都市更新對地主而言是一場家園保衛戰，但對建商而言，卻只是營利事業的企業經營與牟利的項目之一。
既然營利單位在本質上，就是滿腦子都是錢，有錢才能使鬼推磨，那地主們就該學學建商的思維，從金錢著手，才不會吃悶虧。
怎麼做？
都市更新如果是採協議合建的方式辦理，地主和建商私下講好，要怎麼做，自行商議即可，政府不介入，地主的權益也只能自己好自為之，因為那是你家的事，要如何買賣、交換，雙方講好即可。
但若牽涉到眾人、稅賦，一般大多會採【權利變換】的方式辦理，而【權利變換】的概念就是，地主出地、建商出錢，最後以地主的部分土地，交換建商蓋出來的部分房屋，之後兩不相欠，且均視為原有。例如地主原本有10坪的土地，假設1坪土地價值300萬元，而都更成本每建坪要花30萬元興建，就等於1坪土地可以換10建坪，這時地主就可以把其中價值1200萬的4坪土地，拿去跟建商換40坪的新房屋，最後地主自己剩下和擁有的，就是6坪土地+40坪新成屋，這就是俗稱的6、4分；而建商擁有的，就是從這位地主的土地權狀中換來的4坪土地。
在這個情況下，地主只出地，不出錢。雖然造價成本愈來愈高，但地主們也清楚，房價也只會愈來愈高，能夠多分回一些房子才是王道，因此有更多腦袋清楚的地主開始主張，建商必須願意「委建」，才是對地主最賺的選項。因此主張自己出錢的聲音，市面上已經愈來愈多了。問題是，建商會願意讓地主「委建」嗎？
雖然在【權利變換】的過程中，明明已經保障擔任實施者的建商，可以享有人事行政管理費+風險管理費，這總額將近是總成本20%的利益，但對建商而言，那畢竟有風險，動輒10年才能執行完成的都更案，才賺20%，利潤其實不高，不如自己買地自己蓋、自己賣，時間成本才是最大獲利來源。
但為何還有建商願意做都更？
過去建商願意投入都更市場，看重的原本是房價的銷售利潤，例如都更後，建商可分配到1000坪房屋，因為都更程序冗長，過程中一走就是十年，因此財力少的中小型建商,就有機會利用時間差，將手中以每坪80萬換來的新房屋，在增漲到每坪130萬時出售，就等於房子還沒蓋，莫名其妙就可以多賺5億元，也因此，時間反而成了都更建商最大的獲利來源，才會有人想甘冒每20案才有1案會成功的風險搶賺都更財。
因此讓我們回過頭來思考，如果地主向建商要求「委建」，也就是原本地主要給建商的4坪土地，現在不給了，地主的住三土地，因為容積率的關係，每1坪地大約可以蓋出5建坪，因此地主說，我10坪的地，總共可以蓋出50坪，而每坪30萬的成本，地主自己支付，最終自行負擔1500萬元，且蓋出來的50建坪全歸地主，可不可以？如果可以，這就是「真委建」。
對建商而言，此時他就真成了加工者，只能賺取工程利益。但因為建商不具有蓋房子的能力和資格，只有營造廠才能接案執行工程興建案，因此除非建商自己有營造廠，否則多半不願意讓地主「委建」，畢竟在原物料和工資等成本不斷上漲之際，承擔興建案，就要承擔巨大的風險。
如果真有建商願意讓地主「委建」，而且採行【權利變換】方式進行都更，此時就等於讓地主除了出土地，也同時擔任出資者，就是「都市更新條例」第三條第一項第七款所說的：「與實施者協議出資之人」，，地主不但出地可以分到房屋，又同時出錢成為類似建商的股東，享受其它房屋的分配權利。
不論建商同不同意地主參與出資，地主出地是一定的，但理論上應該出錢的建商，卻不一定有出到錢！
當然，出錢的最後銀行一定有份，關鍵在於，銀行會出多少錢？建商為何可以不出錢？
蓋房子的過程中，銀行可以提供2種錢給建商，一是土地融資款，二是建築融資款。「土地融資款」顧名思義就是土地有價值，可以抵押給銀行借到錢，而建築融資款，則是因為房屋在興建過程中會創造出價值，所以銀行願意借錢給建商，一般可能依照工程造價的5成到6成不等提供資金給建商，而且是分層撥款，不讓建商先拿到錢，而是工程做好，以發票向銀行請款，對銀行才有保障。
如果是都更的【權利變換】案件，一般銀行在借錢給建商之前，也不希望地主的不動產在程序審完後又移轉，導致都更案胎死腹中，因此最終直接在「都市更新條例」第54條中有以下規範：
「實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限：
一、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。
二、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。
前項禁止期限，最長不得超過二年。
違反第一項規定者，當地直轄市、縣（市）主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」
也因為有這一條的規定，所以即便未來地主們不做信託，銀行也不會太擔心，因為【權利變換】核准後，2年內所有人的不動產都會被設定禁止移轉。
如何透過信託程序 保障地主權益？
雖說有§54的規定，但實際上銀行在提供資金給建商時，仍希望地主們都能夠做信託，一來是保障銀行並減少風險，二來做信託銀行才有錢賺。保證這件事，當然不是保障地主，而是保障銀行和建商。
都更並沒有規定一定要做信託，主要也是以下法規沒有強制：
都市更新條例第36條第三項：
都市更新事業計畫以重建方式處理者，第一項第二十款實施風險控管方案依下列方式之一辦理：
一、不動產開發信託。
二、資金信託。
三、續建機制。
四、同業連帶擔保。
五、商業團體辦理連帶保證協定。
六、其他經主管機關同意或審議通過之方式。
如果要做信託，一般是由信託銀行與各地主簽訂信託合約，並設立專案資金控管信託專戶，作為專款專用，不作其他用途，如果建商有預售屋的收入，一般也要放進信託專戶，補充建商的自有資金，銀行才會放心，雖然說保障銀行的同時也會保障地主，但畢竟保障銀行還是多一點，只是出了土地的地主不免要問，地主真的保障足夠嗎？當地主押了土地給銀行時，建商是不是也應該押點錢在銀行，而不只是用買預售屋的人的錢，而是真正屬於建商自己口袋中的錢，如果都沒存進來，建商不等於是做無本生意嗎？哪裡還有出資？
這個概念，就是五種信託履約保證機制作業中，所謂的「價金返還之保證」
「價金返還之保證」對地主最有保障，但使用的預售屋案少之又少，原因很簡單，這個程序是由建商與金融機構簽約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。換言之，如果蓋成爛尾樓，風險由銀行全扛，當然銀行不做賠本生意，與建商簽約前，勢必要求建商要有足額之保證，錢放得夠多，才不怕你倒掉，既然資金充足，就不容易產生爛尾樓的現象，對地主自然最有保障，但前題是，建商口袋要夠深！偏偏這正是許多要靠銷售預售屋才有足夠資金開工的中小型建商最難的項目，如果口袋真的夠深，建商或許更想等房子蓋好時再來賣，行情普遍也會比較好。
履約保證五種類型 如何信託保障最好？
https://tnews.cc/ur/newscon10603.htm
幸好都市更新例或相關法挸中，並沒有強制地主方一定要做信託，僅在都市更新條例第25條規範：
「都市更新事業得以信託方式實施之。其依第二十二條第二項或第三十七條第一項規定計算所有權人人數比率，以委託人人數計算。」
意思是，如果原本繳交事業計畫同意書的人有90%，但實際同意信託的地主只有75%，未來在建築融資款的提供上，恐怕就要讓建商大傷腦筋了，沒有100%做信託，銀行原本可以提供6成的建築融資款，這下恐怕要生變數，嚴重的，是不是會連一塊錢都借不到？因為沒有達標，保守的銀行如何能借錢給建商！
如果聰明的地主們自始至終都沒有簽合建契約，走到信託這一關時，愈多人支持，對地主就會有愈多保障，同時也可以考驗建商的資金實力，是否真有辦法應變？趁機先測試一下建商的口袋，似乎也是另一種保障地主被蓋成爛尾樓的風險。只是都更如果因此走不下去，恐怕又要拖延好幾年…。
如果口碑和信用不佳的建商，還以為在事業計畫書核定後就取得絕對的都更權利，不會再被他人替代，而漠視地主權益時，或許這一招，也可以成為地主們討公道，成為救命的護身符！當然，如果簽有合建契約的地主，此時多半都已經成了違約方，不可不慎！
看不懂的合建契約，即便有某某律師說OK，真的還是別亂簽，在「台灣都更權益促進會」協助審閱過的70多份合建契約中，有良心、不貪心的建商，真的少之又少，對地主們最有保障的方式，還是儘快成立都市更新會，自己做老闆、認真把都更學好，才是對得起自己和子孫的做法。
都市更新會不難，找個【都更管家】服務，每月一千元，換你當大爺！
https://tnews.cc/ur/newscon16754.htm
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