（地主自保必看！制度設計才是保障的根本）
都市更新是百年家業重建之路，地主所面對的不是建商而已，而是未來幾十年居住、稅負、資產安全的再配置。
選錯廠商、簽錯契約、放錯信任，就會像「被捲入爛尾樓」、「信託權轉讓不明」、「房子建好自己卻沒份」、「新成屋樓下都在營業了，原地主還分不到房子」...。
一個「有良心的都更建商」，應該具備制度設計、行為文化、財務與工程三大面向的健全條件。
🏗 第一大類：制度設計的六大關鍵指標
> 建商願不願「先給地主制度保障」，決定是否值得合作！
1️⃣ 合建契約是否設有「擇優條款」
地主在初期簽約後若遇到更優條件，是否能主張重新議價？
有良心的建商會願意設下彈性退出機制，保障地主不是一簽就成終身綁約。
2️⃣ 信託合約是否能「先提供給地主審閱」
許多建商以「尚未成立信託」為由，拒絕公開信託內容。但地主若不能提前了解：
建商對資金如何使用？
地主未來如何保障分回？
誰是受益人？建商會不會轉讓受益人？誰可主導信託內容變更？
那麼，簽下的每一筆，都有風險。
有良心的建商會主動提供信託草案、讓地主逐條審閱、甚至參與設計。
3️⃣ 地主是否可共同委託建築、成為共同起造人
都市更新過程中，「起造人」是房屋建照、工程監造、履約保證的法律責任承擔人。
地主如果只是「出地」而非「起造人」，連工程品質出問題都不能主張。
有誠意的建商，會讓地主共同成為起造人，並參與委託建築、規劃與監工流程，未來倘若出事了，地主才有權利直接面對並解決問題，否則連更換營造廠商都困難重重。
4️⃣ 地主是否可參與盈餘分配（協議合建／權利變換皆適用）
成本上漲，建商一定會找地主要，但因為房價自然上漲的超額獲利，是否全部進入建商口袋？若未來預售超價、容積效益放大，地主有無再參與利潤的機制？
良心建商會設立「共同盈餘分配條款」，並提供預估表、風險表與計算模型，讓地主不只是分到房，還能分到利潤。
5️⃣ 是否開放地主共同遴選協力專業人員
都市更新顧問
建築師
結構技師
估價師
地政士
不動產經紀人
公證人
律師
會計師
第三方監督機構
若上述角色全由建商指定，地主僅能「被告知」，則缺乏公平程序與異議權。
真正合作的案場，會組成地主與建商共同的專業遴選團隊，甚至由地主主導估價與監造顧問聘任。
6️⃣ 是否預留公基金，減輕未來管理費與稅負
新房落成後，還有很多開支：
公共設施保固與維修
公設用電、保全費
房屋稅
地價稅
管理費
良心建商會事先在信託中提撥「公共基金」（如：每戶預留房價1~2%）。這並非公寓大廈管理條例強制規定的公寓大廈基金，而是另外加碼，用以支應老屋地主未來要負擔比現有高出數倍的管理費和房屋稅，未來交屋時由管委會接手，且基金由原地主依照權利價值共享，有效降低地主入住新成屋後的支出壓力，不致因突增負擔無力持有，蓋好了新成屋，最終卻住不起的窘況。
🔍 第二大類：行為與文化的十大指標
> 說得多，不如做得多，問問他們是否有這些紀錄？
7️⃣ 有無將承諾「白紙黑字寫下來」？
空口說白話與實際寫進契約、信託、章程，差別在於「能不能主張權利」。
8️⃣ 是否舉辦公開說明會、讀書會、避免逐戶遊說？
逐戶按門鈴、各個擊破，是不光明、不對等的整合方式。
有誠信的建商會堂堂正正召開地主會議、協助成立讀書會、錄音錄影備查。
9️⃣ 是否參與公共討論、發表制度論述？
一家公司若從不出面發言、不接受媒體採訪、不辦座談會、害怕地主成立讀書會變聰明，表示其不願被檢驗、不關心政策、只求套利或賺取暴利。
🔟 是否展現公益精神與利他行動？
有良心的建商會參與都市更新教育、免費協助社區整合、設計社福設施，而不是只談利潤與容積。
⑪ 有無累積穩定口碑？
查查 Google 評論、PTT、社區論壇、主婦聯盟、都更協會等管道，了解該廠商的聲譽是否穩定。
⑫ 是否願意讓地主指定獨立律師與顧問？
不接受地主找律師的人，可能有鬼。
透明建商會說：「歡迎找律師來一起談，寫得更周全」。
⑬ 是否主動揭露過去案場資訊？
是否有完工案？有無訴訟紀錄？是否交屋順利？地主滿意度如何？越敢談過去，越值得信任。
⑭ 是否提出工程與財務風險備案？
有無續建保證、倒閉保險、工程進度擔保？不能只談利，不談險。最重要的是，地主押了土地，建商有做價金信託嗎？還是只是用預售屋買家的錢納入信託？
⑮ 是否接受逐條合約審查與修改建議？
一份不願修、不准談的合約，就不是合約，是圈套。
⑯ 是否有地主推薦、影片見證、親簽感謝信？
最強的信任基礎，不是廣告，是已合作地主願意「站出來背書」，而且可以訪查得到，最好讓大家參觀已蓋好的房屋，並可訪問入住的住戶和地主。
💰 第三大類：財務與工程透明指標（關係你房子能不能拿到）
🔎 是否建立銀行信託「專款專用監管」？
不是掛名信託，是資金使用、撥款進度、工程節點由銀行與第三方監管，地主有查帳權。銀行信託的資產，跟地主信託的不動產，不應該列入共同帳戶，以免建商倒了，地主連帶賠償。
🔎 建材規格是否明列？完工點交方式是否清楚？
房子分回後要看：品牌規格、衛浴、地磚、管線、保固、瑕疵交屋流程，是否載明？更不可以用：依照銷售時為準，這種塘塞的話。
🔎 是否設立地主參與的「交屋聯合監交小組」？
地主是否能在點交前參與現勘？是否有驗收清單與瑕疵責任？
✅ 結語：要制度，不要感覺；要對等，不要依賴
都市更新是一條回不了頭的路，地主從一開始就要看懂建商的制度設計、公開態度、工程邏輯。
有良心的建商，不怕你問、不怕你比、不怕你改；怕的是你什麼都不問、然後後悔一生。
地主要自保，請牢記：
> 制度六問：參與、公開、對等、分潤、選人、預留基金
文化十審：說明、文字、公開、聲譽、公益、風險、律師、前案、修約、見證
工程三問：錢怎麼用？房怎麼建？點交怎麼辦？
如果以上廠商都說，根本不可能做得到，建議地主趕快籌組都市更新會或類似的籌備會，只要有十戶地主願意參與，台灣都更權益促進會都樂意分享正確的SOP，讓地主共同成為都更的最大贏家。
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