地主詢問1：更新會資金如何取得，由誰去貸款？
站長回覆：
當實施者=都市更新會時，貸款申請人有2種人：
1. 參與戶：按應負擔總費用之金額範圍內各別申貸，不連保。(等於把更新後的分戶貸款作在前面，更新完成後抵押權可直接轉載在新的建物上）
2. 實施者：協助擔任發放不參與戶補償金及應負擔費用貸款之申請人。
貸款成數(以華南銀行為例)：
1. 依貸款申請項目總金額100%核貸。
2. 須符合金管會或央行相關規範。
3. 個人總貸款額度原則不超過個人應分配價值之65%～70%以內。
貸款動撥方式及時間：
1. 代償前胎：拆屋前逐件轉貸或整批轉貸。
2. 整合費、補償金、搬遷費：視個案需求。
3. 共同負擔費用:依合約進度分次撥款。
(實務上2、3多為拆屋後銀行方得撥款，如需前期資金可協商由建經公司或代理實施者提供，或視個案由地主或全案管理方向銀行申請前期資金融資，即透過類似房屋增貸的設定方式取得每戶應繳納的30萬~100萬不等的前期各戶應分擔款項)
擔保品設定方式：
1. 參與戶:除全額自籌現金者外，土地均須提供設定抵押權。
2. 實施者:於取得不參與戶土地所有權後提供設定第一順位抵押權。
還款來源：
1. 參與戶:以其分得之現金優先償還貸款，不足償還者辦理分戶貸款轉還。
2. 實施者:以銷售金額優先償還(剩餘銷售金額分配給參與戶)。
華南銀行認為自主更新的都更案，有以下優點：
1. 地主分配房地較傳統方式為優。
2. 分配公開透明，避免個別住戶與建商利益往來。
3. 銀行可提供100%之資金支援。
4. 銀行提供獨立之信託管理機制，保障地主權益。
5. 餘屋銷售壓力較小(多數地主認為房價漲多跌少，願意多買一些回去)
6. 更新委員會擔任實施者，地主可掌握主控權。
7. 設有續建機制，確保工程順利完工。
8. 建經公司協助管理，可深入掌握個案進度，順利結案。
地主詢問2：更新會的房子蓋好後，如果沒有馬上被賣掉，貸款是否試用於首購族的寬限期呢？
站長回覆：
寬限期的意思，是在限定的期間內，只需要償還利息，不必攤還本金。銀行房貸方案的寬限期通常是在2年到3年，長則5年；而寬限期通常會分為兩段式利率。
各家銀行都有推「青年首購貸款寬限期」，買家如符合條件，自然適用首購貸款寬限期。但若法人買屋，並無這項優惠，公司戶申辦購置住宅貸款，均「不得有寬限期」。
2023年1月1日各大銀行房貸利率大約在1.81%~2.2%之間，比較：
https://rich01.com/mortgage-interest-compare/
更新會就是一家公司，公司的財產賣給個人，買方如符合首購的條件就可適用相關寬限期。至於更新會亦可比照，在取得建造執照和拆除執照時，就可以開始賣預售屋，等到蓋好後若還有沒賣掉的，再轉成餘屋貸款即可。
地主詢問3：更新會名下的房子轉回地主的時候，整批貸款給原地主們整個作業不是比個人去外面買房條件優惠很多嗎？
站長回覆：
當更新會是實施者，就等於是建商的角色，應依權利變換執行分配作業，該給各戶地主的不動產，都會在拿到建築物使用執照後，依囑託登記作業完成各戶登記。
剩下屬於實施者的房產，則會變賣後折成現金，再償還給銀行，繳清土地融資款和建築融資款。當全數賣完後，再執行清算作業，將剩餘款依各地主、屋主或投資人的權利價值分配給所有權利人。
至於貸款利息怎麼談，程序上就比照一般建商集體幫買家談房貸的概念，利率一般會比個人去談來得優惠。
地主詢問4：更新會的稅賦如何繳？有惠優嗎？
站長回覆：
《都市更新條例》第67條：「依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。」
但這條文並非指地主和建商或更新會，在取得新成屋後再售出時，土地增值稅和契稅都可以再減徵40%，僅限於地主取得的新成屋，未來銷售時才能享有。此時更新會的角色等同於建商，都是實施者，因為國稅局早年已經作出函釋，認定所謂的「更新後第一次移轉」，包含實施者從地主手中換來的土地，和實施者蓋好分給地主的新成屋，只不過因為地主在與實施者互易的過程中被視為原有，所以才能在下次出售時，享有《都市更新條例》第67條的「更新後第一次移轉」的稅賦減徵；反之，擔任實施者的人，不論是建商或都市更新會，就不具有減徵的優惠了。
此外《都市更新權利變換實施辦法》第9條：「實施者應於實施權利變換計畫公告時，造具清冊檢同有關資料，向主管稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。」
因此在實施權利變換計畫核定並公告時，原地主應折價抵付給實施者的土地，就要讓更新會依核定的時點先去申報土地移轉現值，等到房子蓋好做完保存登記，再將屬於更新會的土地移轉給更新會。
換言之，權利變換計畫核定公告日，就是都更地主和實施者土地互易的時點，這是土地歸屬認定的時點，至於建物的互易時點，則要等到房子蓋好取得保存登記並過戶給地主時，當天才是地主取得房屋的時間點，實施者取得土地，和地主取得建物的時點一定不同。
但有差別嗎？關鍵在土地增值稅，如果採行權利變換機制送件，因為土地增值稅免徵，原本把土地分給建商或更新會的地主不必繳，所以沒差；但若是協議合建案，只能減徵40%，這筆稅金在法定規範中又理應由地主支出，地主就要先算清楚才不會吃虧。
例如民國112年5月1日，權利變換計畫核定並公告，但一直到117年5月1日新房屋才蓋好並取得使用執照，則代表更新會是在民國112年5月1日就取得土地，但在117年5月1日才取得建物。如果買方甲在民國117年12月31日前完成新成屋買賣契約，並在訂約後30天內申報土地增值稅，即適用民國117年的土地公告現值，此時更新會持有土地期間，就是民國112年到117年，共持有5年。
至於買方甲則會在118年5月1日至5月31日期間，要繳納新成屋的房屋稅。
至於契稅，是買方甲應負擔的款項，且契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報，逾期每超過3日加徵應納稅額1%的怠報金，但怠報金的最高額度以應納稅額的額度為上限，且不得超過新台幣15,000元。但如果買方甲是向地主購買房屋，則可享有契稅減徵40%的優惠，若是向更新會買其應分得部分的房屋，就不能減徵稅金。
土地增值稅、契稅一般都由地政士(代書)代為申報就可以了。
地主詢問5：更新會貸款事宜，應找建經公司或銀行？
站長回覆：
當然找銀行，因為建經公司只是建築經理公司，對建築比較懂，但只有銀行才能作放款業務。建經公司一般執行的是全案管理、續建機制等管理性質的業務。
但要留意，續建機制不等於續建保障，如果成本上漲太多，營造廠蓋不下去時，不出錢的建經公司恐怕也很難有能力接手，地主千萬別太天真以為爛尾樓發生時，建經公司就會保證一定接手蓋房子，天底下不會有這種願意作賠本生意的營利團體啦！
唯一不變的道理是，更新會較容易取得足夠資金，銀彈夠，就比較不會有爛尾的風險，畢竟所謂爛尾的意思就是：錢不夠，房子蓋不下去。對銀行而言，真正有錢的都是地主，地主們光土地就很值錢，都做土地融資了，銀行自然不怕地主會倒，敢大膽借錢給更新會時，當然就很難爛尾！
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