Q1：請教站長，假設有5000萬可以選房，建商一般會同意讓地主選2000萬，然後領3000萬現金嗎？因為3000萬其實還可以選一間房，那這3000萬也不會課徵房地合一稅嗎？會不會還要再繳土增稅？有土增稅是不是就會延伸出房地合一稅？
稅賦問題是我主要最大的考量，房地合一的稅20趴真的很高。選了房，到時候交易，就會有房地合一稅，因為取得成本也低，可能會被課很多錢，所以才在想有沒有變通的方法…。
Q2：另外假設有5000萬可以選房，地主選4000萬，剩下1000萬不能選了，怎麼辦？地主選配後剩下的不夠選一户建商就不能拒絕吧...不知道實務上如何呢？
Robin回覆：
少選不會影響其他地主的選配權益,權變規定似乎沒說不行,看地主跟建商是以何種方式合作都更了。只要分回在權變價值內無論房地或現金應該都是為原有吧。。。
站長回覆：
必須詢問的是，這是真權變，還是真協議、假權變？其間的稅賦問題將大不同，倘若是100%真權變，5000萬屬地主更新後應分配價值，即很單純，說明如下：
一、在5000萬價值範圍內，不管選一間、二間或不選，都視同原有，不會有被課徵房地合一稅的問題，如同Robin所言，權利變換就是「視同原有」，地主不管是領房或領錢，不論中間如何分配，在5000萬額度內，都是地主原有的，沒有多得，所以不會有「所得」，就不會被課徵所得稅，就不會有房地合一稅。
二、土地增值稅與所得稅或所得稅當中的房地合一稅是不同概念，在民國105年1月1日前，土地減少的那一方，只要支付土地增值稅即可，不必支付因為土地價格上漲時獲利的所得稅，因為政府認為違背了國父孫中山先生「漲價歸公」的初衷，所以在民國106年起，推出土地也要繳納所得稅的房地合一稅,目的是讓一大堆「未施以勞力、資本」卻自然上漲的土地，在土地增值稅外，另外也要繳納所得稅。簡單的概念就是政府認為，有錢大家賺，憑什麼全歸地主，土地價格會上漲，都是國家社會共同努力的成果，因此莫名其妙就享受到暴利的地主，應該多繳一點「不當得利」的稅金，讓國家用以做建設或照顧弱勢。換句話說，國家的稅捐收入如果有能力發老人年金或福利金給特定人，都要順便感謝一下有繳到稅、做到功德的地主，地主也是國家稅捐的重要貢獻者。
三、土地增值稅的概念是，只要土地變少了，就要繳納；而房地合一稅或所得稅的概念則是，有賺錢，才要繳。因此若屬於權利變換的地主可分配的5000萬總價值內，不會有房地合一稅或所得稅，但原本地主應該要繳土地增值稅，只是政府為了鼓勵全民做都更，大方的在稅捐上通通讓權利變換戶可以免繳，連契稅也免繳，因此在5000萬的範圍內，原本也不應該有土地增值稅的問題。
四、但偏偏就有許多地主，明明5000萬可以選到2間房，但因種種原因他只想選一間，如提問者所言，只選一間2000萬的房，另外領3000萬現金走人。這時，因為政府可以在權利變換書中看到更新後的房屋價值，一定會發現是地主自己可以選卻不選，此時就被會稅捐人員認定為是屬於「部分不願」的樣態，即不再適用上款的稅賦免徵，而只能減徵40%土地增值稅和契稅，但由於地主沒有買第2間房屋的行為，所以自然不會有被課徵契稅的問題。政府的心態是，鼓勵老屋換新屋，大家住的更安全、風險少了政府負擔也少，同時也貢獻市容一起讓城市升級，所以才特准讓老屋換新屋的過程中可以「視為原有」，才給予土地增值稅和契稅的免徵；倘若過程中地主可以領房卻不領，就會被視為是把房屋賣掉變成現金，這時政府課稅部分就不會手軟，認為你有疑似售屋牟利的可能，或認為你夠住，有買賣行為，所以最多只能讓地主在將3000萬價值的房屋轉成現金的過程中，其土地減少部分，給予土地增值稅減40%，不再是完全免徵，至於領到的2000萬價值的房屋，土地增值稅和契稅仍然免徵。這概念就與每一位參與權利變換的地主，取得房屋以後，再售出時，仍享有土地增值稅和契稅減徵40%的概念是相同的。
五、但如果選了一戶4千萬，剩下1千萬不足以換到一戶時，則不會被課徵土增稅和契稅，可領1千萬元的現金，且不會被視為個人綜合所得稅的稅基，不必繳高達40%的個人綜合所得稅。
六、土地增值稅是目前法規上比較複雜，也是政府仍握在手上，可做多也可少收的殺手鐧，它分別出現在《土地法》、《土地稅法》、《平均地權條例》當中。依照《土地稅法》規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」
簡單說，就是土地減少的那一方，就要支付土地增值稅。目前稅率是依《土地稅法》、《平均地權條例》來徵收，稅率為10%~40%之間，但若依《土地法》規範，則最高可課徵到80%，目前政府未採用此法作為徵收依據。但仍有幾項不必徵收土地增值稅的但書：
(一)因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
(二)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，也免徵土地增值稅。
(三)配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
但如果是屬於真協議假權變的案件，就會更複雜，先前已發表文章如下：
權利變換被灌水？ 地主納稅大失血！ 真協議、假權變 納稅分析表
https://tnews.cc/ur/newscon10431.htm
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