以上資料參考自：都市更新會與代理實施(臺北市都市再生學苑 x 110年度都市更新重建系列講座 講 師：禾蓮開發股份有限公司沈振興 總經理) 
  
  
 若代理實施者只做代工事項，等於代替地主組織一個建設公司，進行重建房子所有事務，因此在挑選代理實施者時，財務實力是必要的，當然還要有專業團隊及信譽，都也是選擇委任的重點。 
  
 (以上參考自財訊2021/05/16 房屋交給誰來更新？這3種實施者你應該認識 ) 
  
 目前都市更新條例授予的實施主體共有以下5種： 
 1-1：公辦都更，政府自行實施，但公務員沒有這麼閒，直接發包較省事。 
 1-2：公辦都更，政府負責發包，公開評選，委託給民間的實施者。 
 2-1：民辦都更，地主共組都市更新會，共同當老闆。 
 2-2：民辦都更，委託都市更新事業機構之投資型實施者(建商，限股份有限公司)。 
 2-3：民辦都更，委託都市更新事業機構之管理型實施者(全案管理公司，限股份有限公司)。 
  
  
  
 此代理實施者的概念，就是坊間許多全案管理公司在做的業務，其中也包含建經公司。如下圖中國建經的更新會信託架構圖、建經公司信託架構圖(中國建經 都市更新實施主體、實施方法及財務)： 
  
 

 
  
  
 至於信託的概念，在都市更新的過程中，就是委託人（地主）委託受託人（一般為銀行的信託部門），再把地主的所有權暫時移轉到銀行信託部門的名下，避免地主中途反悔或拿房產另行借貸衍生其它糾紛，因為銀行不具備都更重建的相關專業，不能擔任都更的實施者，所以只能由負責續建機制，懂建築的建築經理公司，俗稱的建經公司來擔任實施者，請請記住，此時的建經公司，其實就是實施者，因為在法律用語上，並沒有代理實施者這樣的名稱。 
  
  
 若建經公司擔任實施者，與建商擔任實施者，有何差異？ 
  
 當地主的財產信託之後，全部的資產都鎖在銀行，對銀行而言，因為擔保品足夠，自然在放款時比較安心，如果實施者是建商，不是銀行能實質管控到的對象，在放款時，建築融資款一般會限制在都更總成本的六成內，但若實施者是地主共組的都市更新會，實質上最大的權利人仍是地主，或是由銀行配合指定的建經公司承做，因為雙北市房價足以支撐，100%融資不是問題，甚至120%融資，多出來的20%讓地主們可以自行買下釘子戶，或購入容積移轉、支付容積移轉代金，在財源充足下，自然不會有爛尾樓發生，雖然乍看財源足夠，但仍建議要編列風險管理費，以免在建築成本大幅上漲時，因為資金不足而要中途追加建築融資款，就會很麻煩。 
  
 至於坊間俗稱的全案管理方，地主要注意，關鍵不是名稱的問題，而是誰要當實施者？ 
  
 若實施者是都市更新會，或代理實施者是屬於代工的性質，不論全案管理方剛開始是不是建經公司，最後在銀行提供資金時，都會要求實施者的名稱要改成銀行指定的建經公司，銀行才可以提供100%或更多的資金，因此縱使全案管理方的背景出生不同，不論是建經公司、營造廠、建設公司、都更公司、顧問公司、新創公司、NGO團體等等的法人組織團體，最終在資金取得上，都要向銀行妥協，將實施者、起造人的身份變更成建經公司，相對的也是對地主們提供較多的保障，如果最終都會有建經公司在最後一關等著，初期要找誰來做全案管理，地主的選擇就更多了，但也別太高興，建經公司有掛保證，不管房子蓋得怎麼爛，一定會接手嗎？如果有，怎麼還會有一大堆的爛尾樓？怎麼會有台北市某區蓋了7、8年，地下室還沒蓋完？這就跟保險很像，是要買終身險還是意外險，價格成本差很多，最終還是羊毛出在羊身上！ 
  
 至於如何選擇出優質的全案管理方？ 
  
 老王賣瓜，每一家都會自賣自誇，有的團體認為自己可以提供保固，真的嗎？ 
  
 其實蓋房子的人，才是最有實力提供保固的人，也就是營造廠。目前台灣每一棟超過5層樓的建築物，通通都要有營造廠的牌和資格，才可以接案子幫您蓋房屋，所以提供保固這件事只要營造廠在契約上承諾，就有履行的義務！地主如果可以直接對口營造廠底下實際幫你施做的的承包商，您不覺得以後若有瑕疵發生要請人修補改善時會比較快嗎？還是中間要再透過A建商、B管理者，才叫得動C營造廠，然後C營造廠在幫你找到願意負責的水電師傅到場？ 
  
 因此如何建立一個完善的建築施工履歷，有完整的承包商、施工者資料，資訊的公開透明就變得非常重要，窗戶有瑕疵時馬上能夠找到安裝的廠商來負責；漏水了，當時誰負責接管的誰來解決；牆壁有裂紋，抺強的泥水師傅和油漆工最知道問題出現在哪裡？建構一套完整的施工履歷，讓做工的願意負責承擔，才是對地主最有利的選擇。大廠商願意幹這個事嗎？如果願意的話，他還真的有辦法變成超級大的廠商嗎？ 
  
 可預期建築市場會朝兩個方向，一個是大者恆大，越來越大，一個是精幹短小，細心照料，就看地主們要的是品牌，還是講究內涵？ 
  
 若要保固更多更好，費用自然就會增加，所以從頭到尾都是錢的問題，以及如何跟全案管理方訂定一份對地主有保障的契約問題，因為發生問題時，往往都是交屋之後的三年、五年以後，當年的品牌和形象真的還在嗎？恐怕只有契約的保障才是貨真價實！這也是台灣都更權益促進會審閱大量社區的和合建契約時所發現的根本問題，如果你真相信某某廠商私下給的承諾，台上講得口沫橫飛，那才真是中計了，不然律師們靠什麼吃飯！ 
  
 如果全案管理方收取的只是代工的費用，是顧問和管理的角色，市場上有沒有一定的收費行情呢？ 
  
 斯斯有兩種，收費也有兩個計算標準： 
 一、總銷金額的5至10%，或 
 二、總重建成本的10%~20%。 
 通常都會依照專案難易程度而有所差異，如果開發基地越大，趴數就會比較低，基地小不好蓋，趴數就會高。 
  
 至於要依照總銷計算比較好，還是依總重建成本計算對地主比較有利？ 
  
 數字很重要、數字很重要、數字很重要，一定要講3遍，以上所謂的總銷，就是新房屋全部蓋好後可以登記在權狀上的新成屋總價值+銷售車位的總價值，包含給地主的及建商分配的所有坪數。而總重建費用則是都更的總支出成本，包含營造費、建築設計費、都市更新計劃費、估價費、給地主的拆遷補償金、租屋津貼等等，統稱為共同負擔成本。 
  
 例如甲基地總共可興建2000坪，都更成本一坪35萬，全案管理費收10%，則全案管理方總報酬=2000*35*10%=7000萬元。 
  
 若以總銷金額的5%收費，當每坪預售屋可賣100萬，則全案管理方總報酬=2000*100*5%=1億元。 
  
 此外，不論是誰當全案管理方，並沒有誰一定比較安全的問題，而是負責興建的營造廠，是否有足夠的口碑、信譽、實力，不會爛尾，即便成本大漲也願意賠錢繼續蓋？ 
  
 如何選出優質的營造廠？ 
  
 很簡單，當地主們100%都同意，有利可圖時，營造廠就會趨之若騖，會來10家，還是只有1、2家，就看地主們是否願意讓利，提撥的成本愈高，自然更能吸引到優質品牌廠投入、且基地規模愈大，利潤愈豐厚，營造廠意願才會更大。 
  
 萬一等不到好的營造廠怎麼辦？ 
  
 如果地主們不急，房子無立即危險，大家又不願意支付更多成本，就只好繼續看下去...，但有時換個角度思考，如果提高5萬的成本可以發包給知名的品牌營造廠，房屋蓋好後每坪可多賣10萬元，地主們還是多賺！ 
  
 至於地主們應該以都市更新會當實施者，還是讓建經公司或全案管理公司當實施者，最大的差異則是「風險管理費」的歸屬，誰當實施者，風險管理費這座小金庫就歸誰！ 
  
 112年台北市的都更案，風險管理費最多可以編列16%、新北市可以編到14%、桃園市可以編列16%，如果用不到，這費用全部歸地主所有，難道不好嗎？若以上述的舉例，興建2000坪，每坪造價35萬，台北市的風險管理費共有2000*35*16%=1.12億元。 
  
 但要留意，委託契約、信託契約一定都是私約，地主仍要小心看，癥結點一般會落在信託的時點，若太早被鎖住，都更遲遲推不動，進退兩難，也是一大風險！ 
  
 若全案管理方採權利變換送件，土地增值稅、契約、營業稅，自然都已在成本內，通通免繳、免負擔。 
  
 至於全案管理方哪個好？ 
  
 答案只有一個，地主們趕快整合好，先整合、再選商，才看得到未來，否則都是空口白話，再美好的大樓外觀圖、上等建材、精美家電、飯店宅、養生宅、游泳池、KTV、健身房、醫護人員駐點服務...，通通都是看得到、做不到，與其花錢畫夢想最後泡沫化，不如趕快敦親睦鄰，建立彼此的信賴關係，共同透過讀書會長知識，就算最終還是要比命長，至少培養出第二專長，或讓社會更和諧，才不會喪失政府給都更獎勵的苦心！才對得起那些連房子都沒有的無殼蝸牛！