自地自建不是夢 新成屋100%領回
不管參與都市更新或危老重建，地主最喜歡問的是，我可以分到幾趴？重點是地主真的知道應該分得幾趴才划算嗎？如果不會計算，任何人回答的數字，要怎麼分辨是真心話，還是謊話連篇？
台北市都更案中，最常聽到的數字，就是地主分回65%、建商分35%。
如果到了新北市，經常是地主分55%、建商分45%。
到桃園市，可能變成地主分45%、建商分55%。
地主們大略都清楚，簡單的分配原則就是，把蓋完後的總價值，扣除掉建造成本，之後剩下的，就應該是地主的。
問題是，過去地主多半不敢承擔風險，所以選擇比較簡單的分配模式，而多數的建商則願意承擔風險，以便獲取最大利益。如果你是地主，看出來中間的問題了嗎？
關鍵往往都與底下這幾個面向脫離不了關係：
一、房價和造價。
二、房屋銷售。
三、興建工程的複雜性、不確定性。
四、新成屋品質。
五、興建資金來源。
六、可以信任的團隊。
一、所謂的房價和造價，其實就是決定分回比例最大的關鍵，房價是未來的價格，依照工資上漲、建材上漲的局勢，拖得越久，房價只會越來越高，因為在建材沒有上漲，工資持分的承平時期，房價就很難跌得下來了，疫情期間如何期待新成屋房價會下跌？
如果預期房子3年後會蓋好，最簡單的方式就是，拿3年前的新成屋房價，和現在的新成屋房價做對比，找出成長比例，之後往後推三年，就可能是未來房價探底的區間；但如果是都更案，這個期間保守也要抓10年才夠，不是因為都更慢，而是因為鄰居整合是最大的變數，重點是推估出來的成長比率，如果地主清楚知道，你真的還會想找建商幫你蓋房子嗎？
如果是合建分屋，所謂的分回比率，就是當未來新成屋的房價越高，地主要折抵給建商的建坪數就可以越少，請問你是要用3年後的房價折抵建築成本給建商比較划算，還是用10年後的房價折抵建築成本給建商？
如果建築總成本需要1500萬元，假設3年後的房價每坪75萬元，現在談合建分屋，就必須要拿至少20+7坪給建商，巿值大約2000萬元，才有人幫你蓋房子，20坪是成本沒問題，但為什麼建商要多拿7坪？原因很簡單，因為建商跟一般的生意人一樣也有妻小兒女需要照顧，如果炒股票比較好賺，建商為什麼要承擔長時間的風險幫你蓋房子？做生意都要有利潤，不管賣鞋子、賣麵、賣飲料，平均至少要有30%的利潤，才有誘因創造並活絡商業活動，20坪的30%，大約就是7坪，何況建商領到房子，還得設法找代銷公司把它賣掉，才能夠變現金，只多拿7坪，應該已經很佛心了。地主該想的是，如果有人教會你所有知識，教會你如何規避風險，你願意自地自建，享受最大成果嗎？
如果你願意接受這個挑戰，才有繼續看下去的動機。
合建分屋當中的分配問題，另一個關鍵因素就是「工程造價」，蓋房子是真的要花1500萬元，還是1200萬元就夠？其實這又是另外一個屬於營造廠的利潤問題，如果你把營造廠想像成提供新鮮肉雞給雞排店的屠宰業，你就理解不管是營造廠還是屠宰業，也都要賺取30%的利潤，才有動機幫你工作。換句話說，營造廠在發包時候的成本，很可能1200萬元就夠用了。
如果告訴你，建商拿走的2000萬元，其實自己DIY，只要花1300萬元就可以把房子蓋好，你願意自地自建嗎？100萬拿來買經驗、買團隊、買信任，還可以完全掌握決定權，你願意嗎？
許多人工作20年，可能還不一定能存到700萬，如果都更的過程中，地主願意更積極學習，這樣的利潤，難道不值得你花點時間認真關注嗎？到底你在忙什麼？
「台灣都更權益促進會」走入數十個社區，分析超過上百個社區，多數的民眾其實私下多少都有一點建商或營造廠的裙帶關係，只是搞不懂如何規避風險，不知道怎樣除措資金，更擔心房屋會賣不掉，血本無歸？其實問題只有一個，就是地主外行。因為沒錢、沒時間、沒知識、沒勇氣；不願意、不信任、會恐懼，所以就甘願把最大的一塊餅拱手讓人，最後再一起來罵建商賺太大、太黑心、營造廠無良、無道德。謾罵的背後，其實只突現一個本質的問題，多數地主其實沒有擔當，或者天真的誤以為政府應該幫你把關？麻煩的事老百姓自己都不認真，政府為什麼要管？房子和土地都是老百姓私人的財產，政府介入，不就等於圖利個人嗎？
如果你想清楚了，我們再來處理第二項：房屋銷售的問題。
一般中古房屋買賣，有所謂的買2賣4，買方付2%，賣方付4%，而且統統依照成交總金額來計算傭金，如果是新成屋銷售，則有分預售，或完工後再銷售，預售屋，代銷公司可能要求6%到10%的酬金，基地越小，戶數越少，要支付的趴數就越高，關鍵在於預售屋的投注成本；反之如果是新成屋銷售，可以實體帶看，相關水電費仍由起造人支出，就可以控制在6%以下，甚至百戶以上的新建案，也可能談到5%以下，如果好賣，銷售金額低，也許銷售成本就可以提列少一點。
關鍵是會不會賣不掉？
房地產的一句名言是：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格！
如果一間房子自地自建要花1300萬，跟合建所需的2000萬，中間價差高達700萬，當2000萬賣不掉，你會擔心1500萬也賣不掉嗎？何必要讓這麼多莫名其妙的煩惱，把自己壓得喘不過氣來？說來說去，這還真的只是數學的問題，是數學真的不會？還是不想面對？
如果可以跨過房屋銷售這一關，接下來就是工程興建的風險。
沒蓋過房子的，剛開始心裡想的，可能還真不是數學問題，而是黑道問題。
不管是從電影上看到的流氓、幫派、黑金、貪污、收賄、暴力，腦子裡總要開始產生艋舺、兄弟、義氣等等聯想，光是一堆的刀光劍影，就讓人退避三舍了，但如果你以為風險如此高不可攀，也真的太過抬舉建商們的實力了，當然也代表台灣的法治在人民心中，仍然還是一個遙不可及的形容詞。認真想一想，可以過好日子，誰要打打殺殺？黑道也是人，只是生活越來越艱險；而雷洛傳則是上個世紀的歷史，敢亂收錢的白道道友，在檢警調積極查緝下，殘存的已所剩不多。
撇開心理壓力之後，就回歸到工程專業。如果工程專業無法解決的風險，就會交給保險來負責，跟資金有關的續建問題，很怕會蓋成爛尾樓，遙遙無期，蓋一半營造廠跑掉，就會交給續建機制，透過銀行信託、建經公司履約保證，A廠商中途跑掉了，因為該樓層的款項還沒付給他，就可以找B廠商來續建，銀行會利用建築融資作把關，儘管有不確定性，但多數都是在可控的範圍內，往往比較多的，反而是地主三心二意、舉棋不定所造成的修改、變更等問題，所造成工程的延宕，不管協力廠商有50個或是100個，人人有錢賺，領得到錢，都不會有問題，錢解決不了的，問題才最大，這多半就是情感因素、法律問題，真正屬於工程的問題，在發包給營造廠的時候，都有人會概括承受，也只有營造廠才有資格幫你蓋房子，如何選到一家信用良好的營造廠，絕對比選一家優質建商，要重要上100倍，能不能完工、興建的品質、鄰損等等工程問題，都是營造廠要承擔，在收了錢之後必須要承擔的事項，地主能管的是，如何找更有力的第三方監督機制，為自己權益把關，找幾個真正懂的人幫你去看工地，好好釘板模、好好綁鋼筋、好好灌漿、好好保養，才是真正的王道。
至於所謂新成屋的品質，當房子灌完漿，水泥抹完牆壁，打針防漏水之後，所謂的品質，其實就是房屋設計的格局、風水、裝修建材、廚房和衛浴配備、外牆磁磚、地板磁磚、樓梯質感、電梯品牌、智慧網路系統、門禁系統、管理系統等等，都是可以靠錢來解決的問題，換句話說都不會是大問題，真的想提升品質，方法一直都在，只是投資報酬率要經過計算以及市場分析，才會最划算。
如果考量的是興建資金的來源，而您又是新北市或天龍國人，要大大恭喜，因為這根本不是問題。有太多銀行願意借錢幫你危老重建，或是依照都更後新成屋價值的六成，甚至七成提供興建資金，除非老房子是剛買的，還背負著巨額貸款，否則在貸款壓力不多的情況下，相信多數銀行都可以100%融資，地主把老房子打掉，蓋新房子所需的資金甚至連利息，銀行都可以幫你付。
地主要思考的是，要習慣背貸款，還是堅持不欠銀行錢？要作牛作馬留一棟沒有房貸的淨資產給孩子學當不孝子，還是讓孩子利用背貸款，學習做一個有責任感的人？
如果是雙北以外的地主，也不用擔心借不到錢，雖然重建成本不斷上漲，但都更後的價值，都可望是原有老房屋價值的1.5倍，頂多只是分回的新房屋小了一點，多數分回房屋的市場價值，還是會超過原有的價值，如果不能，頂多繼續住老房子，等房價上漲再來重建也不遲，除非真的是海砂屋、輻射鋼筋屋，有安全顧慮才會有這個憂慮，但如果真的是到了這個境界，新成屋的價值其實也會高於老房屋，不需要太過擔心，要處理的反而是集合式住宅或者住商混合區，人性的貪婪與情感的問題。
恭喜你看到這裡，剩下需要做的，就是找一個可信任的團隊。但其實這個團隊，如果少了你，那他永遠不會存在，因為根本沒有什麼是最可被信任的團隊，除非你自己身在其中。你是地主，也是建商，才會有最高的信任度，你必須要參與、要學習、要被迫學習，就像讀小學和讀國中，只有把重建這回事，當成義務教育，身為地主的你，才有辦法理解建商的思維，透過專家團隊的協助，自己長知識、建立信任基礎，才會願意相信專業。
過去，重建的知識，是建商們最寶貴的經驗，就好比律師們在法庭上攻防的技巧。經驗，遠勝於知識，如果你真的是那位願意自地自建，或是更積極參與的地主，我們是台灣陣容最齊全的團隊，有6個律師、5個建築師、6個營造廠、2個會計師、2個都市計畫技師、5個土地代書、5個土木和結構技師、數十個都更和危老推動師，我們是內政部立案的「台灣都更權益促進會」，絕對是讓地主跌破眼鏡的選項。
漫漫長路，歡迎您的加入！
如果已經被合建契約綁架，我們也樂意協助，因為我們跟你一樣，都曾經是「受害者聯盟」的一員，希望我們的解方，可以讓大家都少奮鬥20年，享受知識和選擇的快感。
|
回首頁