| 都市更新的迷途與新生：從「逐利」到「導引」的模式轉變
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台灣的都市更新政策推行至今已逾二十載，然而成果與掌聲卻遠不及爭議與謾罵。表面上，都市更新承諾著環境優化、居住安全與生活品質的提升，描繪著一幅幅美好的公共利益願景，然而，實務運作的困境卻揭示了一個殘酷的現實：在私人欲望未獲滿足之前，所謂的「公益」往往只是空中樓閣。本篇文章將剖析當前都市更新政策的癥結，並嘗試提出一套以「導引」為核心、更符合人性的新模式。
過去政府在區段徵收、市地重劃等大型建設中累積了豐富的經驗，深諳「利之所趨，心嚮往之」的道理。然而，當這套邏輯套用在都市更新上，卻產生了致命的偏差。由於採取「土地貢獻說」，導致都市更新的利益嚴重偏向土地所有權人，而對於僅有老舊房屋卻無土地的屋主，或是坐擁土地卻無房屋的地主，或屋地比例不一的所有權人和建商，形成了難以彌合的利益衝突。
這種「有房無地」、「有地無屋」的對立，將原本應扮演公親的政府推向了事主的尷尬境地，雖然程序中允許估價師透過演算的方式給予找補，但在現行的土地價值換算和老屋殘值的認定中，仍無法考量屋主對於事實處分權的占有權利，土地少的屋主，在分配程序中，就是最大的受害者，經常演變成地主跟屋主的對抗，土地持分多的地主，即便是擁有目前不值錢的私設巷道，都更後可以成為最大贏家，但是當年因為種種原因，買到房子時土地就是比別人少的地主，一旦參與都更，就是賤賣資產，只能拿少少的更新前價值走人，在遊戲規則只討好地主，沒有討好屋主的現況中，成就了台北市政府都更處平均每八天就要面對一個訴訟案，顯見政策從一開始便陷入了錯誤的出發點。一個不考量人性的政策，即便最終圖利了特定群體，也終將換來反抗者的唾罵。
要解決都市更新的困境，我們必須深刻反思其核心價值觀。當前政策將「利」擺在首位，卻忽略了「人」的需求與感受。未來的都市更新，應從「強制」與「圖利」的泥淖中走出，轉向以「導引」為核心、多元彈性的策略。其目標不再是最大化單一利益，而是最大化所有參與者的選擇權與居住正義。
首先，要建構「要走的走，要留的留」的原則。對於參與都市更新的老舊建物地主與屋主，應提供多元的選擇方案。對於想離開原地，追求安全和便利的住戶，政府應透過完善的資訊平台與協助機制，確保他們能順利轉換至其他適合的居住環境。對於想留在原地的住戶，即使原本只有老屋的屋殼而無土地，也應有機會透過政策支持，換得一個符合現代居住需求的新房子，甚至能安居百年。這可以透過「設定地上權、抵押權」或「以房養老」等金融工具，結合政府給予的容積獎勵來補貼差額，減輕他們的經濟負擔。
其次，中繼住宅的角色至關重要。政府應規劃興建或徵用足夠的中繼住宅，優先提供給參與都市更新的住戶，並讓他們可以透過「容積移轉」等方式取得這些中繼住宅的所有權。這不僅能大幅降低住戶在都更期間，由實施者付費但地主承擔的租屋壓力，可以選擇直接搬到永久性的新家，也能讓容積獎勵真正惠及到需要安置的弱勢民眾，因為老屋的取得成本最低，才能用最低廉的價格，讓需要的民眾住得起。
第三，老屋的活化與社會住宅的結合。那些因都更而被清出的老舊房舍，在經過政府介入後，可以充當社會住宅，以最便宜的價格提供給真正有居住需求的弱勢群體。同時，政府可以利用給予中繼住宅廠商的容積移轉獎勵，鼓勵他們協助完成這些老宅的基本整建維護，確保一定的居住品質。
最後，如果老屋的所有權人，不想離開現址，那就繼續住，不要勉強任何一個人，只是鄰居參與政策搬走而留下的空屋，未來由政府接收之後可做多元利用，因為移轉過程是屬於所有權人的自行選擇，並沒有影響到不同意戶的任何權益，且不同意戶永遠都有選擇權決定繼續住或是要離開換新房，相對抗性也會最低。
然而，一旦政府介入，就必須嚴格限制其增建、改建的權利，以確保公共利益的逐步實現。等到原地主全都離開之後，原址可以進行重建，作為下一個中繼住宅或社會住宅使用。如果原土地的原地主在未來想搬回來，仍應給予優先選擇的權利，這體現了對原住戶的尊重與關懷。
都市更新不應只是冰冷的數字遊戲，更不應淪為少數人的財富增長工具。它是一個涉及社會公平、居住正義和城市永續發展的複雜議題。唯有擺脫過去「圖利」的思維，轉向以「導引」為核心，尊重人性、提供多元選擇、結合公共利益與私人需求的政策，才能讓都市更新真正從「狗血淋頭」的罵名中解脫，迎向一個讓所有市民都能共享成果的未來。
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