站長的都更日誌110/4/1
晚上有幸聽過社會學教授魯貴顯的一堂課，深有所思啊！
海明威談的是老人與海，我想談的則是老人與房！
都更老屋的擁有者，多半都是富人，成為富人的，多半又以老人居多，說老人決定都更成敗，一定不為過，您認同嗎？既然主角是老人，如何能捨棄老人的權益談都更和危老？沒有人願意承認自己是老人，即便身體老了，心裡還是覺得自己很年輕，真正覺得身體老了、心也老了，還不想活化心靈，這樣的人，想必離休息的時候也不遠了，這時候，你還期望這樣的人，同意和你都更或危老嗎？
身體老了，可以透過保健、透過鍛鍊，重新活化身體細胞、強化體格和肌肉，不管哪一個年紀，都可以享受這樣的權利，但心靈的活化如果無法走在前面，身體的活化、觀念的活化、知識的活化、健康的活化，都是空談，換句話說，都更要轉變的，不是身體上、物質上、結構上的，而是心靈和觀念上的認同。這些感覺性的想法，老人多半不會說，當他不同意的時候，他只會委婉的告訴你：「都更要走好久，等到別人都同意了，我再來簽！」、「我同意都更，大家都支持，我不可能反對，等到都更做的成的時候，我再來簽！」或是「我也擔心以後樓梯爬不上去，想要換個有電梯的，但是都更可能等不到，還是把老房子賣掉，去買個新的，比較實在，至於簽這張，我再想一下！」...
年長者的想法，往往不是實施者以為的傲慢或想要分更多，多數都充滿了智慧，只是你有不有感受到？都更被選擇的對象，每一位其實都已經是人生勝利組！他們有房、有地、有資產，對無殼蝸牛而言，這已經是多麼足以為傲的成就，這樣的一群人表達出來的語言，我更相信是人生經驗的累積，也是他至今屹立不搖的見地，就算他是繼承祖產而來的，在還沒敗光之前，能夠守成，也是不容易的成就。第一時間，我們如果不相信年長者的語言，憑什麼希望他能相信你？我相信年長者們的智慧，至於他夠不夠老，則是另外一個問題，當下最能做的，可以是喚醒他/她的本能、提供年長者更好的選項。
有年輕的都更者說，如果可以買LV包包，為什麼要買地攤包？誰不喜歡LV包包？但實務上，可能很多老人就是習慣勤儉持家！當買一個LV包包的價錢，可以買10個地攤包的時候，可能有很高比例的老人都選擇地攤包，因為真正的問題，是他選擇實務取向，還是認同取向，老人的務實，往往可以輕易戰勝慾望，但偶爾的放縱，有時也不失為年輕化的展現，目前已經有越來越多的年長者，開始選擇學習花錢、選擇善待自己、選擇更好的善終經驗，當慾望被喚起，機會可以重新選擇時，都更或危老的機會就來了！
重建的過程，與其說是說服，更像是夢想的建構，當有一個美好的感覺被喚醒、有一個重生的機會、有第二春的選擇，如果零風險、沒有財務負擔、還有機會把孩子招換回來，青銀共居這樣的美好，就可以落實在同一棟大樓內，而不必在同一戶房子內，真的選擇住在同一個屋簷下，是對老人的折磨？還是對年輕人的負擔？通通可以交給年長者決定，如果他的土地持份夠、重建後價值高，一間老屋，換兩間新房屋，都有可能，一間自己住，一間孩子住，相信對老人們，是很大的誘因。
如果想說服老人，但連現在都還沒老的自己都無法說服，憑什麼讓年長者聽你的建議？都更和危老重建，真的是對年長者最好的選擇嗎？都更的最大阻力，除了來自店面和頂樓，老年人口更是關鍵！憑什麼讓年長者甘願拋棄他僅有的財產、記憶和依賴跟你走都更，打掉他的回憶和記憶，換來的可能是失憶！年長者通常都不缺錢，唯有當缺少的可以被彌補，才會是動力的來源；害怕的可以被安撫，才會是修補的動力；缺損的可以被縫合，才會是圓滿的修補；擔憂的可以被化解，才會是信賴的圓滿！老人缺的，真的不是錢，而是感覺；錢沒有問題，問題是沒錢，但真的沒錢嗎？其實沒有的，是信任！
我們太小看老人的經驗和判斷力了，那是他們奮鬥大半輩子累積起來的成就和信賴基礎。佛洛伊德的需求理論中，幼兒需要滿足的，是口腹之慾；年長者最需要的，則是成就感。當我們試著拆掉他一輩子奮鬥保存下來的房產時，不但是要先毀掉他的財產，更是挑戰他的成就感，是否透過「參與」，可以讓他變得更有成就感？這不失為是個可行的方向，因為過程、時間，都還是老人們很在乎的！這也是老人們所擁有，可能還可以自我掌控的關鍵財富之一。
創造年長者的成就感，就好比是滿足幼童的口腹之慾一樣重要，當老人的成就感被滿足的時候，他的新目標才有可能被燃起和活化，如果現有的無法被滿足，他就不會有進化的動機，我相信這是生物的本能，一旦既有的被滿足了，他的慾望也將被燃起，當可以選擇的時候，生物自然會希望找到更好的出口，就像是人對五子登科的追求，有了車子就想要有妻子；有了妻子就想要有孩子；有孩子就想要有更大的房子；有了房子就想要有更多銀子；當五子都被滿足了，新的慾望和目標，才會開始建立；夢想才有機會醞釀出來。換句話說，人的七情六慾，也是進化和改變的動力，即便有人「心如止水」、「不忮不求」，他還會有「成人之美」，相信這是儒家所說，對人性本善的追求，但這不盡然是君子的德性，也可能是自私的表現，因為成全他人，也可以成就自己的被認同感，因為被需求、被依賴的感覺，往往也會是很美好的，很多老人都會害怕自己老了一無是處，成為別人的累贅，成為所謂的「下流老人」，幫老人們創造美好的夢想，增加他被需要的感覺，也是目前越來越多人捨不得退休，寧願老死在職場的主要原因之一。這也是為什麼都更整合者，都要勤快去按門鈴，因為每多一次接觸，就可以創造對方多一次的被需求感，老人們原有的需求被慢慢滿足了，新的目標才有可能蘊釀出來，這時候離整合成功也不遠了。
都更是在剝奪老人僅有的財產，這個財產多半就是他的習慣、他的經驗、他的記憶、他的依戀、他的大半輩子。但都更過程中，老人要冒的風險，包括無法完成新建的恐懼、老屋有回憶新屋沒記憶、新房子不如老的便利、老房子房屋稅低，但新房子房屋稅高還有管理費、對新房子有陌生的恐懼、新房子代表老鄰居都不見了、人際關係和社交關係都要重新建立！記性好的老人，想要回憶，記性差的老人，更害怕失憶，當舊的被拆除瓦解的時候，往往還沒走到那一步，老人們就開始充滿恐懼，而恐懼，就會是老人們最真實的婉拒。
青銀共居真的可行嗎？老人家為什麼要跟年輕人，尤其還是陌生的年輕人一起居住？老人家沒有財務壓力、不用背房貸、老屋的房屋稅也很低，即便已經沒什麼收入，依然可以生活自理。但蓋了新房子，反而負擔都來了，一旦老人家沒有創造財富的能力、風險提高，都更的阻礙就會源源不絕。根本上，老人家需要的不竟然是財力，如果可以選擇，多個僕人絕對比多個年輕人更好用，都更後有管理委員會，如何說服年長者，管理員就是你的僕人？或是在管理員之外，再共同聘請一位真正的社區僕人，如果不會增加每月的管理費負擔，為什麼還要拒絕！
老城區只會越來越，人老、老房子更老，想法老、觀念老、行業老、不老的可能是房價！雙北市到處充滿了房價不低卻很老的老宅，尤其在都更和危老盛行之後，老房子的價格，又比以前更高，年輕人更買不起！因為越來越多人認為老房子有都更和危老的價值，只是大家都忽略了時間成本，真的都更的成，才會有價值的提升。當有新房子可以選擇，只是交通距離稍遠，年輕人體力好，自然會被吸引過去，一大堆的都更區、重劃區、有價格的優勢，就可以優先吸引年輕人。人多了，相關的生活機能和設施，就容易被建構起來，然後，新城區、新人力，和老城區、沒人力，就開始形成年齡上的落差、區域性的落差、老城區要翻身，如果都更困難重重，還可能嗎？
哲學家認為：「所有富裕的和有影響力的區域，終將會成為貧民窟！」歷史的見證一再演化，新生地、重劃區、都更區，只要有人潮的新興區域，自然會有更高的潛在價值和創價空間！選擇老公寓等都更、等增值，真的會比投資在重劃區來的好嗎？
但只會更老的老房子和老人，老了真的會孤獨嗎？透過現代化科技輔助和機器人陪伴，年老的人已經可以有傾聽的對象，孩子只禁得起老人們偶爾碎碎念，但機器人卻永遠不會抱怨，可以想像的未來，利用機器人陪伴，或許已經是部分準老人們會要的選項，這時候再談青銀共居，會不會把社會問題和代溝，想像的太簡化？當你老了的時候，真的願意和年輕人住在一起嗎？生活習慣不同、想法觀念不同、財產和經濟能力不同，兩個完全不同的對象放在同一個籃子裡，沒有更多的摩擦也很難想像，這樣的整合應該很難長久，如果是租賃關係，年長者不見得缺錢想出租，但如果可以透過出租，換來一個類似僕人的租客，倒是不錯的選項；而年輕人如果只是因為經濟因素而被迫跟年長者住在一塊，這樣的關係可以維持多久？這樣的需求有多大？可以支應這種需求的空間數量，或許會隨著老年人口的增加而變多，但有意願的年輕人如果比例沒變，可以湊成青銀共居的空間就不會變多，反而更可能越來越少，是因為少子化，年輕人變少了，而少子化，也讓沒有錢的年輕人變得更少了，當年輕人不缺錢，他為何要選擇青銀共居？和自己爸媽處不來，就會和比較不熟悉的年長者處得來嗎？還是人性本善說，年輕人都有想要照顧年長者的動機和慾望？這個可能性應該比較低！當然年輕人出缺時，中年人自然遞補，也是很好的組合。
或許老人更需要的，不盡然是重建，而是整建，包含房屋的整建、心靈的整建、觀念的整建、智慧的整建、人際關係的整建、健康的整建等等，才是更重要且需求更大的市場，但偏偏相關的法律和法規跟不上，老宅區多的是二工和違建，唯一剩下的騎樓，又不能裝電梯，如果後巷也被違章建築蓋滿，老人最後只剩下一條路，慢慢走或等著被扛走！為什麼需求最大的政策出不來？因為利基少，誘因低，擔任經濟火車頭的建築產業賺不到最大利益，市場上自然不會有推手，就算老房子不見得一定比新房子還危險，但人以利動，無利可圖，政策也會胎死腹中，或許下一階段的選票利基，還有機會改變重建和整建的市場結構，但如果你是地主，重建的獲利遠大於整建，你還會選擇穿著西裝改西裝，醜醜的整建嗎？想必又是老人和年輕人的另一場戰鬥！
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