根據 行政院 近期發布的政策內容：明年度將以「自主都更」為重點，編列約新台幣 5 億元預算撥補中央都市更新基金，並由 中央都市更新基金 提供信保機制，擴大信保總額至約 10 倍。
擴大推動自主都更 5億銀彈登場！
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在此政策的主導下，可以預見未來的都市更新方向，仍屬自主都更最有利，對雙北的建商衝擊最大，桃園以南的建商因為可開發素地仍多，影響較小，但地主崛起之後，建商所面對的競爭對手，將會多出許多倍，可預見的未來，建築業將會百家爭鳴！但緊接著而來的是，準備進入微利時代！
如果是地主方，唯一能做的就是儘快整合、儘快重建，速度快的才能成為贏家！
一、未來都更的方向與目標
1. 由建商主導 → 主體轉向地主／住戶主導＋「自主都更」模式
傳統上臺灣的都更主要透過建商提案（即住戶先選定建商，推動人員整合、分地分容積、建商主導整合與施工）或由政府主導。但如今政府希望「自主都更」成為新主軸：由房地所有權人（地主、住戶）主導、自行或與專業「建經公司／更新管理機構」合作推動更新，不必依賴建商一條龍整合。
此舉意味著都更流程中，住戶或地主在主導權、利益分配、容積分配、土地或建築面積取得等方面的條件將有所改變。
2. 金融／財政工具強化，降低地主／住戶參與門檻
政策宣布：透過中央都市更新基金導入「信用保證機制」（信保）協助貸款、銀行對「自主都更」案件的承貸風險降低。而且只有自主都更才可受惠，建商都更案對銀行風險相對較變高。
此外，內政部、國土署等將修法、設立「都更服務管理機構」運作機制，以提供專業輔導，補足地主的知識落差。
預算上，明年度撥補約 5 億元（中央都市更新基金）專門用於這項推動。 也就是說，政策從「誘因＋融資」兩端下手，以加速老屋重建與更新。
3. 簡化程序、減少行政成本、強化主體受益
政策中強調：在自主都更模式下，房地所有權人「不用跟建商分土地或容積」（即減少建商因整合所取得的那部分利益）而能「自己享有更多實際上可擁有的使用面積」，但這部分在現行建築法規和都市更新分配的遊戲規則中，恐怕與地主所想像的並不相同。
但政策方向也指出要修正《都市更新條例》，讓流程更簡化、管理機構法制化。意味著都更流程的「技術障礙」與「整合困難」兩大瓶頸正被政策列為重點處理項目。
4. 目標加速老屋改建、提升居住安全與市容更新
全台屋齡 30 年以上老屋約 550 萬戶，其中雙北即約 150 萬戶。可明顯看見，都更與危老改建被視為政府提升住居安全、都市更新、刺激內需的重要措施。自主都更模式被定位為「下一階段」的突破口。
總結來看，未來都更政策的幾大方向包括：
從建商主導轉為地主主導 +
強化金融／輔導支援／強化地主認知 +
減少成本、程序簡化 +
加速老屋改建。
二、對建築業（建商／營造／建經公司）可能的影響
1. 建商主導模式的壓力增大、競爭環境變複雜
若「自主都更」比例上升，地主住戶將能更自主發起更新案，建商即不是唯一或主導的推案方。「地主崛起之後，建商所面對的競爭對手將會倍增」：由建商主導轉向地主主導，建商需要調整角色、可能從「整合＋建造＋投資」為主，改為「受託／合作」角色。
建商除了需與顧問團隊、整合團隊、地主住戶協議分工或合資模式，也會造就另外一波對於「都更經紀人」的需求，一方面減低都更建商的時間和人力成本，二方面也協助地主方獲得更合理的分配價值。過去的出資模式、利潤、容積分配、風險承擔方式，都將徹底改變。
2. 利潤空間可能收窄／進入「微利時代」
若地主主導、建商不得再主導地、容、建的大部分收益，或需讓利於地主住戶，建商利潤可能被壓縮。「建築業準備進入微利時代」這角度將更具有說服力。
此外，建案若以「社區自發、少依賴建商資金與主控」方式走向，建商必須在成本控制、工期管理、專案服務品質上更強化，以維持競爭力。
3. 都更顧問團隊、整合團隊或專業管理機構角色抬升
政策提到設立「都更服務管理機構運作機制」，這意味著未來專業都更顧問團隊、整合團隊、服務及整合機構在都更中的角色將更明顯。建商若想參與自主都更案，可能需與這些機構合作或轉型為「顧問+整合+施工」超能力。這可能是一個機會點，但一條龍的模式，未來將承擔更大的風險，專業分工分潤的多元模式將會更蓬勃。
因此建築業者若提早布局可合作之顧問團隊、整合團隊、融資服務與營造施工三位一體或合縱聯盟，將能在新模式中占有優勢。
4. 案件數量增加但單案利潤、風險不同
倘若自主都更成功推動，整體都更案量有機會提升，對建築業來說「量」可能成為新的機會。但「質」可能不同：案型或許較為小型、多元、住戶主導，建商需要適應不同的承接模式。
建商若僅依賴傳統「大型合建＋建商主導」模式，可能面臨減少、必須改變經營策略。
總體來說，對建築業而言，這項政策是一個轉折點：從擴張利潤模式轉向服務與專業模式、從主導模式轉向協作模式；建商需要提早檢視自身在「自主都更」環境中的定位。
三、對地主／住戶的利多面向
1. 增加主導權與利益取得機會
地主或住戶若自組更新會，或與顧問團隊合作推自主都更，可不用與建商分土地或容積，意味住戶可保有較大比例的使用面積或產權。
主導權從建商轉回住戶，可降低被動、提高談判地位。
2. 融資障礙降低、補助誘因提升
政府提供信保機制、信用保證，降低銀行放貸風險，地主住戶得以更容易取得貸款或資金支持。
補助方面，地方政府已有補助「第一桶金」補助規模如最高 580 萬元等，降低起步門檻。
這使得過去因資金、行政流程複雜而卻步的社區，更有可能啟動都更。
3. 流程簡化、行政成本降低
自主都更政策中強調行政程序簡化、專業輔導支持、管理機構進場支援。這些都降低了地主住戶自動整合都更所面臨的時間、法律、財務風險。對於地主而言，整合難度與未知風險將縮小。
4. 升值與安全雙重收益
老屋更新可提升房屋安全、改善居住環境、提升生活品質，也可能帶動土地與建物價值上升。自主都更模式讓住戶更能參與這樣的收益。
對於想要出售或轉手的地主，更新後的物件一般具有較高吸引力。
四、關鍵須注意與挑戰
同時，雖然是利多，但未來仍有關鍵挑戰/須注意的地方：
主體能力：地主自組更新會雖有優惠，但實務上整合眾多權利人（產權不同、意見多元）仍具困難，若有類似台灣都更權益促進會所推廣的異地都更、都更之家模式，成效才會更明顯。建商過去具備整合與資金能力，在自主模式下若無專業協助，仍可能卡關。
資金與風險承擔：雖有信保機制，但更新案仍需工程、設計、施工、監造、行政審查等費用。地主住戶若不懂流程或未選好專業團隊，可能風險大於想像。
建商轉型／顧問團隊角色：建商若轉型失敗或未及早調整，可能在這波政策變動中喪失優勢。反之都更顧問團隊或中介服務公司若掌握機會，可能成為新贏家。
審議制度與法規修正尚在進行：政府表示將修正都更條例、建構服務管理機構，但修法尚未完全落實，實務上仍可能遇流程拖延、制度不明確的情況。
宏觀市場、成本上升風險：建材、施工成本、土地與建築法規成本若持續上升，更新案雖誘因強，但經濟模式仍需精算。
五、結論
總而言之，這次政策變動可視為台灣都更體系的一個 轉捩點：從「建商主導大合建模式」轉為「地主／住戶主導＋政府＋金融支援」的新模式。
對地主而言，是 利多機會：主導權更強、利益可能更大、資金門檻降低。
對建築業而言，則是一個 挑戰與機會並存的時刻：傳統模式可能被弱化，顧問團隊、專業服務能力、合作模式、資金管理能力將成為新競爭點，建商若不能轉型，將進入「微利時代」。
對於在房地產／土地銷售與都更推動工作而言，這意味著：
可將「自主都更」作為一項地主說明工具，強調其主導、益處與政府支援。
亦可協助建商客戶調整策略，提醒他們未來的競爭環境將更分散、須提升專業服務而非僅靠土地＋建造優勢。
在銷售與整合案源時，可較早介入地主自主模式、提供「都更顧問＋財務規劃」建議，以形成差異化優勢。
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