感情不好的社區，人的問題可以交給建商，因為社區內部無福消受，肥水守不住，只好流入外人田。當大家的損失一致時，情感上或許也能達到平衡，這就是見不得人家好的心態，我吃不到，你也別想吃，最後通通嚐不到甜頭，大家「吸厚」，也算是一種心甘情願！
這個時候別去怪建商黑心、各個擊破沒良心，因為有良心、有愛心、有善心的社區，怎麼能自甘墮落，讓外人予取予求，還洋洋得意的說哪些不簽合建協議書的是釘子戶！是誰真傻、還是誰真貪；是誰最急、還是誰最有壓力？
等到外人進場時，這個社區不會沒救，一定還有救，只是要多掙扎幾年，觀念才回得來！麻煩的是，人的年紀愈大，觀念愈難扭轉，因此一晃眼20年、30年，真的大有人在。
如果想要自救，如果你的社區還沒被外人擾動，趕快自力救濟！
怎麼出力、怎麼救？
很簡單，採用政府苦口婆心，拜託大家做的100%真正「權利變換」的精神，就是「有錢出錢、有力出力」的概念！
一個都更案，如果水清，就會無魚，建商不來，地主也會意興闌珊，就會成了一灘死水。
因此活化的方法很簡單，就是設法擾動、提出誘因，除了初期的義工或志工靠著滿腔熱血投入，中後期更要有明確的獎勵和激勵措施，明文列入，給予實質保障，有錢才能使鬼推磨。如果談錢太俗氣，也可以全部列入社區公基金，作為未來新成屋的管理費、房屋稅、地價稅費、社造營運金，大家養老零負擔，社區感情肯定會更好。
類似的正向循環，其實已經寫在「權利變換」的共同負擔提列標準內了，在各縣市政府的「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列項目總表」內，最後的第柒大項：「管理費用」中，已經編列了「有錢出錢、有力出力」的回饋方式。
管理費用主要分為二個區塊，一是「對外支付管理費」，二是「對內支付管理費」。
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表(台北市)
https://tnews.cc/ur/LandPower.htm
「對外支付管理費」，包含營建工程管理費、廣告銷售管理費用、信託管理費，這3項，通通是專業廠商應賺的，除非地主自己跳下去幫忙賣，才有機會在「房屋代銷」時分到部分廣告銷售管理費用。
「對內支付管理費」，則包含：
一、人事行政作業費用，這是實施者從更新案的啟動至更新完成期間，所進行土地整合、人事庶務等行政作業、各項法律、會計等支出所需費用。計算方式如下：
〔重建費用(Ａ)＋公共設施費用(Ｂ)＋相關申請建築容積獎勵所支付之費用 (Ｃ)＋權利變換費用(Ｄ)＋申請容積移轉所支付之費用(Ｅ) ＋都市計畫變更負 擔費用(Ｆ)＋貸款利息(Ｇ)〕×人事行政管理費率(3%~5%)
●註記：
1.市府公告之整建住宅、平價住宅等更新單元，費率得以5％提列。
2.遇國宅、整宅、遷建住宅等特殊情況，費率仍得以5％提列。
3.自組更新會：可改稱「更新會運作費用」
4.代理實施者：可改稱「委託專案管理費」
如果地主們是找代理實施者，意即找全案管理團隊、顧問、建經公司等等，他們收的，就是上述的「人事行政作業費用」，雖然最多只能編列5%，但市場實務上至少都收10%以上，不足的就要拿風險管理費來補。不管是5%或10%，如果地主也想賺「人事行政作業費用」，就是你該出力的時候了，有力出力，其超值的報酬，就從這裡支應，不論是真正的都市更新會，什麼都自己來的基地，或是找專業團隊協助，但主權還是歸地主的案場，即實施者仍是更新會，此時地主投注的心力，只要主導方採行的是公開透明的機制，沒有中途轉軌建商，大家都會得到應有的保障，因為地主們就是出力者共同的靠山，自己出的力，一定可以等得到報酬，除非身體不好，命不長、等不到，或已經不想等而賣掉老屋，否則那一天時間來到時，出力者，就會享受到甜美的果實。可以等待、可以共老的地主，最適合擔任自己老家的出力推動者。如果有機會，趕快跳出來主張自己的權益，一旦錯失良機，被人主導，後悔真的會來不及，就要如同站長的老家，一晃眼已經被都更三十年！
二、風險管理費，這是實施者投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬。
這裡所說的實施者，指的是誰？
就是建商、建經公司、或任何叫做「股份有限公司」的公司、或公辦都更的政府、或地主自行組織的都市更新會。
如果是建商、建經公司、股份有限公司、政府，錢由他們出，「對內支付管理費」、「對外支付管理費」，包含風險管理費在內的20%，全部由他們賺，看似理所當然。
但問題是，錢，你真的沒出嗎？
不論有沒有動用到土地融資款，銀行給建商、建經公司、股份有限公司、政府的建築融資款，不正是用地主的不動產信託後擔保，才借來的錢嗎？不都是地主們的資產先拿給銀行，銀行才出錢給建商或建經公司嗎？為何地主用了最大的價值讓銀行信託，卻形同地主沒有出資，所以所有20%或更多的盈餘，地主都沒得分，都算建商或外來者的，這樣對嗎？
既然用的是地主的財產，地主不能主張自己也是出資者嗎？
可以，但目前在政府的遊戲規則中，只有當地主們共同組成都市更新會，成為「實施者」的身份，才擁有以上的管理費、分配盈餘的權利。或是按照都市更新條例第3條第1項第7款，成為「與實施者協議出資之人」才能分，但如果建商不同意，地主也不能出資並享受盈餘。
但即便是採都市更新會模式，地主們一樣可以選擇要出錢、部分出資、或完全不出錢，至於出資者能享有什麼好處，就要在更新會的會員大會中，透過章程做好約定，只要經會員大會決議通過，章程或相關辦法中有經過絕對半數的地主們同意，它就有效力，愛怎麼分、就怎麼分。
當過程和分潤機制都公開透明時，地主看得到肉，自然就會願意出錢，甚至還搶著出錢。原因很簡單，如果我們問地主，會不會擔心房子賣不掉，地主都說「會」；如果問地主，未來房價上漲的可能性高，還是下跌的可能性高，多數地主也都能認同房價大概回不去了，既然房價漲多跌少，出資的地主多分一點房屋回來，自然會是最賺的選擇，許多都市更新會的案場都已實際見證到這部分的大利多。這也是「台灣都更權益促進會」在許多社區導入100%真正的權利變換，所產生的正能量回響。
有錢出錢，保障正是來自於都市更新會列入章程或辦法後，給予地主的盈餘分配權、管理費結餘分配權。即便房價沒上漲，即便要把一半的管理費支付給專業協力的全案管理方，最終地主們的更新會仍可能保有總成本的10%，如果新成屋房價是都更成本的3倍，這10%就大約是新成屋的1/30，若A地主原本可分配到的房屋是30坪，多1/30，等於可多領1坪的價值，動輒上百萬，何樂而不為。重點是，地主可以選擇從口袋拿30萬當出資款，或是全由銀行出資都可以，如果前期每戶地主應出的款項是30萬元，而利息是2%，這30萬1年的利息也僅有6千元，就算整合要拖到5年之久,才也3萬元，而地主出資的30萬，最後全部會還給地主，等於用3萬元換到100萬，投報率超過3300%，高達33倍，實在太值得了！
上面的概念，就是建商投入都市更新市場，高投報率的來源，聰明的地主，若還不想出錢，那就把機會讓給其它鄰居，不出錢最好，鄰居或外部投資客，都會大大感謝您的無知和膽怯。這也驗證了台灣的都市計畫和城市發展中，往往也因為有敗家子，房子才有機會移轉翻新，也是將建築產業打造成經濟發展火車頭的最大貢獻者，國家都要感謝您。
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