地主諮詢：
還有權變與合建的選屋、交屋的條件是不一樣的。
因為合建住戶與建商是合夥關係，所以合建合約上都有寫明如何選屋、交屋。
但權變是依附在建商的建造下面委託建造，主控權是建商，所以選屋不能超選，就連怎麼交屋也是建商說了算，意思是如果建商要交毛胚屋，也沒違法。
因為共付比裡面沒有計算那些標配（如瓦斯爐、熱水器等的家電）或簡單裝潢的的開銷，自然他們不用負責設置。
站長回覆：
一、 觀點分析與法律糾錯
這段文字中存在多處對「權利變換」法律性質的誤解，恰恰是在協議合建的模式下，主控權是建商，才會有以上的糾紛。以下依序分析：
1. 關於「選屋不能超選」的說法
- 錯誤分析： 並非絕對不能「超選」。在權利變換中，地主依據原有的權利價值比例分配房地。如果地主選取的房屋價值超過其應分配的價值，法律上稱為「差額價金」。
- 相關法規： 依據[《都市更新條例》第 52 條]，實際分配之土地及建築物價值與應分配之權利價值有差額時，應以「金錢」補償或繳納。
- 結論： 地主可以選比自己原應得價值更大的坪數，只要補繳差額價金（補錢給實施者）即可，並非「不能超選」。
2. 關於「交屋由建商說了算，交毛胚屋也沒違法」
- 錯誤分析： 這是最嚴重的錯誤觀點。權利變換的內容（包含建築設備規格）必須經過政府審議通過的「權利變換計畫」來決定，並非建商單方面決定。
- 相關法規：
- 《都市更新條例》第 48 條規定，實施者應擬具權利變換計畫，並經各級主管機關審議通過後公告。
- 《都市更新權利變換實施辦法》第 14 條規定，權利變換計畫書應記載「建築物之平面、立面、剖面圖說及設備規格」。
- 結論： 如果權利變換計畫書中列明的建材設備是包含廚具、衛浴，建商就必須依圖施工。若擅自改成毛胚屋交付，屬於違反經政府核定的計畫，地主可依此主張權利。若與計畫書核定內容不相符，都更處可拒絕「囑託登記」或「不予成果備查」( https://tnews.cc/UR/newscon63891.htm )。
3. 關於「共付比（共同負擔）沒計算標配」
- 錯誤分析： 觀點不正確。在權利變換中，建商收取的「共同負擔」（俗稱共付比）包含了「營造費」。
- 相關法規：
- 《都市更新權利變換實施辦法》第 19 條，營造費用是根據地方主管機關公布的「都市更新建築物標準單價」計算。
- 各縣市的「都更建築物標準單價表」中，通常已包含基礎的粉刷、廚具、衛浴設備。例如：台北市或新北市的單價標準，就是以「一般標準住宅」為計算基準。
- 結論： 除非計畫書報核時就明定是「毛胚交付」且經政府審查通過（這會反映在較低的造價成本上），否則標配（廚具、衛浴等）通常已包含在共同負擔的成本估算中。
4. 關於「合建是合夥，權變是委託」
- 法律定性：
- 合建： 屬於私權契約，多為「互易」或「承攬」性質。
- 權變： 性質上屬於「強制性的行政處分」，由政府監督。
- 觀點分析： 該文字認為權變下建商有主控權，這完全說反了。合建是私下談判，建商確實較有主動權；但權變必須受公權力監督，實施者（建商）必須遵循核定的計畫內容，反而受到更多法律約束。
二、 總結與建議
圖片中的言論顯然是在恐嚇地主或誤導大眾，試圖讓人認為「權利變換對地主不利、建商可以隨意交付房屋」。
事實真相是：
1. 權變更有保障： 權變的所有規格（含設備）都要寫在計畫書內送交政府審查，建商不能隨意更改。
2. 設備已包含： 除非雙方在合約或計畫中另有約定，否則一般的權利變換皆須包含基本的衛浴與廚具設備。
3. 選屋有彈性： 只要補貼差額價金，地主可以選大坪數。
建議： 若您正在進行都更，請務必檢閱經政府核定的「權利變換計畫書」中的設備說明表單，那才是真正的法律依據，而非聽信建商單方面的說法。
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