被都更32年，換了7個建商的站長，原本是理工男，因為興趣而轉系變成新聞人，在都市叢林中完成許多光怪陸離的報導任務，又因為熱愛戶外活動，開始學習冒險，最終如願完成攀登喜馬拉雅山的任務，也幫尼泊爾爭取到台灣的醫療團隊進駐，還蓋了一家醫院。
但在體驗過許多冒險運動，掌握安全冒險的方式之後，回頭看看被都更的老家以及建商的作為和地主的反應，才發現台灣居然有這麼多人比站長更酷愛冒險，只是他們不知道如何在安全的情況下冒險，反而陷入了賽局理論的「囚犯困境」，太多人正搶著換爛房、賭賤命！
從戶外冒險的精神看見都更風險的真相
在戶外冒險活動中，雖然充滿挑戰與不確定性，但有幾個核心原則始終不可動搖：
風險可控、裝備完備、規劃縝密、退場機制、保險完善。
這些條件若缺一，就不再是「冒險」，而是「送命」。
對比都市更新的參與過程，表面上看似地主也能參與規劃與分配，看似是一次「合作開發」的機會，但實際情況卻常常偏離上述的冒險原則——變成了赤裸裸的「賭博」。
「冒險」與「賭博」的根本差別
一、風險掌控
冒險（可控風險）：自主評估、準備充足
賭博（無控制權）：規則由他人制定
二、損害控制
冒險（可控風險）：可設停損、可退出
賭博（無控制權）：全程綁約、無法回頭
三、成功依據
冒險（可控風險）：技術、經驗、判斷力
賭博（無控制權）：運氣與對手意圖
四、安全保障
冒險（可控風險）：有專業陪同與保險
賭博（無控制權）：賭場只保自己不賠錢
誰是莊家？政府與制度是最大贏家！
在這場「都市更新的賭局」中，政府是制定規則的莊家，它：
擬定《都市更新條例》與相關子法
擁有容積獎勵、審議權、強制實施權
無論結果如何，政府都有「場地費」可收（稅收、審議費、規費）
而建商只是這場制度博弈中的「大東家」，藉著與政府合作、爭取更多業績與市場份額，但平均每20個案子才可能成就一次都更案，經常成為冤大頭。
對面坐著的「賭客」，就是一群擁有土地或老舊房屋的普通市民。他們手中握有的是資產，不是資本；有土地，卻沒有籌碼改建；想參與，卻無法左右風險。
沒有保障的都更合作，是把自己綁上高風險列車
若地主參與的是「合建」，而非可以選擇並主導的「自主更新」時，因為制度未能提供完善的保障，政府部門明知道到處都是協議合建契約，卻連最基本的合建契約風險都不願意幫廣大地主拆雷的時候，就可能面臨以下極高風險：
1. 廠商資金不足：喊得動聽，卻中途資金斷裂，工程停擺。
2. 銀行融資未落實：建商原本預期可貸到的款項落空，地主也跟著被套牢。
3. 房屋銷售不如預期：若市場反轉、銷售不順，工程款拖延甚至無法完工，變成爛尾樓，即便有續建機制，多數仍只做半套，或僅僅只是偽裝，一旦爛尾，訴訟打官司也難以挽救，這個雷，當然是政府送的。
4. 偷工減料與低品質施工：為了降低成本，犧牲品質，最後倒楣的是未來要住進去的地主，政府卻說這是廠商的良心和地主的選擇，跟它無關。
5. 監造不力或根本無監造：即使建物完成，也可能留下結構或施工瑕疵，難以維權。
小資地主若無風險控制機制，寧可籌組都市更新會，集思廣益共同防範，也不要貿然選擇合建案，因為即便三思而後行，不願意付出學習成本的地主，還是搞不清楚安全、風險與利潤。
都市更新不是不能做，但必須在有風險控制工具與制度保護的前提下進行。例如：
預設停損點與退場機制
強制履約保證與工程保險
公正第三方監造與財務透明
法律與專業團隊協助談判與監督
最重要的是多多參與讀書會、說明會，腦袋長知識，別人才搶不走、騙不了，否則台灣只會繼續被新加坡人嘲笑：傻子多到騙子都不夠用！
與其說都市更新是「全民參與的公共建設」，不如說是一場政府設定規則、建商協助推動、地主下注押寶的制度賭局。
若沒有明確保障機制，地主不過是用自己的老房子，在一張無法看清結果的牌桌上賭未來。而且這張牌桌的莊家以為自己永遠不會輸，卻付出了更高昂的社會成本，當政府讓人民失去信任，難保不會後院失火，就要坐立不安了！
歡迎加入站長的LINE，共同點亮一根蠟燭：
 歡迎加入「都更之家」共學！
站長的都更良心書：如何創造都更多贏！
https://www.books.com.tw/products/0010994487?srsltid=AfmBOooGxI-BX3b3qwHck9uoT7xnD4QuooGF9fu-U5pqoNO-S6bfdwzE
|
回首頁