當前台灣面臨雙重困境：一方面是都市老舊建物比例高、更新困難，導致城市更新停滯；另一方面是年輕人生育意願低、買不起房，家庭與城市發展雙雙陷入停滯。如何從都市更新制度中尋找突破口，使其不僅是危老重建或都市治理的工具，更能成為解決台灣人口與世代正義問題的關鍵政策，是當前政府必須深思與積極回應的課題。
本建言即從此出發，主張透過合理分配都市更新所產生的「容積獎勵」所創造的超額利潤，以建立永續的國家公基金機制，兼顧公益性、稅賦公平性、人性考量與都更推動的可行性，並進一步將其運用於青年購屋、生育獎勵、跨世代資產轉移補貼與防止都更爛尾等用途，使都市更新成為解決國家長期社會結構困境的重要推力。
一、政策核心概念：容積獎勵的回饋再設計
（一）從誘因到公益：容積獎勵的功能再定位
現行都市更新制度下，容積獎勵常被視為實施者（多為建商）推動都更的誘因之一，或地主「一坪換一坪」零成本換屋的籌碼，然此一獎勵資源來自公共空間與城市容納容量的讓渡，具有高度公共性。若容積無限制地當作利益分配工具，將使城市發展背離公平與永續的原則，也引發鄰里不滿與政治反彈，對無殼蝸牛族更有強烈剝奪感。
因此，容積獎勵應回歸其原意：獎勵公益性行為、補貼必要性成本（如整合難度高、老年戶比例高之案場），並將多出來的超額利潤回饋給社會，而非成為單純的開發利潤。
二、制度設計建議：以「超額利潤稅制 + 公基金」實現永續推動
（一）如何認定「超額利潤」？
在都更案中，若建商的最終售價大幅超越其投入的合理成本（含地價、造價、融資、整合費用等），超出合理利潤門檻的部分，可定義為「超額利潤」。此一門檻可參考金融市場的利潤率標準，並經專業審核調查機制認定，形成一套透明且合理的計算方式。
（二）超額利潤之課稅與公基金編列
建議政府於《都市更新條例》中設立「都市更新公共回饋基金」，由地方政府統籌設置，專款專用。其資金來源包括：
1.都更案之容積獎勵所產生之超額利潤的比例課徵（如利潤超過15%，課以其中1/3，且要求將另外1/3給予參與之地主）；
2.地方政府自行取得之公有地開發收益；
3.法人參與都更之社會責任捐輸，政府得課徵50%；
4.民間贊助之公益捐贈。
三、基金運用構想：回饋社會、促進生育、安定世代
（一）補貼青年購屋與生育
建立「青年入住都更宅補助制度」，凡符合以下條件者，政府即補貼其購屋款或貸款利息：
1.年齡35歲以下，購買第一戶住宅；
2.購買更新後住宅，並設籍入住；
3.生育第1胎、第2胎時，依子女數再提供額外獎勵金。例如生一胎給100萬或類似新加坡給年輕夫婦提供的296萬育兒補助。
如此一來，都市更新不再只是土地與建物的更新，更是人口與社會結構的重建。
（二）激勵老年戶轉讓不動產予年輕世代
為促進資產再分配與居住空間的世代交接，建議設計「都更贈與稅減免回饋機制」：
老年人若於都更更一定期間內，將產權贈與子女或年輕親屬，政府所收取之贈與稅於一定比例內再贈與給年輕子女，作為鼓勵生育基金；
若更新完後才出售房屋，應徵收較高的房地合一稅，差額專款用以補助其子女或其年輕親屬之生育基金；
此舉將提升都更意願，減少世代糾紛與家庭矛盾。年輕人將更願意協助積極推動長輩參與都更。
（三）作為都更爛尾案之備援基金
部分高齡或人口流失嚴重區域之都更案，即使取得容積獎勵，因地價與銷售前景不佳，易成爛尾風險高案。此時，應由「都更公共回饋基金」支援，以完成基礎建設、清運拆遷、臨時租居等關鍵環節，確保更新案不中斷、不成廢墟。
四、政策效益評估：兼顧人性、財政、發展與公平
政策目標→成效
鼓勵青年生育與置產→建立對象明確的補助機制，減少年輕人對未來的不確定感
減少老年人阻力→透過稅制回饋，鼓勵提前交棒，減少不信任與反對行為
避免都更爛尾→建立風險基金，政府可介入最低限度保障，避免公共損失
提高稅制公平性→富者得利多、課徵多，符合社會正義與分配邏輯
提升都更效率與意願→利益分配機制透明、社會支持度提高，有助加速整合
五、結語：從房地政策走向世代轉型的推進器
都市更新是一項複雜工程，不僅牽涉土地整合、財務可行、行政流程，更關係到人民的居住權、生存尊嚴與世代公平。若能將現行制度中的獎勵機制，如容積獎勵，從「誘因工具」提升為「公益資源」，並透過公共基金制度化其再分配功能，將能為台灣打造一條前所未有的更新之路：
對青年來說，是安居樂業與成家的開始；
對長者而言，是善終安養與世代傳承的橋梁；
對政府而言，是穩定城市與化解人口危機的政策工具。
都市更新，不該只是土地與建物的更新，而應是國家社會結構的更新。讓「都更宅」成為新家庭的起點，也讓「超額利潤」成為社會福祉的泉源，才是我們真正應追求的更新願景。
歡迎加入站長的LINE，共同點亮一根蠟燭：
 歡迎加入「都更之家」共學！
站長的都更良心書：如何創造都更多贏！
https://www.books.com.tw/products/0010994487?srsltid=AfmBOooGxI-BX3b3qwHck9uoT7xnD4QuooGF9fu-U5pqoNO-S6bfdwzE
|
回首頁