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發稿日：2022/11/14 08:33:00 AM

發稿人：站長 | 修改新聞稿

履約保證五種類型 如何信託保障最好？

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根據內政部規定，預售屋建案必須辦理「履約保證」機制，而履約保證機制共有五種類型，建商可擇一辦理：      一、「不動產開發信託」、   二、「價金返還之保證」、   三、「價金信託」、   四、「同業連帶擔保」、   五、「公會辦理連帶保證協定」。      其中，「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」對開發商較為有利，但對消費者保障程度最差，最簡單的猜忌心理是，他們都是同一夥人，會不會有瓜田李下、人謀不臧的道德瑕疵，人心恐怕最難防，因此對地主方最不利。      反之，「價金返還之保證」則對地主最有保障，但使用的預售屋案少之又少，原因也很簡單，這是由建商與金融機構簽約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。換言之，如果蓋成爛尾樓，風險由銀行全扛，當然銀行不做賠本生意，與建商簽約前，勢必要求建商要有足額之保證，錢放得夠多，才不怕你倒掉，既然資金充足，就不容易產生爛尾樓的現象，對地主自然最有保障，但前題是，建商口袋要夠深！偏偏這正是許多要靠銷售預售屋才有足夠資金開工的中小型建商最難的項目，如果口袋真的夠深，建商或許更想等房子蓋好時再來賣，行情普遍也會比較好。      「不動產開發信託」是指「地主和建商把建案的土地和興建資金信託給信託業者(金融機構)；並把起造人信託給建經公司，銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管。      但「不動產開發信託」的過程中，可以「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」、或「建經公司擔任建物受託人及起造人」、或「建商擔任起造人」，共有三種方式，其中又以前兩項對消費者的保障程度較高，讓第三方參與，多了共同監督的保障，但相對的，也會增加第三方控管時應支付的成本。      因「不動產開發信託」是由建商或起造人將建案土地及興建資金信託，由受託機構依工程進度，專款專用，許多工程相關的直接成本、間接支出都可以核銷，較具應變彈性。但相對的，也因為可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項，可請款的名目較多，仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。      圍堵爛尾樓3／低自備款建商周轉風險高　常見信託「這情況」錢領光光   https://www.ctwant.com/article/219690      至於「價金信託」，是在土地與房屋等不動產買賣交易過程中，因為買方和賣方之間互不熟悉或互不信任，加上不動產交易金額巨大，因此在交易過程中極需公正第三人扮演第三方支付角色，例如銀行，經手「價金保管」，俟產權過戶予買方後，將保管之價金交付賣方，完成交易。而在預售屋的過程中，受託機構在信託存續期間，應按信託契約辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，相關支出的控管較嚴謹，資金運用相對也較不彈性，恐較難應變長工期的建築興建模式，不容易成為建商和銀行的選項。      因此實務上應用最多的，應屬「不動產開發信託」。         合作金庫不動產信託架構圖   https://www.tcb-bank.com.tw/-/media/images/bank/personal-banking/insurance-trust/...          信託流程圖(彰化銀行)   https://www.bankchb.com/chb_2a_resource/leap_do/gallery/1513933662608/14528348919...           安信建經不動產開發信託：   https://www.sinyinews.com.tw/wp/rfm_storage////source/202109/%E5%9C%96%E7%89%87%2...       不動產（開發）信託是什麼？ (安信建經)    https://www.sinyinews.com.tw/dailynews/newsct/9106?sinyisid=MjAyMjExMDcyMTE5MjI4N...        某國營行庫110年的信託收費標準：

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