參與都市更新，許多建方都會主張，地主沒有承擔風險，所以不能享受利潤！
建方的思維是，重建過程中，出錢的都是建方，地主只是爽爽的什麼事都不用做，全部麻煩的工程和協調事務，都是建方在勞心勞力，憑什麼地主不努力，就可以價值翻倍？
也因此，平均每20個案場才可能有一個成功機會的建方，總是把地主方形容成永無止境的貪婪者，不出錢，講話卻很大聲，成為都市更新的最大阻礙和釘子戶！
但，真的如此嗎？
地主真的沒出錢嗎？參與都市更新的地主，要付出的，是一輩子心血累積的老屋和土地面積，雖然這不是現金，卻是更有價值的不動產，不該在金錢遊戲中被刻意忽視。
如果設定的問題是：
請問您，出土地和房屋的地主承擔的風險比較大，還是出錢的建方（實施者）風險比較大？
當問題這麼問的時候，想必沒有人能再否認地主的貢獻度和風險。
因為地主的土地和老舊建物，在都市更新權利變換的過程中，都要先折算成老屋和原土地總價值的佔比，作為未來新成屋和土地的總價值分配依據。也就是說，未來的總價值越多，地主就分越多，而地主在原先老屋和土地的價值佔比越高，未來也分越多。
至於過程中要支付出多少重建的成本，則是由新成屋和土地的總價值當中先扣除，剩下的再分配給地主。
由於重建成本越多，地主就分得越少，因此政府在權利變換過程中，就主動跳出來扮演第三公正方，幫忙認定合理的成本要花多少錢，即便政府可能比較坦護建方，這個成本也由他說了算。
但不管政府認定的成本要花多少，這個畢竟只是初期的預算，並沒有哪一個條文明確說，經過政府核定的行政處分，可以直接將預算當作決算，反而是都市更新條例第51條第2項有明文規範：「權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比率，由各級主管機關考量實際情形定之。」法條中的實際情形，指的不正是建方實際支出的成本嗎！即便是權利變換核定的成本，也絕非法條中所謂的實際成本。
只是多少年來，幾乎沒有一個官員主張，要依照預算法、審計法或會計法對於公部門的規範，來要求經過行政處分認定的都更案，要做成本支出查核，為什麼？因為花的不是政府的錢，所以政府說，沒有理由主張，也沒有法規適用之必要，導致許多公聽會、聽證會會場上，相關官員竟然可以讓建方大放厥詞，主張都市更新案的預算就等於決算！
換言之，就算權利變換核定後的每坪成本高達50萬元，核定就核定了，未來即使每坪成本只花了40萬元，也是屬於建方的議價能力，和地主完全無關，因為成本這部分是政府訂定的上限，建方和政府的想法經常一致，認為地主並沒有貢獻！
如果這樣的理由可以被接受，那麼地主方就要好奇的問一問，這個高昂成本的認定，政府也有貢獻嗎？過高的成本提列方式，如果真的依照上限來提列，但與市價有明顯價差，而政府卻一意孤行，仍然放任成本可如此編列時，還不會有圖利的問題嗎？審議委員們都能睡得安心嗎？
法規要求明明是依照「實際情形」認定，為何官員們膽敢不依法行政？相信相關部門的公職人員流動率之所以非常高的原因，都是在認知了問題、責任和風險之後，所做出的必然選擇，射後不理、不敢理、理不起，恐怕才是承辦人員對於相關責任的最大恐懼，在同時承擔階級壓力、時間壓力、民代壓力、法規責任的種種恐懼之下，還有多少有良心的同仁可以屹立不搖？還能不儘快轉移陣地嗎？
立法單位設計出了一套看似對建方有利，但也預留保障的相關伏筆，只是什麼時候用、要不要用、如何用、誰來用，充滿了蹊蹺！
過去，政府基於政黨政治的利益分配，可以要5毛給1塊，基於加速重建，也可以成本每2~3年就給漲，就算審議的過程中，建方明明答非所問，瞎扯亂搞，程序只會繼續往前進，地主方有任何的主張或委屈，通通叫你去提告，因為過程中除了知識不對等、利益不對等，責任也不對等！地主覺得被賤賣了，官員反而覺得你拿了都市更新天上掉下來的禮物，已經是不當利益了，再要求就太貪心了，因為他是政府，他看到的是其他沒有土地沒有房屋的那些人民，真的比都更地主更淒慘，只是此時此刻官員們的良心，對地主而言，反而變成沒天良了，這就是換位思考最弔詭的地方。
其實解決的方法很簡單，但許多答案說破了就不值錢，您也不懂得珍惜，所以先保留給參與共學的「都更之家」夥伴們，等到下回您認知道以下這句話的時候，就更能理解如何透過都市更新，挖掘到幸福、保障和更多的財富。
財富，
是對認知的補償，
不是對勤奮的獎賞！
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