主管機關可拒絕「囑託登記」或「不予成果備查」？
地主詢問：
各縣市政府都更處或相關主管機關，在作出權利變換計畫書的核定後，就管不到建商了嗎？為何核定書載明的室內應含有裝潢、馬桶、廚具等，最後卻可交交毛胚屋？
站長回覆：
這認知，是嚴重的誤解，也是非常關鍵且實務上常見的爭議點，答案是：主管機關（都更處）確實有權力介入，且在特定情況下可以透過「拒絕囑託登記」或「不予成果備查」來制約建商。
以下依據《都市更新條例》及相關子法，分析主管機關的監察權力與法規依據：
一、 都更處可以拒絕「囑託登記」嗎？
理論上可以。 雖然登記的前提通常是領得「使用執照」，但權利變換案的產權登記流程與一般建案不同：
1. 門檻機制： 根據舊條文《都市更新權利變換實施辦法》第 27 條，建商在領得使用執照後，必須「列冊送請主管機關」，由主管機關囑託地政機關辦理登記。(*舊條文：權利變換計畫執行完畢，實施者應列冊送請主管機關囑託該管登記機關辦理權利變換後之土地及建築物所有權第一次登記……。*)
2. [都市更新條例第64條]：經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記，換發權利書狀；未於規定期限內換領者，其原權利書狀由該管登記機關公告註銷。
3. 《都市更新權利變換實施辦法》第 31 條：實施者依[本條例第六十四條第一項]規定列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記時…
4. 成果備查權： 主管機關在囑託登記前，通常會進行「成果備查」。如果地主舉證建商未依「核定計畫書」施工（例如少了計畫書明定的廚具、衛浴），這屬於違反核定計畫。
5. 拒絕理由： 主管機關可以主張「實施內容與核定計畫不符」，在建商改善（補裝設備）之前，暫緩辦理囑託登記。因為「囑託登記」是政府的行政行為，政府有義務確保登記的內容是建立在「合法執行計畫」的基礎上。
二、 主管機關有哪些監察與糾正權力？
政府對於都更案並非只是「核准後就不管」，法律賦予了強大的監督權：
1. 隨時檢查權（監查）
- 法規依據： [《都市更新條例》第 75 條]。
- 內容： 主管機關得視實際需要，隨時或定期檢查實施者（建商）對事業計畫或權利變換計畫的執行情形。這包括實地勘查建材、設備是否符合計畫書規定。
2. 限期改善與勒令停工（糾正）
- 法規依據： [《都市更新條例》第 76 條]。
- 內容： 若檢查發現建商「違反或擅自變更權利變換計畫」（例如沒裝廚具衛浴卻報核），主管機關應：
- 限期令其改善。
- 勒令其停止營運或限期清理。
- 必要時，政府甚至可以派員監管、代管，或撤銷其更新核准（換掉建商）。
3. 罰鍰處分
- 法規依據： 《都市更新條例》第 81 條。
- 內容： 實施者無正當理由拒絕、妨礙或規避[第七十五條]之檢查者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得按次處罰之。
三、 過程中地主該如何主張權利？（行動建議）
如果建商目前確實有不蓋標配的意圖，地主應採取以下行動：
1. 正式書面陳情： 向縣市政府都更處提出陳情，檢附核定計畫書中關於「設備規格」的圖說，證明建商未依計畫施工。
2. 要求「不予成果備查」： 在建照完工申報成果時，要求都更處在建商補齊設備前，不得核予成果備查，更不得辦理囑託登記。
3. 引用《行政程序法》： 主管機關核定計畫書是一種「授予利益之行政處分」，通常會附帶建商必須依圖施工的「負擔」。建商若未履行，地主可主張依[《行政程序法》第 123 條]，主管機關有權廢止或變更原處分。
4. [《行政程序法》第 123 條] 授予利益合法行政處分之廢止情形
授予利益之合法行政處分，有下列各款情形之一者，得由原處分機關依職權為全部或一部之廢止：
一、法規准許廢止者。
二、原處分機關保留行政處分之廢止權者。
三、附負擔之行政處分，受益人未履行該負擔者。
四、行政處分所依據之法規或事實事後發生變更，致不廢止該處分對公益將有危害者。
五、其他為防止或除去對公益之重大危害者。
四、 法律邏輯小提醒
建商常會混淆地主說「只要有使用執照就能交屋」。但事實上：
- 使用執照： 只要符合消防、結構安全即可領取，不一定管到裡面的高級廚具。
- 都更權利變換： 必須完全符合「計畫書」所承諾的內容。
這兩者是併行的。 建商即使領了使照，若沒裝廚具，依然違反《都市更新條例》，都更處有權力卡住最後的產權登記。
結論： 地主可以引用 《都市更新條例》第 75、76、81 條 要求都更處介入，並強調建商行為已構成「違反核定計畫」，要求在改善前拒絕執行囑託登記。
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