Q1：
經常有民眾詢問，可否先成立更新會，拿到政府的補助款，再轉軌找建商或請人全案管理，這樣前期有錢賺，可以啟動評估作業，後期也有人可以提供協助？
站長回覆：
當然可以，但轉軌建商，與全案管理，是完全不同的模式，小心別賠了夫人又折兵！
如果成立更新會之後，又轉軌建商，就陷入建商的遊戲規則中，肯定又是真協議、假權變，這是目前雙北市一大堆團體在操作的模式，最後只能祝福地主了，因為實質上，這只是建商切入市場的變形，最終利潤恐怕仍全歸建商。
但如果實施者沒換人，等於老闆還是更新會，由地主大家一起透過會員大會或理事會議決作主，外部人士做的是代理實施者的角色，這就是俗稱的「全案管理」，只是要管到什麼程度、理到什麼事宜，端看雙方的契約書如何訂定，但全案管理與轉軌建商，差異最大的就是利潤分配，前者如同是委建、後者就是合建，全案管理對地主而言，所有盈餘都可以參與分配，合建則要視契約約定，通常建商頂多給地主10%的容積移轉分潤，其它風險管理、銷售利潤、容積移轉利潤，都是建商的囊中物，在房價上漲時，台北市有許多案場，建商的利潤一下子從20%跳到200%，是很常見的。
例如在權利變換的過程中，都更成本10億元，總銷金額30億元，建商分配的總價值，應是30億元中的1/3，就是10億元，但因為建商一般的獲利至少20%起跳，所以10億元的成本中，真正花出去的本錢，大約8億元，才會有建商或營造廠願意投入擔任實施者。
但建商賺的，只有2億元嗎？建商花的成本真的有8億元嗎？
若原本建商分配到的是1000坪的房屋，代表每坪更新後的預估售價=100萬。
但往往在成本上漲時，房價漲更兇，例如每坪可賣到140萬，這時候建商的1000坪，就變成14億，平白無故就多賺了4億元。
如果是全案管理的模式，而非轉軌建商，這4億元，最終就會落入更新會的口袋，由全體地主共享，在許許多多採行都市更新會的案場，都證明唯有走真正政府鼓勵的更新會，才是糾紛最少，地主賺最大的方案。
許多建商會主張，他才有錢，真的嗎？
其實有錢的都是銀行！
若建商應支付的成本是8億元，8億怎麼來？當然是銀行提供，通常10億元的案場，銀行最多只能提供6成，大約6億元的建築融資款給建商，真正要由建商籌資的金額，大約是2億元，但往往建商會利用預售屋湊齊這2億元，換言之，8億元的資金都是真的出自建商口袋嗎？其實建商只是支付了這8億元的利息，這才是為何建商的利潤會從20%跳到200%甚至300%、500%的原因。如果年利率是3%，8億元每年的利息是2400萬，從開始借錢到房屋蓋好點交完成若需5年，建商花的錢，其實只有1.2億元，當1.2億元的成本，最終換來6億的淨利，投報率不就是500%嗎？
都市更新可創造的本益比相當高，只是要磨太久，真正大建商，寧可老老實實自地自建，賺的反而比較快。也因此成就了許多中小型建商以小博大的企圖心。
但要注意的是，早期許多合建案,建商還會提供地主大約6~7成的合建保證金，但現在做都更，一樣要拆地主的老屋，竟然建商不必拿老建物總價值的6~7成給地主當保證金，一旦地主的房子被拆了，真的什麼都沒了，這是許多地主內心最深沈的恐懼，真的不得不謹慎，一旦地主的選擇權在合建契約中被剝奪，不能自己做主，黑暗絕對就要降臨。
Q2：
至於採行全案管理或轉軌建商，會影響推動人員的利潤嗎？
全案管理，仰仗的是地主、聽更新會的；轉軌建商，就是只能聽商的。
對推動者而言，端看他和更新會、全案管理方、建商之間，如何簽訂合作契約、如何支付和請領報酬？
通常會有以下幾種模式：
一、統包案，不支薪。衍生問題是，推動人員為達目標不擇手段，糾紛訴訟較多。
二、統包案，給薪＋分潤。若薪水不高，利潤要高，若薪水高，利潤就低。
三、比例制，依貢獻度分潤。初期給的少，中後期難整合的，給的勢必高。
四、比例制，依土地坪數分潤。一視同仁，每地坪2~6萬元不等，容積率愈高，領的愈多，例如台北市住三容積225%，每坪2~3萬較常見、新北市住宅區容積300%，但房價較低，大約也是每坪2~3萬元的報酬。
最終還是要看推動人員與發包者怎麼談？
談一整包，還是剩下難搞的幾戶，愈困難，價金就要愈高才合理。
通常一開始要拿到50%的同意和私契約，都算容易，但
50%→80%，真正考驗功力、
80%→90%，要能沈得住氣、
90%→100%，要比命長。
如果建商與推動人員的條件是，100%才付錢，大概每100位推動人員，只有1~5人有機會領得到。
整合的過程中充滿變數，即便拿到地主的合約，過程中仍有人會要求解約，一旦不讓他解約，就要對簿公堂，推動人員也會因此陷入法律糾紛，千萬不可不慎，除了推動人員自己與幕後老闆們的契約要看清楚，實施者與地主間的契約，也都可能把帳算在推動人員身上，錢不好賺，一定要先熟讀法律條文，以免賺不到錢，又成了實施者的代罪羔羊。
Q3：
有沒有真正100%的更新會，從頭走到尾？
當然有，而且很多，只是建商的立場，都不會告訴你，相對的，銀行組織就樂於分享這樣的成功案場，因為對銀行而言，更新會才是風險相對較低的，借給更新會120%，遠超過借給建商的60%的一倍，銀行也還是樂意的。原因很簡單，因為地主們的總資產，經常比建商的資產更高，擔保足夠，銀行自然會力挺更新會的案場。
有沒有真正執行更新會，地主和推動師一樣能夠得到很高的保障？
當然有，簡單說就是把建商拿走的利潤，分一部分給地主和推動師，例如容積移轉、銷售利潤、風險管理費，地主、建商、推動師，各拿三分之一，您不覺得比較合理嗎？還是更新會轉軌建商，最後這些盈餘或利潤，全部送給建商？
地主當靠山，都更案才不會倒台！
目前「台灣都更權益促進會」都有保障地主和推動人員的相關因應機制和程序可協助，歡迎多加利用。
自己的家園自己照顧、自己的權利自己守護、先自助才有人助！
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