果有人不領，建商還必須將錢以提存的方式，在到法院指定的銀行內，問題是，給錢之後，都更就做得成嗎？
當然不是，法條上指的只是權利變換核定後，建商要先付錢，但所謂的「權利變換核定」並不代表可以拆房子、蓋房子，因為都更程序中，在更新地區內的同意比只要75%，自劃更新單元的案場要80%以上同意，就可以送交事業計畫書、權利變換書，換言之，即便政府核可了權利變換書之後，可能還有最多20%~25%的人還不同意，這，不是挖洞給建商跳嗎？
此外建商往往為了成就一件都更案，得找場地辦公、找人推動、拿現金換取地主簽同意書，這才是真正大宗的支出，但往往花了一堆新台幣後，恐怕也是遙遙無期...，也因此在市場上，真正大型的建商，真的很少在做都更，買土地、做市地重劃，自地自建，好賺多了，麻煩少、風險低、時效更快，種種不利都更推動的因素，難道政府不知道嗎？
沒錯，都市更新條例有57條，所謂的強拆條款，但其實這條，只能勉強說是「權變可拆除」條款，在法院作出裁判之前，如果明知不同意戶還很多，遠高過3戶、5戶，您覺得都更承辦人，甘願冒風險讓建商去強拆不同意戶嗎？政治風險之大，過往已經是血淚斑斑。
實務上在獲得權利變換核定後的建商，除了老屋拆不了、不好拆，萬一遇到了修訂通過的平均地權條例，導致預售屋賣不動，加上興建成本大幅上漲，一旦建商口袋不夠深，或預期的利潤不足，恐怕把一堆地主的老屋拆除後，最終卻只能選擇繼續爛尾...，無利可圖的環境，究竟想坑殺建商？還是坑殺地主？
很可怕對嗎？建商在都市更新中，其實真的也是受害者，地主們，還能不自立自強嗎？籌組都市更新會，在可預期的未來中，勢必要大爆發，因為銀行可提供資金充足、錢花在哪看得到、可共同監督、有政府補助，重點是地主們透過參與後變得更聰明，當有錢、有人、有智慧時，都更的未來就不遠了！
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