Q1.「都市更新」劃定都市更新範圍，2年內未完成，事業計畫報核將失效的法源依據？
站長回覆：
首先要先確認，是在更新地區內，或更新地區外，如果是在更新地區內，則沒有效期的問題，主要檢討的是「規模」，應符合各縣市的「單元劃定基準」，且原則上不得造成毗鄰土地無法單獨建築，除非鄰地放棄參與都更。
新北市劃定單元是併同事業計畫申請，只要符合「新北市都市更新單元劃定基準」檢核，並檢附新北市自行劃定都市更新單元檢核表及證明文件即可完成，例如需要有「新北市劃定更新單元建築師、專業技師鑑定切結書」、「新北市劃定更新單元建築師、專業技師或機構簽署卡」、「更新單元內建築物屋齡檢討」等等，雖然不複雜，可併同更新會一起申請，或併同事業計畫一起送，但簽證費、申請建築線等等，大概需要30萬左右的預算；但若在台北市，單元劃定有獨立程序及檢討作業，申請更新會前，就要先申請劃定更新單元，若自行劃定更新單元內所有建築物為六層以下者，可與事業計畫一起併送，一般都更公司報價，大約100萬左右！
但若在新北市，單元劃定時，會多2個限制，若沒注意，恐怕想都更都辦不到！
新北市的都更門票，要看這個法條：新北市都市更新單元劃定基準，重點摘要如下：
一、臨路寬度和臨路總長度的規範：「其所臨接之計畫道路或現有巷道之寬度應達八公尺以上，或與基地退縮留設深度合計達八公尺以上，且臨路總長度應達二十公尺以上」。
二、建築物投影比率若不夠就不能做。
特別的是，新北市都市更新單元劃定基準第十二第二項：「更新單元範圍不得重疊。但符合都市更新條例第三十七條規定並依第三十二條規定申請事業計畫報核者，不受已核准籌組都市更新會或事業概要之範圍限制。」
意思是如果A更新會已經將B+D範圍劃為預設的更新單元，若C建商取得80%以上的事業計畫同意書向市府報核，而且是針對B+E範圍，雖然B有重疊，但也可以被允許。此用意是避免有人先框了一個範圍又不作為，當更有能力者出現時，也要給他機會擔任實施者。
目前台北市和新北市有關【單元劃定】的作法不同，新北市的單元劃定，主要是檢討單元劃定基準，沒有效期的問題，但台北市則有限制，要做一本【更新單元檢討書】，若逾期沒報核事業計畫概要或事業計畫書，則會失效，恐平白多花一百萬！
台北市做都更，概念上要先完成單元劃定，再送事業計畫書，但6層樓以下老建物，也可以單元劃定與事業計畫書併送，且單元劃定後，有時間限制，一旦半年內沒有擬具都市更新事業計畫概要報核，或一年內沒有擬具都市更新事業計畫報核，就要重新辦理申請，如果有籌組更新會，最慢2年內要送事業計
畫書，台北市相關法規，都依【臺北市都市更新自治條例】檢討：
第 十二 條
經市政府劃定應實施更新之地區，其更新單元劃定基準應符合下列規定之
一。但依都市更新條例第七條劃定之更新地區，不受本條之限制：
一、為完整之計畫街廓者。
二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。
三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一
千平方公尺以上者。
四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市
容觀瞻並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積
在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。
五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規
定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
前項所稱街廓，指四週被都市計畫道路圍成之土地；土地鄰接永久性空地
、公園、廣場、堤防、河川等者，得以被都市計畫道路、永久性空地、公
園、廣場、堤防、河川等圍成之土地認定街廓範圍。
第 十五 條
依都市更新條例第二十三條自行劃定更新單元，申請實施都市更新事業者
，其劃定基準為第十二條及更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況
評估標準所列規定。
前項自行劃定更新單元，申請人應於市政府審核通過後，六個月內擬具事
業概要或一年內擬具都市更新事業計畫報核，逾期未報核者，應依前項規
定重新辦理申請。但已向市政府申請籌組都市更新會者，都市更新事業計
畫報核期限得申請延長六個月，延長次數並以二次為限。
第一項自行劃定更新單元內所有建築物為六層以下者，得依下列規定之一
辦理：
一、同意比率已達都市更新條例第二十二條規定者，第一項之申請得與事
業概要一併辦理。
二、同意比率已達都市更新條例第三十七條規定者，第一項之申請得與都
市更新事業計畫一併辦理。
●台北市如何申請劃定為更新單元?
關鍵在於，台北市必須要做一本「劃定臺北市XX區XX段XX地號第XX筆土地為更新單元檢討書」，可參考自行劃定更新單元核准案場
臺北市受理民間申請自行劃定更新單元重建區段申請書表格式(1120414起適用)
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Q2.都市更新劃定範圍，要調整範圍，請就1.重組更新會。2.將不同意戶劃出都市更新劃定範圍。
兩個途徑的優勝惡劣敗各為何？
站長回覆：
所謂的兩個途徑，根本是2種不同的行為，當然無法比較。重組更新會，是組織籌設問題；將不同意戶劃出，是範圍問題。若重組更新會的目的，就是要將不同意戶劃出都更範圍，還要看是在哪個程序點要把不同意戶劃出，是在單元劃定的檢討階段，還是已經辦過自辦公聽會，或已經報核事業計畫書階段，或是在舉辦公展階段，或進入審議階段，或事業計畫已經核定？各階段都有不同的應變方案，實在無法簡單說明。
如果是事業計畫已經核准的階段，要辦理變更，則會牽涉到都市更新條例34條：「都市更新事業計畫之變更，得採下列簡化作業程序辦理：…以權利變換方式實施，…，且經更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意。…」
這個概念是，如果範圍內的全體所有權人都同意，就可以簡化作業程序，否則就要重新辦理公聽會及公開展覽，幾乎就是程序要重來一遍。若在台北市非100%同意之更新案：因計畫內容修正幅度過大，需召開幹事會討論程序是否重行公開展覽、公聽會及後續程序。
可參考：臺北市都市更新案自提修正幅度過大處理方式
各縣市法規不同，若是新北市，可依據以下要點：
新北市政府辦理都市更新單元範圍調整作業要點
四、 都市更新事業概要及事業計畫於申請報核後調整其更新單元範圍者，依下列規定辦理：
(一) 事業概要或事業計畫自行劃定更新單元範圍相鄰土地所有權人表達參與更新意願，且符合下列條件，審議會得依其同意情形審議同意擴大更新單元範圍：
1. 事業概要之擴大範圍部分應達本條例第二十二條規定之同意比率，並獲申請人同意。
2. 事業計畫之擴大範圍部分應達本條例第三十七規定之同意比率，並獲實施者同意。
(二) 事業概要或事業計畫自行劃定更新單元範圍內土地或合法建築物之所有權人表達不願參與更新，申請人或實施者檢附相關協調證明文件，審議會得依其同意情形審議同意排除更新單元範圍。
(三) 事業概要之申請人或事業計畫之實施者自行申請調整更新單元範圍者，應重新取得調整後更新單元範圍私有土地及私有合法建築物所有權人同意，並達本條例第二十二條或第三十七條同意比率。
(四) 其他未符前三款規定者，其處理方式得提審議會審議確定。
有前項第一款及第三款情形時，其擴大範圍之面積，不得超過事業概要或事業計畫申請報核時之自行劃定更新單元面積。
五、 都市更新事業概要及事業計畫申請報核後調整更新單元範圍者，其調整後更新單元應符合新北市都市更新單元劃定基準。
因更新單元造成毗鄰土地無法單獨建築或因法定空地重複利用調整範圍時，得不受第三點有關重行辦理公開展覽及公聽會，及第四點有關重新取得同意書之限制；其調整後更新單元範圍之同意比率仍應符合本條例第三十七條規定，實施者並應召開說明會周知。
新北市政府辦理都市更新聽證程序作業要點
四、都市更新案件得就下列事項之爭議事由及證據資料舉行聽證：
(一)更新單元劃定範圍。
(二)計畫內容。
(三)估價報告書。
(四)其他經主管機關認定與都市更新案件審查有關事項。
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