都更議題，在高雄城中城災難發生後，又成為社會焦點，類似的循環不曾少過，但每每在慘重傷亡過後，真的可以換來長治久安，往前跨出一大步嗎？更直白的說，地主們期待的都更家園，真的已經更近了嗎？你的老家，真的可以醜小鴨變天鵝了嗎？
如果和自己的左鄰右舍聊聊，多數地主都覺得，我們的地點和條件這麼好,生活機能、交通建設、就學環境，什麼都好，憑什麼就是無法都更？問題是，你所居住或擁有的這塊土地，它到底是珍珠，還是芭樂，地主們真的清楚嗎？
其實在許多評估單位眼中，都有一套類似公式的快速檢討指標，依據幾個客觀條件逐一分析，很快就知道，這塊基地是開發商的菜，還是只能靠地主們自力自強？
讓我們先苦後甘，先檢討負面指標，如果以下這幾關的門檻都過不了，大家都別再浪費時間找建商了，因為這裡大概嚐不到甜頭，怎能期待商人做賠本生意呢？
●負面指標一：一樓店面數(-1 ~ -10分)
都更的最大價值之一，就是多了共用的僕人，讓你變大爺，過去沒有管委會、沒有清潔人員、沒人幫你收掛號信，什麼事都要自己來，沒人可以當你的出氣筒，就算病了或走了，都要很久才會被發現；都更後的可能未來，住在家裡可以像住飯店一樣，有客房送餐、洗衣等服務，還可以結合長照，在家養老、看護到府協助，或一起健身運動、一起游泳、讀書或唱卡拉OK，可以設計的看似很美好、更人性化，但問題是，以上的服務，和一樓店面有關係嗎？生活品質提高了，但商業效益，並沒有相對的保證，反而許多高檔社區，都必須強調一樓沒有店面，才能彰顯隱密性或安全性，有店面的大樓，往往反而不容易升格變成豪宅，因為有錢人的思維是，這是居住的地方，是要能放鬆的地方，最好不會被打擾，一切都在掌控之中，才能讓人最放心。沒有店面，能看得更遠、視野更好，房價也會更貴。
●負面指標二：產權複雜(-1 ~ -10分)
都更的價值，就是誰的土地大，誰就分得多！但偏偏有人的房屋和應有的土地坪數不相稱，例如40坪的4樓老公寓，每戶照理應該有10坪土地才對，但因為早期土地和房屋沒有強制一併移轉，導致少數人便宜買到房子，土地坪數卻只有2坪甚至1坪都沒有，造成房地不一致的情況，未來都更後，勢必將分不到房子，或必須由其它地主採取禮讓措施，才有可能讓都更走下去，但如果你是其它地主，你願意犧牲一點嗎？房地不一致的住戶，通常可能是經濟相對弱勢者，在舊有的都更分配思維下，只求有屋可住，可能跟你都更嗎？另外如果地下室有單一的權利人，擁有的土地持分跟樓上住戶相同，代表所有樓上住戶的土地，都被地下室權利人稀釋掉了，未來重建後樓上住戶可分回的房屋坪數將會更少；如果產權人數超多，且分散在世界各國，或持分所有權人彼此失和，老死不相往來，未來只會隨著繼承，讓產權人數變得更多、更複雜、更難解！
●負面指標三：官司糾紛(-1 ~ -10分)
因為房地持分比不均，有人享有房租收入，有人因為買了持分土地卻沒有房屋，只能每年負擔地價稅，享受不到房屋的價值和利益，時間拖得久了，就會衍生官司訴訟，但有地無屋，或地大於屋的持分權利人，是怎麼來的，難倒法官會不知道嗎？別忘了，台灣的多數法官都有另外一個身份：也都是地主。類似樣態的持分權利人，不外乎是在景氣低靡時以極少的資金取得土地持分，或是當年只願意賣出房屋不賣土地，想賺取都更後的巨大利益者，或是祖先曾允諾讓某某人使用他的土地蓋房子，但時日一久就因為房屋所有權人不是地主而無法強拆，不管是當事人或其繼承者，多數人自己對於擁有持分地卻沒有房屋這件事，其實都心知肚明，只是上了法庭後，全成了受害者，但台灣的法官們，真的不是吃素的，許多人也都是過來人，既然早已經是歷史沈疴，何妨就讓時間來證明一切吧，私權糾紛，因此往往一拖就是十年、二十年，原告可能都等不到了，繼承人還期盼會有公平正義，但如果你是法官，你覺得怎麼判，才算是有伸張到公平正義，只怕角色互換，大家作的決定都差不多。
●負面指標四：老人很多(-1 ~ -10分)
年紀大了，還真能期待他願意跟你去環遊世界嗎？身體變差了，基本的健康亮紅燈，還能經得起換屋後重新適應新環境的生活挑戰嗎？有電梯是方便，有車位的老人家卻不一定有人幫他開車，如果拆掉房子後等重建，要等3~4年，老人家等得到嗎？會不會客死他鄉或是在租屋處遇難？原本熟悉的鄰居們一下子都散了，就算還能打牌，恐怕牌友都很難湊齊；重建期間，老人家被迫打掉重練，要練習適應新環境、新的公車路線、買菜或散步路線，還要重新與鄰居混熟，真的蠻費工的，如果快有老人癡呆症，記性也變差了，恐怕什麼新朋友、新環境，都會成為每天的新挑戰和惡夢，這樣的新生活，自然不會是老人家想要的，為什麼老人家還要被迫接受呢？
●負面指標五：房子不夠爛(-1 ~ -10分)
政府對於老屋的定義是：三十年以上就算是老屋，但老屋不見得就一定比較危險，偷工減料的新房子，往往才是造成災難的最大原因。雖然鋼筋會鏽蝕，水泥會脆化，但比起100年前的土角厝或紅磚厝，灌漿的RC結構和鋼筋水泥老屋，不都已經比一堆上百年的古宅強多了嗎？百年建築都可以好好的，三十年前蓋的房子，當然未必就會不安全，只是因為921之前的建築結構標準沒那麼嚴格，不代表在921之前蓋的房子就一定會先倒。當你的房子看似結構還不錯，即便樓上別人家是海砂屋，但你家狀況真的不差，參與都更重建，自然是興趣缺缺，何況更多老屋真的看起來，只是沒停車位、沒電梯，外觀醜，但結構並不差。許多人常會說，我住得好好的，為何要詛咒我們，誰先倒，還真的都說不準，對都更或危老重建而言，這房子不夠糟，反倒成了最大阻力。
●負面指標六：老屋原有容積太大(-1 ~ -10分)
早期蓋房子只需考慮建蔽率，所以建商能多蓋一層就多賺一層，導致住戶的土地持分通通都被稀釋，當都更重建時，就算依照原有容積給予獎勵，能換回來的坪數，即便在台北市，也很難室內一坪換回室內一坪，其它房價低於50萬的區段，更是難上加難，類似高雄城中城住商混合型大樓，通通都是民國70多年以前，依照建蔽率管制規定所蓋的高樓層建築物，但在都市更新條例給予的誘因當中，這類型的建物就很難再能突然都市計畫所侷限的天花板，如果想翻轉現狀，就會牽扯到國家的整體都市計畫，真的茲事體大，與其如此，開發商自然更傾向在自地重劃、徵收案等標地上下功夫，除了不需投入人力和時間成本去做整合，重新造鎮，荒地變黃金，才更可能讓投資翻倍，是最好的報酬來源。別忘了，許多住商混合的老屋，背後的大地主其實都是有錢人，寧可投資重劃案，也不願意浪費時間整合自己的產業，為什麼？這些人會傻嗎？各個精的跟猴一樣，富人比起窮人，更懂得利用時間賺取最大利益，至於爛攤子，丟給政府，反正政府不會倒，台灣的政治人物，不懂得僕人領導的，現在大概也都選不太上，問題丟給政府，災難來臨時，就是最好翻轉的時機。從商業角度思考，商圈的移轉是很自然的，人們都會喜新厭舊，與其期待老地方永遠最好，不如讓原本考試只有10分或20分的學生拿到60分，後者的投資報酬更容易見效。
●負面指標七：房價低於50萬(-1 ~ -10分)
這就是合建比，或所謂成屋/成本比的概念，當新成屋扣除重建成本後，剩下的，才會分回給地主，房價愈高，地主才能分到愈多，但如果新成屋不能是重建成本的3倍，就無法室內一坪換回一坪，很抱歉，雙北以外，目前幾乎通通都沒有這個條件，都更條例，你說它不是天龍國條例嗎？
●負面指標八：建築法規限縮容積(-1 ~ -10分)
除了都更條例的相關規定，能蓋出多大的房子，還要檢討建築法規，各縣市都有其相關的自治條例，沒注意看，很容易重傷，千萬不能大意。
例如台北市特殊規定如下：
1.根據台北市土地使用分區管制自治條例第25條第1項規定：「商業區內建築物之建蔽率與容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面前最寬道路(以公尺計)乘以百分之五十之積數，未達三○○%者，以三○○%計‧」
如果商一的土地，原本容積率是360%，但因為面前最寬道路只有6公尺或6公尺以下，則該容積率最多只能以300%計算。
2.另外還有面寬的限制，如果面寬不足，商業區的容積也會被限縮。商業區土地如臨接最寬道路之面寬達5公尺以上，其基地範圍內以15倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以最寬道路計算容積率，再以次寬道路為同方法檢討，最後剩餘部份以容積300%計。如果鄰路面寬皆不足5公尺，則該容積率即以300%計算。
3.住二之ㄧ、住二之二、住三之ㄧ、住三之二、住四之ㄧ鄰路面寬不足16公尺。根據台北市土地使用分區管制自治條例第10條規定，住二、住三、住四之土地，如建築物面臨30米道路或是面前道路對側有河川，容積得酌予提高為住二之ㄧ、住二之二、住三之ㄧ、住三之二、住四之ㄧ。但若其鄰接道路之「基地面寬不足16公尺」，其容積率仍以原住二、住三、住四計算。
也就是說此種”之”類的住宅區土地，必須符合兩個條件：(1)面前道路達 30公尺以或面前道路對側有河川(2)鄰接道路之基地面寬達到16公尺以上，容積率才得以該”之”類住宅區之容積計算。此點常為開發人員所忽略，不可不慎。
https://benjamin-realestate.blogspot.com/2015/09/blog-post_20.html
●負面指標九：無管委會或功能不彰(-1 ~ -10分)
公寓大廈管理條例，看似只是管社區的事，卻是特別法，位階高於民法，包括不繳管理費者，或違反公寓大廈組織章程的住戶，管委會都有權力依照政府授予的權利行使職權，包括對於不配合的住戶，直接依法移送法辦，當事人最終恐被執行署強制執行，包括遭市政府連續開罰、拆除違建、返還不當得利、被迫搬家、房屋法拍等，都是實務上會有的，如果沒有管委會，代表社區沒錢、沒人服務、沒人管，一但出事，例如台北市有外牆磁磚掉落砸到人，最後所有住戶100多人全部被法官起訴，留下前科。
由於多數的老舊房屋，都沒有成立管理委員會，沒有統一的領導中心和意見領袖，群龍無首整合困難，如果又分屬不同地號，不是同一棟樓，誰聽誰的都是問題所在，如果有人是六七層的電梯大樓，有人是透天厝，有人是4、5樓老公寓，有人是平房或鐵皮，不同的建物結構，將讓都更分配充滿更多變數。
如果看完了以上的負面指標，你覺得在你們社區，問題都不大，恭喜你，你們絕對不是芭樂，但會不會是珍珠，其實還很難說。
好煩哦，都更怎麼這麼難，是哪位天才設計出來的爛遊戲！
●正向指標一：熱心人士(1 ~ 10分)
社區中如果有熱心人士，不怕被誤會，而且有時間、敢按門鈴、EQ高、人緣好，基本上，成功一半了！
●正向指標二：高容積(1 ~ 10分)
在土地這件事上，天生就有平民跟貴族，商業區還可以區分商一到商四，商四容積800%，住二容積120%，但在台北市，最多的都是住三，容積225%。可以將容積比喻成可樂瓶，800CC的，當然要比120CC要貴很多，一旦在很久以前被政府劃定成商四，它就是皇親國戚，而住三，就有如是市井小民，在重建的道路上，容積率決定了生與死，也是開發商的最基礎判斷依據。
●正向指標三：海砂屋或危樓(1 ~ 10分)
愈危險，政府愈可能行使公權力代拆或強拆，如果在台北市，海砂屋還有額外最高30%，類似增額容積的獎勵，房子狀況愈糟糕，政府愈願意幫忙使力，這就是所謂自以為公平的正當性，可以最有效的避免官員被扣上圖利的大帽子。
●正向指標四：房價高(1 ~ 10分)
新房價愈高，地主分回愈多，自然意願更強，往往在台北市，重建後的價值，都有可能是老屋價值的2倍。
●正向指標五：低樓層老屋多(1 ~ 10分)
老屋的樓層數愈少，代表未來可多蓋出來的面積愈大，開發的效益自然愈高。
●正向指標六：社區參與意願高(1 ~ 10分)
成事在人，如果多數住戶懂都更，都願意伸出手接住天上掉下來的禮物，都更就不難了，如果多數人願意自己支付前期資金，能自籌超過1千萬元，都更的障礙就會縮小許多。
●正向指標七：有管理委員會(1 ~ 10分)
有管理組織，代表有肉粽頭、有號召者、有追隨者，才容易達成集體共識，在原有的信任基礎上，才更能共同達成目標。
如果以上的七項正向指標分數加總後，扣除負面指標分數，仍然有超過50分以上，恭嘉您，這塊地絕對是珍珠！
但即便目前的基地很芭樂，也別恢心，先自行整合！當整合到80%甚至90%時，就有發球權，世界將因你而改變，芭樂也可以讓您發大財！
靠人不如靠自己，現在不做，以後一定後悔，千萬別等到老屋困老人，讓自己成了籠中鳥，就後悔莫及了！
如果在高房價區域，都更後讓您價值翻倍，可以多賺2千萬，難倒還不值得你多花點時間，好好自行整合找答案，還在瞎忙嗎？
https://tnews.cc/ur/newscon2998.htm
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