Q：其實我最主要想弄明白的事情是，既然事業同意書是簽合建，按照都市更新條例44條，不是應該用合建方式報核，剩下不同意的才是用權利變換方式，如果全部用權利變換，但私約是載明稅額地主自付，那在共同負擔中選擇權利變換的不就負擔到其他80%的稅額跟拆遷補償嗎？
站長回覆
ANS：
未達100%同意，只能用權利變換方式執行。
權利變換的概念，是依據每戶更新前的權利價值在總社區中的占比，之後更新完，扣除共同負擔成本後，也依此占比做分配，若100戶有80戶協議合建，20戶走權變，未來權變結果被政府審定後，如果地主可以分到60%，建商的成本占40%，僅這20戶會受到分配約束，必須在蓋好房屋作登記時，依囑託登記強制作業，若60%等於40坪，就只能分到40坪。因為是依占比來分配的概念，這20戶並不會多幫其它80戶負擔到營業稅。
至於其它80戶，因為權利變換書約束不到他們，所以營業稅還是要乖乖繳，也不能享有土地增值稅、契稅免徵的福利，如果是採權利變換戶，土地增值稅、契稅全都免徵，但合建戶的土地增值稅、契稅只能打6折，萬一有一天稅捐單位不想幫你打折，也於法有據，因為都市更新條例第 67 條第一項第八款，寫的是：「原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。」，是「得」，不是「應」。
Q：因為照您剛剛電話中我理解的意思是，同意書簽合建，但程序走權變也是正常的，我就搞糊塗了？
ANS：
嚴格說，這是不正常的現象，只是很奇怪，政府單位收取的權利變換案件中，可能多達95%的案場，建商都私下與地主簽有合建契約書。
並非不能簽，簽不簽是地主與建商自己心甘情願的選擇，政府從不鼓勵民眾與建商簽私契約，因為許多案子經常有地主覺得政府不用心，因此告上官署，原因可能都和私契約脫不了關係。但合建契約容易理解嗎？當很多律師都未必能看懂都更合建契約時，對一般地主而言，真的有如天書，太多建築、都更、營造、稅賦、公寓大廈等等的綜合法規，真的不容易懂，甚至很多建商也不完全都懂。
同意書簽合建，但程序走權變？
實務上這種案例很少，若是合建契約中宣稱走權變，而同意書內容中勾選的卻是合建，就更誇張了，因為一來所有稅賦地主都省不到，還要負擔三家估家師的費用、權利變換書的費用、時間成本，最終保障到建商的獲利，卻沒能顧及地主免稅費承擔的風險，傻瓜地主才會選這個吧！
較多的是可以讓地主共同免稅，真的走權變，但剛開始就由建商說了算，還沒審，就由建商幫地主做決定，在合建契約中綁定固定坪數或固定比例給地主的模式，感覺地主好像覺得心會比較定，實務上卻容易存有許多資訊不透明的極大利益，反而更容易在中後期衍生許多民事糾紛。
上述就是俗稱的真協議、假權變，只是官員都會說，他們做的案件，都是真權變，沒有假權變；真或假，不存在於官方，而是存在於地主的權益中,如果私下協議約定給A地主30坪，但最後建商偷偷做了40%容積移轉，又拿到TOD容積獎勵、增額容積，在權利變換審完後，A地主其實可以分到35坪，還不用繳營業稅、土增稅、契約，光稅賦就比合建戶少賺200萬時，這時候只能拿30坪，還要繳200萬稅金的A地主，還能沉住氣，算了嗎？
Q：因為如果同意書是要簽合建但程序可以走權變，那目前為止建商遲遲不給權變分配價值，又通知可以送件要選屋這樣不是程序有問題嗎？謝謝
ANS：
先聲明，這不是政府允許的，政府只是當做沒看到，不想管。
原因如下：
一、私權政府管不了。
二、政府怕與民爭利，不管就不會公親變事主。
三、官員因為職務關係，很容易跟建商比較熟，相對無知的民眾問題多、動機不明，因此容易被疏遠。
四、如果少分，是地主損失，但官員恐怕都認為，可以都更的地主，其實都賺到了，還不滿足嗎？
五、官員心中認為，建商若無利可圖，官方的政策執行就更難推動，老百姓懂太多，抗性恐怕只會更多。
為何建商遲遲不給權變分配價值，因為案子都還沒送進市政府都更處，承辦人員看不到，怎麼審？因為不能確認分配價值，所以在事業計畫同意書中的權利變換選項中，都只會有「預估」價值，不是絕對價值。
Q：為何建商可在分配價值不確定時，就要地主選屋？
ANS：
因為政府首要考量的，不是地主的權益，在政府眼中，都市更新並不是權益問題，而是獎勵問題，政府是為了鼓勵大家加速推動都市更新，給予誘因，而不是要補償地主，政府的心態不是要彌補地主，而是藉由多給胡蘿蔔的方式，增加地主們的動機，因此官員怎麼會有罪惡感！畢竟有太多無殼蝸牛連房子都沒有，哪來的都更獎勵。
也因此在都更的程序中，和都更條例立法時考量的要旨，還是業務的可執行性，而不是要保護地主。因此才會允許讓實施者在送件程序上，可以採用事權併送的方案，達到75%或80以上時，建商可以同時送事業計畫書和權利變換書，一次搞定比較快。可是明明許多分配條件、價值都還沒被訂定耶，不會有建商在過程中故意灌水、用言詞文攻武嚇嗎？
會，但官員想的是，有意見地主就別簽，不就沒事了！
如果看不懂、建商也說不清，地主為什麼還簽？怎麼能怪政府。
不能認錯的政府其實很笨，如果有個政策讓大家可以先建後遷，看到新房屋蓋好時，老屋地主再搬過去，過程中政府抽稅、分潤就好，這麼簡單的概念，怎麼不做？為什麼桃園數百公頃的航空城計畫，都可以先建後遷，才幾百坪的老宅，卻推不動？
這是腦袋的問題，也是「台灣都更權益促進會」到立法院請委員找營建署開會討論修改都更條例的動機！
但有時促進會的同仁也很困惑，建商辛苦有錢賺，協助地主爭取權益，有比較不笨嗎？哈哈哈...原因很簡單，如果你們家被人都更了十年、二十年、三十年，還能忍住不作聲，您才是神人！
地主A小姐：
還有要謝謝你們，還好有你們這個網站，不然一開始要都更時實在是完全不知道問題在哪。
ANS：
謝謝您的支持，我們很需要溫暖！也歡迎捐助，讓我們更有動力，儘早完成與地主站在一起的都更權益手冊。
也歡迎您加入我們志工的行列，目前需要的是文書、美工、美編、出版協力、願意在自己或他人社區協助推動的夥伴，先自助，才有人助！
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