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發稿日：2022/10/11 07:10:00 PM

發稿人：站長 | 修改新聞稿

土地上沒房屋 可買賣卻未必能蓋房子 小心被套牢！

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苗栗縣政府工商發展處，曾經很貼心的寫了一篇文章：「土地被套住無法買賣嗎？解除套繪原來這麼簡單!」https://www.miaoli.gov.tw/economic_development/News_Content.aspx?n=1028&s=459341      鄉親在土地買賣之前為了權益保障，首先要先向縣府確認建築基地有無受到建築套繪管制，才可申請建築喔!那什麼是建築套繪管制呢？也就是將「建築基地包含供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」套繪於地籍圖上，以避免重複建築申請的行政措施。      當鄉親發現土地受到套繪管制，可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建，倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因，以辦理解除套繪管制，只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，即可申請解除土地套繪管制，重新申請建築許可。   =======================================================      除了以上的情形可以解除套繪，讓土地有機會參與開發長出房子，也要小心，更可能這塊土地完全無法再興建房屋！縱使它可以單獨買賣，縱使它上面沒有任何建築物，但就是無法興建！      無法興建的可能性絕對有，也少不了！尤其許多畸零地，真的很有可能是屬於別人家的法定空地，可興建的容積已經被一旁的房屋用掉了，自然未來就不允許再蓋一次！      原因是，早期在法令不周延的年代，並未限制不能將已建築的土地另作分割，導致原屬於別人家的法定空地，遭到地主在蓋屋後辦理分割程序，例如原本早期的建蔽率60%，100坪的土地，只能使用60坪的面積來蓋房子，另外的40坪要保留作空地，但因為早期的建管與地政之間的橫向聯繫等法令問題，導致這40坪的空地，事後又被分割後成了另一筆地號，經過數年後，輾轉淪為市場上的售出基地，如果沒注意查閱相關資料，一旦是別人家的法定空地，這塊地就GG了，將完全不能再開發興建，想買土地的地主們，千萬要小心查核！         陽昇法律事務所/鄧湘全律師在文章中提到( https://sunrisetaipei.com/20210601-2/ )：      曾經發生地主提供土地使用權同意書而被套繪管制，但其後終止使用同意卻無法被解除套繪管制，只因為主管機關要求「土地使用權同意書不能附使用期限」...      「大法官解釋認為，鄰地所有人若無從出具附有期限之土地使用權同意書，將致其土地受「無期限之套繪管制」，且無從於土地使用關係消滅時申請廢止原核可之變更使用執照，並解除套繪管制，限制其財產權之行使...」意即縱使有憲法第15條保障財產權，但貿然將沒有效期的土地使用權同意書給鄰地使用，後果將很悽慘，買土地前，千萬要留意地籍套繪管制，以免成了別人家的法定空地或共同開發基地。      鄧湘全律師：「為了避免一塊地被使用兩次，主管機關會在建築執照跟地籍套繪圖上，把已經興建的、未興建的建物，以及設置停車空間的土地分別著色標示，上面也會記載相關的執照號碼。這樣主管機關承辦人員，以後在收到建照或使用執照申請時，就可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途，這種在地籍套繪圖上的註記，稱為『套繪管制』」         但重點是，即便在各縣市政府的建物地籍套繪資訊系統上面沒有被套繪，但是為了保險起見，還是申請一下官方的地籍套繪圖，比較保險，以免資料人員才輸入資料時漏列了，那就要慘不忍睹。      但即便沒有被套繪管制，是否就一定能蓋房子，中間還是存有風險，有地形上的風險、面積風險，更有時間風險！      以台北市為例，以下相關法條都要看仔細：      臺北市土地使用分區管制自治條例   https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B010130020000200-1100205      在本自治條例中，基地深度、基地寬度都有平均值、最小值的要求，達不到標準，就只能依照畸零地，應檢視「臺北市畸零地使用自治條例」尋求解套！      (第九十七條 不合本自治條例有關最小建築基地之寬度及深度之規定者，得依照畸零地相關規定辦理。)      但基地深度、基地寬度，並非唯一的檢討指標，還有許多地形的問題，會導致建物退縮空間是否足夠、北向日照是否造成開發受限、前院線、後院線、側院線退縮後，是否建物仍具開發價值等等...，都是一塊基地能否變黃金的關鍵！         臺北市畸零地使用自治條例   https://www.laws.taipei.gov.tw/Law/LawSearch/LawArticleContent?lawId=P06I1004-202...      第三條      本自治條例所稱畸零地，指符合下列各款情事之一者：      一、建築基地寬度或深度未符合臺北巿土地使用分區管制自治條例（以下    簡稱土管自治條例）或都市計畫書圖規定。      第四條      建築基地有下列情形之一者，非屬畸零地：   一、鄰接土地（以下簡稱鄰地）為已建築完成、現有巷道、水道，或依文    化資產保存法指定或登錄有形文化資產所坐落土地，確實無法調整地    形或合併使用。   二、最小寬度與平均深度符合土管自治條例規定，且與鄰地合併後，仍無    法增加寬度；或最小深度與平均寬度符合土管自治條例規定，且與鄰    地合併後，仍無法增加深度。   三、因都市計畫街廓之限制或經完成市地重劃，致寬度或深度不符合土管    自治條例規定。   四、地界線整齊，平均寬度符合土管自治條例規定，深度在十一公尺以上    。   五、相鄰經目的事業主管機關認定無法遷移之公共設施所坐落土地、合併    後因法令規定仍不得建築並計入空地比，或因地形限制致無法合併使    用，且無其他土地可供合併使用。   六、符合下列情形，於原建築基地範圍內新建、改建或修建者：    （一）依土管自治條例第九十五條之二規定重建。    （二）依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定重建。    （三）依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例規定重建。    （四）依臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治條例規定重建。   七、領有使用執照建築物，於原建築基地範圍內增建、改建、修建或建築    雜項工作物。但建築基地內僅領有圍牆雜項使用執照者，不適用本款    規定。   八、申請建築圍牆。      前項第一款所稱已建築完成，指符合下列情形之一者：   一、現況為加強磚造或鋼筋混凝土造三層樓以上建築物。   二、領有使用執照或於民國六十年十二月二十四日前領有營（建）造執照    或合法房屋證明之一層樓以上之建築物。         第六條       畸零地非經與鄰地調整地形或合併使用後，不得建築。      畸零地申請建築前，應先由畸零地所有權人與鄰地所有權人協議調整地形   或合併使用，並由鄰地所有權人以書面通知鄰地權利關係人知悉，無法達   成時，應向臺北市畸零地調處委員會（以下簡稱畸零地調處會）申請公辦   調處。      調處不成立，經畸零地所有權人或鄰地所有權人提出徵收標售時，應提交   畸零地調處會全體委員會議審議。      公辦調處時，畸零地所有權人或鄰地所有權人一方無故不到或請求改期二   次者，視為調處不成立。      經依第二項規定審議者，原調處範圍於決議送達日起八個月內，不得再次   申請調處。            此外，還有：      臺北市建築管理自治條例   https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B010060090000200-1080222      在中央的法規中，更有以下規範....真不知是誰要逼死建築師....      建築法    https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=d0070109      建築技術規則總則編    https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070114&kw=%e5%bb%ba%e7%af%89%...      建築技術規則建築構造編   https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070116&kw=%e5%bb%ba%e7%af%89%...      建築技術規則建築設備編   https://law.moj.gov.tw/Hot/AddHotLaw.ashx?pcode=D0070117&cur=Ln&kw=%e5%bb%ba%e7%a...      建築技術規則建築設計施工編   https://law.moj.gov.tw/Hot/AddHotLaw.ashx?pcode=D0070115&cur=Ln&kw=%e5%bb%ba%e7%a...            建築物地籍套繪圖 範本

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