參與都更，錢不是問題，問題是沒錢！
許多地主可能面臨到正在繳房貸，又要參與都更或危老重建，與貸款相關的問題要如何解決，才可以安全又省錢？
「台灣都更權益促進會」從審閱過的百份合建契約中歸納得出，沒錢的往往不只是地主，也總有建商口袋沒什麼錢，還痴人作夢想著如何零元都更賺大錢。契約中有關的貸款約定、出資權利，經常不經意就吐露出建商的財力，有錢、沒錢，有時候研究完整份合建契約或信託契約，就可以略知一二。但不變的是，如果可以不必自己出錢，所有建商都會想盡辦法，利用地主的不動產來錢滾錢，因此如何從出資或貸款的角度去洞悉建商背後的想法和實力，總能讓人入木三分，從中找到信用與風險。跟著錢的方向跑，往往更容易找到答案。
與貸款相關的程序，大致上可分成四個階段來談論，一、四屬於地主方；二、三屬於建商方：
一、老屋貸款和轉貸約定(地主方)
二、建商融資貸款、抵押貸款和信託約定(建商方)
三、預售款運用約定(建商方)
四、新成屋房貸約定(地主方)
一、老屋貸款和轉貸約定(地主方)
A建商：
(一)產權信託前，甲方貸款餘額（如房貸）應以受託機構配合銀行辦理轉貸事宜；甲方應配合專用地政士辦理，提供印鑑證明書及其他相關證件並用印。
(二)甲方辦理轉貸，核貸條件依信用評等議定；改建期間甲方所申請之貸款利息、代書費、設定費等相關費用由甲方負擔。
(三)甲方新增貸款，不得損害乙方及其他地主權益。
B建商：甲方於辦理產權信託管理時，若有銀行貸款需清償時，應請乙方及受託人協助甲方向授信銀行申辦轉貸，辦理方案依各戶實際情形另議，但以不損害乙方利益且利息仍由甲方自行負擔為前提。
C建商：甲方若原有貸款，同意於信託登記前配合辦理轉貸至乙方指定之本案信託銀行，甲方不得增加原有貸款之額度。原有貸款轉貸及塗銷設定抵押等之費用及利息由甲方負擔。
D建商：甲方原士地建物貸款，同意由乙方指定之信託銀行承辦原貸款轉貸事宜，貸款利息由甲方負擔。
E建商：甲方之房屋貸款及餘屋貸款，由甲乙雙方尋找適合貸款金融機構及方式。
F建商：甲方應保證本合建案(含地上物)產權清楚，除銀行抵押貸款可配合轉貸至乙方指定銀行外，如有借用、無權佔用、法院查封、設定他項權利登記或其他足以影響乙方依本契約約定之權利及妨礙乙方行使權利之情事，應於本合建案簽約前或於乙方通知期限內自行排除解決完畢，並負責將合建土地地上物騰空併同合建土地點交予乙方，並配合乙方辦理建物滅失、水電瓦斯停用手續、拆除整地工程及其他必要相關措施；本契約簽訂後甲方不得將產權辦理出租、買賣、移轉、過戶或信託予他方、或向銀行辦理增貸、設定他項權利登記或其他足以影響乙方依本契約約定之權利，倘甲方違反前開所述內容，經乙方書面催告甲方壹次，未於乙方書面通知之期限內改善，則視同甲方違約，甲方應賠償乙方因此產生損失。甲方如有租賃情事，需於簽約後與其承租人重新議約調整租期，並應配合乙方通知依本契約本條第五項規定期限於騰空點交前自行解決完畢，倘因解除租賃產生之損失概與乙方無涉。
以上6家建商的貸款約定，可以感受到A建商對地主較為有利，因為即便轉貸給信託的受託銀行，仍保有增貸的空間，只限定不得損害乙方及其他地主權益即可，相對最為合理。
B建商的問題在於「應請乙方及受託人協助甲方向授信銀行申辦轉貸」的「應」字，直接限縮的地主的選擇權，只能配合乙方指定之銀行，與C建商、D建商都會面對到相同問題，萬一B、C、D找到的代償銀行的利息很高時怎麼辦，地主只能摸摸鼻子認了，否則就會有違約風險。如果只是一、二年，沒什麼差，但萬一沒有落日，信託銀行一綁就是十年、二十年，每個月利息若差1千元，十年就差了12萬，重點是萬一臨時缺錢想轉貸或增貸，B、C、D建商的合約，恐怕都讓地主無法再借到更多資金。
至於E建商的方案，雖然寫「由甲乙雙方尋找適合貸款金融機構及方式」，但若雙方無共識，就容易衍生糾紛，也會因為建商的資金取得不易，或銀行無法取得80%或90%以上的不動產抵押權，而不願意提供應有資金，重建之路就會遙遙無期。
至於F建商寫那麼長，主要對地主方最不利之處在於「…除銀行抵押貸款可配合轉貸至乙方指定銀行外…足以影響乙方依本契約約定之權利及妨礙乙方行使權利之情事，應於本合建案簽約前或於乙方通知期限內自行排除解決完畢，並負責將合建土地地上物騰空併同合建土地點交予乙方…；本契約簽訂後甲方不得將產權辦理出租、買賣、移轉、過戶或信託予他方、或向銀行辦理增貸…，倘甲方違反…應賠償乙方因此產生損失。…倘因解除租賃產生之損失概與乙方無涉。」意即簽約後，既要配合建商指示，叫你搬就得搬，不能再出租，即便建商擺不平其它不同意戶，都更一拖十年搞不定，地主在過程中有出租，就算違約且要賠錢給建商，是不是真霸道。
二、建商融資貸款、抵押貸款和信託約定(建商方)
A建商：甲方不提供土地做為乙方融資擔保使用。
B建商：若乙方須申請建築融資時，應以自有資產或信用向金融機構辦理融資，不得利用甲方所提供之土地及印鑑證明等相關文件向金融機構或私人辦理抵押貸款，乙方如有違反，視為乙方違約，依據本約第十七條第二項計算懲罰性違約金，且不妨礙甲方之損害賠償請求權。
C建商：甲方同意於簽訂本契約後，應配合乙方共同與受託人簽署完成信託契約，並同時將本土地（含本建物）之產權信託登記予受託人。乙方應於本大樓建造執照取得後，將起造人名義變更為受託人。任一方如未配合辦理本項規定，甲乙雙方同意依本契約第十六條違約罰則之規定辦理，並得解除本契約。
上述內容中，地主可以清楚分辨A或B建商的合約內，地主的土地不必作為土地融資款的抵押擔保品，B建商更承諾不會以「印鑑證明等相關文件向金融機構或私人辦理抵押貸款」，都是對的方向。但C建商的契約中雖無聲明要拿地主的土地去申請土地融資款，只說地主的土地和建物的產權會信託登記予受託人，建造執照取得後，要將起造人名義變更為受託人，但並無明確表明信託公司是銀行或民間的建經公司時，往往就代表未來會把權利移轉到對建商有利的那一方，最終就會讓信託公司取得土地的授權後，由銀行或民間資產公司提供土地融資款給建商開發使用，成就出相對危險的都更訊號，這時代表的就是：建商沒錢，或不想花自己的錢。當有建商不想出錢時，能是地主的優先選項嗎？
三、預售款運用約定(建商方)
在合建契約中,不會有建商笨到去告訴地主，會賣預售屋並取得資金後，挪用作為都更所需的資金，來填補自己財務不足的缺口。那麼要如何才能發現呢？必須看信託契約使用的是哪一種「履約保證」機制。
如果是「價金信託」，預售屋的買家會依期程把預付款存進信託專戶，再依照重建的實際工程進度交付款項給相關廠商，支出控管較嚴謹，建商在蓋預售屋時所需的經費可能無法核銷支應。
但如果使用的是「不動產開發信託」，建商或起造人將建案土地及興建資金信託，由受託機構依工程進度，專款專用，許多工程相關的直接成本、間接支出都可以核銷，對建商而言就很有彈性，往往蓋預售屋的錢也可以核銷。當「建案的貸款」、「開發支出」等雜項可請款的名目較多時，就有可能讓建商使用各種名目將資金掏空，預售款項就比較可能被乾坤大挪移慢慢花掉，造成爛尾樓的風險。
但不管是「價金信託」或「不動產開發信託」，目前僅規定興建資金應依工程進度專款專用，這些都是「自益信託」，「受益人」都是建商，而非地主或預售屋的買方，且多數地主或買家都看不懂複雜的信託合約，根本無從知道哪些是與新成屋無直接關聯，只屬於間接成本，不應該在前期就花掉的費用。
萬一建商所收取的預售款根本不進入信託專戶，甚至一屋多賣，這個建案倒掉的機會絕對會更高，只是在合建契約中地主是看不到這些財務控管內容的，但如果政府看不到、也不管，是否就是嚴重失職！？
四、新成屋房貸約定(地主方)
參與都更的地主，一般在合建過程中多數都不需要出資，但也有愈來愈多精明的地主，認知到房價漲多跌少，勒緊褲帶也要多分配一些坪數，因此就會牽涉到所分配到的房屋，在興建過程中地主可能會被要求像預售屋的買家一樣，要依時程把預售款匯入指定的信託帳戶，或未來要取得新成屋產權時，有部分要透過銀行貸款才能舒緩財務壓力。以下4家建商都有不同的契約內容如下：
A建商：交屋前應付款金額，甲方同意除現金給付部分外，均應完成銀行貸款撥付後，甲方就所分得之房屋完成驗收，並簽認交屋同意書收執。
B建商：如甲方需以新分配房屋辦理貸款繳付，應配合乙方辦理銀行貸款作業，將款項付清後方得辦理交屋。
C建商：甲方因額外購入而產生應補價差款，如有申辦貸款之需要時，乙方同意配合甲方先辦理產權登記，但甲方應開立等額本票作為擔保。
D建商：甲方如應繳納差額價金，雙方同意乙方得以甲方應領取之捐贈道路用地價金及建物拆遷補償費(包含合法建物及增建物)優先扣抵。如經扣抵不足，應依乙方通知，於取得使用執照起1個月內辦妥銀行之貸款手續並委託融資銀行於交屋前1日由融資銀行逕為撥付乙方。未辦理貸款或貸款資格不符者，甲方應於交屋之日以現金給付，否則視為違約。
上述的最大差異在於，如果甲方的貸款辦不下來，該怎麼辦？
A建商版本，甲方將無法取得新成屋。
B建商版本，甲方將無法取得新成屋。
C建商版本，甲方可先辦理產權登記，並提供本票給建商作擔保，即便貸不到，甲方仍可入住新成屋。
D建商版本，如甲方能扣抵的都扣了，若還不夠，無法在建商取得使用執照起1個月內辦妥銀行之貸款手續，或貸款辦不下來，甲方又拿不出現金，就視同違約，除了拿不到新成屋的產權，還要面對高額的違約金或賠償金，只能說，又是恐怖的惡夢降臨。
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