Q：地主來電諮詢：建商宣稱，合建契約給的坪數比較多，權利變換領的一定比較少，如果不簽合建契約，未來地主的權利價值比較低，就只能選小間的二房，不能選大間的三房！奇怪的是，現階段都是建商在講，政府還沒審議之前，地主憑什麼要聽建商的片面之詞，感覺他明明就灌水，故意讓地主少分，明明權利變換不必簽合建契約，還硬要威脅地主，不簽合建契約就只能選小屋，太不像話了，沒政府了嗎？這不是我家嗎？
ANS 站長回覆：
簽下合建契約可選大房，採權利變換只能選小房，這是建商的說法，重點是它有法源依據嗎？
沒有，不但沒有，而且已經明顯觸法！
觸什麼法？
刑法214條(使公務員登載不實罪)
「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」
如果這一條構成，處罰的是欺騙公務員的人，一般指的就是實施者，例如：建商。
如果公務員明明知情，知道建商以真協議、假權變欺騙官署，而承辦人員毫無作為，任由損害發生傷害公眾，就要罰公務員，這時依據的就是：
刑法第 213 條(公務員登載不實罪)
公務員明知為不實之事項，而登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處一年以上七年以下有期徒刑。
以上2條，構成的前題都是，有生損害於公眾或他人嗎？
如果地主主張受害，自然就是所謂的他人。
至於公眾有受害嗎？當有明確的逃漏稅事實構成時，國家稅收減少，公眾能不受害嗎？
為何會有逃漏稅的行為？因為都市更新條例第67條第一項第七款和第八款，明確定義了土地增值稅及契稅一個是免徵，一個是減徵，如果應該只能打六折的稅金，通通不必繳，國家稅收短少的事實明確，不就符合稅捐稽徵法逃漏稅的要件了嗎！
都市更新條例第67條第一項第七款：「實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。」
都市更新條例第67條第一項第八款：「原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。」
當然，經常有人主張，簽合建契約，只是建商與地主私下的行為，實際送件時仍是依照政府審議的權利變換規則進行，且最終的新成屋分配，也是依照囑託登記分配各戶應得坪數，是真協議，也是真權變。如果這是真的，為何在囑託登記完成之後，建商還要多分幾坪給地主，或拿錢給地主找補，為何2戶權利價值一模一樣的地主，既沒有買賣、也沒有暗盤交易，怎麼簽了合建契約的人，事後可以分得比較多，而沒簽的，就分得少，見鬼了嗎？當地主都是塑膠嗎？
為何權利價值一模一樣的A、B 二戶人家，還會有先簽下合建契約的人，一定可以領比較多的事實，或是先簽的人才可以選到大坪數的房子，而不簽契約的地主就只能選小坪數呢？
既然在選屋時採用的遊戲規則是依據「權利變換」的法定程序和精神，根本不應該存在有合建契約所架構出的權利價值不同的問題，不管有沒有簽合建契約，建商都無從主張因為A有簽私契，所以可以選大坪數，而B沒簽，所以只能選小坪數，當有這樣的行為發生時，已經實質違法。違什麼法？
就是「都市更新權利變換實施辦法」
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070025
第 17 條
「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配及選配原則辦理；其於本條例中華民國一百零八年一月三十日修正施行前已報核之都市更新事業計畫未表明分配及選配原則者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。
實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。」
當地主被迫要去選屋時，所有選屋的法定遊戲規則，就是上述的「都市更新事業計畫應表明的分配及選配原則」，就是都市更新條例第36條第一項第十八款：「權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定者，其分配比率。」
上述法條指的就是，當建商只先送事業計畫書時，因為還沒聘三家估價師，各戶的權利價值還沒出來，所以不會有所有權人可分配之比率，此時在事業計畫書內容中，只能記載權利變換之分配及選配原則；但若採行事業計畫書、權利變換書併送時，就要先委任三家估價師，確認所有權人分配之比率，也就是要先精算出都更的總成本，成本算出來，才知道要折價抵付幾坪的房子和土地給建商，然後才會知道地主可以留下多少財產。如果A、B原有的土地坪數和土建物條件都相同，能分配的價值自然要相同，不然就不是真的權利變換，就真的成就了「假權變」這件事，當造假事實構成時，刑法213條、214條，還能夠讓官員當做沒看到嗎？
重點是，當政府審都還沒審，為何建商膽敢宣稱有簽合建契約的可以選大屋，沒簽的只能選小屋，甚至不能選屋，能以此恐嚇地主們嗎？不正公然違法嗎！
為了處理許許多多類似的糾紛，臺北市政府在民國109年11月2日修正發布以下條文：
「臺北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點」
其中第四點提到，擬訂或變更都市更新事業計畫或權利變換計畫報核案件，若有相關違規，都屬不得補正事項，北市府會直接駁回其申請，其中就包括：
(七)「權利變換計畫意願調查期限及申請分配方式未依都市更新權利變換實施辦法第十七條規定辦理。」
只要事證明確，真協議假權變的案件，在選屋階段沒有遵守事業計畫表明的分配及選配原則辦理，沒有依照估價師提供的各戶權利價值選屋，只要有人檢舉，很容易就有觸法之虞，最終將直接被市政府駁回，就只能重新依照規定再選屋，才能符合程序。
如果在合建契約的私契中約定，地主只能拿的是固定坪數的房產，雖然看似大碗可口，但真的是最多的嗎？
如果權利變換可以讓地主們領得少一點，不是對建商更有利嗎？為何建商要把肥水往外送，如果真想做公德，這建商水清無魚，還能是建商嗎？
關鍵往往就在初期的價格認定上被人動了手腳，哪些價格？
更新前價值、更新後價值、更新前每坪土地的價格、更新後每建坪均價、車位價值，這些都跟估價師有關。
更重要的是，實際的造價、售價，與真實市場中的波動和價差，將成就建商可以大賺或小賺。會賠嗎？也會，但無利可圖時，別蓋就好了，建商哪來的巨額損失！損失多半都是時間成本、人事成本和情感上的失落，但相對於地主一旦房子被拆，卻蓋不回來，成了爛尾樓或土地融資款被人捲走的風險，地主承擔的才是生死攸關的風險，相較之下，建商的風險實在微不足道，當他們還可以分走都更總成本的20%甚至更多時，當地主愈來愈清楚真相時，還能不揭竿而起嗎？
在都市更新的制度設計中，良好的立意，都可能變質，唯一不會變的是，憲法保障人民居住和遷徒的自由，當你真的覺得委屈時，就表示你看到問題了，政府的權利變換程序，明明是要避免人民免於風險，為何就成了委屈才能求全的現況呢？真的是地主太貪婪嗎？還是人民已經覺醒！
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都更的過程中存在有太多的知識落差，建議地主除了趕快提升自身的專業知識，也要建立專業代理人的概念，不要為了省小錢委屈求全，而損失更大的權益，一旦簽下不當的合約，將形同被契約綁架，被迫拆除房屋，卻不保證蓋得回來時，將是人生最大的惡夢。很遺憾，這是雙北巿目前許多都更案的ing...，如果可能，還是趕快自行組織都市更新會，至少擁有更多的參與權、選擇權，就算要簽相關的契約，地主要簽一起簽，才能減少風險！
趕快敦親睦鄰，這是當下最好的解方！
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