這九個字「分的好、蓋的完、住得起」，道盡了全台灣百萬都更地主最卑微也最核心的願望。
但在現實的都更「零和遊戲」中，建商要利潤、政府要政績、地主要面積，這九個字往往變成奢望。身為地主，要在現有的都更模式（協議合建、權利變換、自辦都更）中實現這些目標，不能靠建商的「良心」，要靠「制度的防禦」。
以下是站長為地主拆解的圓夢策略：
一、 分的好：打破「資訊黑盒子」
「分的好」不代表分最多，而是分得公平、分得透明、分得室內不縮水。
- 現狀痛點： 建商常利用資訊不對稱，對不同鄰居開出不同的「地下契約」，導致鄰里猜忌，整合卡關。
- 地主的獲取路徑：
1. 堅持「權利變換」底案： 即便簽協議合建，也要在契約中註明「若權利變換計畫分得較優，地主有擇優權」。但仍要小心建商會不會在估價條件、成本提列上動手腳。
2. 鎖定「主建物」面積： 不要只看「分配比例」，那太虛。要在契約中定死「主建物＋附屬建物」的最低保障坪數，並要求公設比上限（如33%），防止建商用「虛坪」來分攤你的權益。
3. 引進「都更經紀人/代理人」： 聘請專業第三方審核建商的「共同負擔」是否合理。建商報的營造成本越高，地主分的就越少。有人幫你盯成本，你才分的好。
二、 蓋的完：杜絕「爛尾樓」恐懼
都更一走就是5到10年，最怕房子拆了，建商卻因為倒閉、原物料暴漲而跑路。
- 現狀痛點： 許多建商就算不是「一案公司」，也資產有限，一旦財務斷鍊，地主土地會被銀行查封。
- 地主的獲取路徑：
1. 強制「不動產開發信託」： 土地、建商的興建資金、融資款全部進銀行專戶。包含預售屋款項在內，建商都不能隨意挪用，因此「信託契約」中的「資金撥付順序」與「項目定義」都要寫清楚，避免地主信託後從銀行借來的錢，被挪用做廣告、行銷費、交際費，甚至成了政治獻金或買通官員、民代的黑金。至於信託的目的，自然是為了達成「產權隔離」，建商債主告不進來。
2. 要求「續建保證」： 這是最高等級的保障。要求銀行或建經公司承諾，若原建商倒閉，必須找人接手「蓋完」！
3. 起造人「預簽變更」： 預先簽好起造人變更文件交由銀行保管，萬一建商違約，地主能立刻拿回主導權，不必等官司打完。
三、 住得起：解決「新屋持有」的高成本
這是最多地主忽略的「隱形成本」。老屋換新屋後，房屋稅、管理費往往是過去的5到10倍。
- 現狀痛點： 一個領退休金的老地主，分回50坪新房，可能每個月要繳8,000元管理費、每年繳5萬元房屋稅，最後被迫賣房搬家。
- 地主的獲取路徑：
1. 稅賦減免極大化： 利用《都更條例》第67條，爭取房屋稅減半徵收延長期（最高12年）。這必須在契約中要求建商在「權利變換」程序中落實。
2. 規劃「低耗能、低維修」建築： 在審閱設計圖時，地主應集體要求不要蓋華而不實的公設（如大型溫水游泳池），以降低未來的管理費支出；儘可能不要蓋超過15層或50公尺的高層建築物；可選用可耐震七級的RC構造，便宜又實用。
3. 「以大換小」留現金： 如果預見未來住不起，地主在選屋時應選擇「坪數適中＋車位」，將剩餘的權利價值轉為「現金找補」，這筆錢可用來支付未來20年的稅費。
站長總結：地主該如何得到這九個字？
現行的「建商主導模式」下，地主若要得到這九個字，必須從「被動的簽字者」轉向「主動的監督者」。
- 如果你是個人地主： 你的力量來自於「契約」。請參考上述的「防彈契約」，把信託、續建、主建物保障、稅費分配全部寫進去。
- 如果你是地主代表： 你的力量來自於「外部專家」。不要試圖自己跟建商談專業，引進都更代理人、經紀人、顧問、懂都更的地政士、估價師、律師，這些人的費用比起你被建商「稀釋」掉的坪數，只是九牛一毛，他們如同你的都更醫師，掛號費比合建契約損失的少多了，經常不到百分之一或千分之一；尊重專業，就會得到專業回報的高昂利益。
都更不是一場施捨，而是一場平等的商業合作。
地主出土地（麵粉），建商出資金技術（烘焙），政府出容積（發粉）。只有當這三者都在透明、受監控的機制下運作時，這九個字「分的好、蓋的完、住得起」才會從口號變成你手中的新家鑰匙。都更地主圓夢九字真言：分的好、蓋的完、住得起！
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