地主諮詢：
請教一下，權變的共負比有沒有可評估其合不合理的標準丶準則或是方法，還是有什麼可以參考，另，共負比在權變計畫審議完，會差異大嗎? 謝謝。
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站長回覆：
所謂的共負比，就是都更程序中法定的權利變換機制下的一個比率= 總支出/更新後總價值
意即總支出占了總價值的幾趴，例如台北市新成屋大約90~100萬元地區，較常見的共負比可能落在33~40%左右，代表都更成本，大約是更新後新房屋總價值的1/3左右，當地主與建商合建分屋時，都更成本如果是3億元，就要將價值3億元的新成屋坪數，折價抵付給建商。
但如果建商的總支出3億，只拿3億，不等於作白工嗎？因此在政府設計的權利變換機制中，計算總支出的一大堆細項中，也就是所謂的「共同負擔」成本中，已經將建商在過程中應支出的許多項目納入，包含：
壹、工程費用：包含拆除及新建工程費、鑑界、鑽探、鄰房鑑定費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等）。
貳、權利變換：建築設計費、都市更新規劃、估價師估價費、測量費、原有建物的拆遷補償費、拆遷安置費(租金補貼)、舊違章建築戶處理、地籍整理費。
參、容積移轉：申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費。
肆、都計變更：依都市計畫相關法令變更都市計畫，應提供或捐贈之一定金額、可建築土地或樓地板面積，及辦理都市計畫變更所支付之委辦費。
伍、貸款利息：有關都市更新工程費用及權利變換費用所需資金的貸款利息。
陸、稅捐：印花稅、營業稅(內含)。
柒、管理費用：營建工程管理費、廣告銷售管理費用(代銷費)、信託管理費、人事行政作業費用、風險管理費等。
(都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表：https://tnews.cc/ur/LandPower.htm )
如上所述，建商在重建過程中負擔的所有成本，除了未將都更、危老推動師的成本納入外，其它幾乎都已兼顧到了！
其中第柒大項的「管理費用」，就是一般認知屬建商的利潤！
早年其中的風險管理費率，只能提撥10%或更少，隨著建材、工資不斷上漲，台北市、桃園市等地已放寬到16%，新北市也已放寬到14%，只要成本變數愈大，會吵一定有糖吃，未來政府都可能繼續加碼。
除了第柒大項，難道第壹~第陸大項，都不是建商的利潤嗎？
最簡單的道理是：第壹~第陸大項，如果通通是你承攬的，沒有利潤嗎？真的有建商會將第壹~第柒大項的每一項實際支出成本，全部公開透明讓全體地主知悉嗎？依照公家版本提列的金額一定會公佈，但實際支出一定不會說，就像大盤商、中盤商和零售商的進貨成本一定不同的道理，大盤商有議價能力，拿到的成本可以打6~7折，而一般地主只是零售商，或許打個9折就不錯了，但真的可以打折嗎？
營造廠的報價、估價師的報價、都市計劃技師的報價、建築師的報價、一大堆的專業者的報價，不會打折嗎？
除了政府、非營利組織，其它的，不管是專業者、能力者，通通可廣稱為「營利組織」，大家都要過生活，市場競爭激烈，除非華人都不殺價，否則有競爭就有退讓，商業行為中，除了寡頭壟斷，價格沒得商量外，還有什麼是不可退讓的？
設法讓建商可以更優勢的方式之一，就是大量接案，以量制價、以量取勝，如果是被視為一案建商，由地主方組成的都市更新會，當得了中盤商或大盤商嗎？充其量只是個零售商，因為法規明定，更新會任務結束後，就要強制解散！
為了輔導地主們成立更新會，擁有議價能力，才會有由地主們組成的「台灣都更權益促進會」，讓每一位曾走過一遭的地主，成為最強經理人，讓每一位地主，都能夠有足夠的知識當靠山，享受過程中的巨大利潤，並協助更多社區一起成長，才是良性循環。
當有地主詢問共負比時，首先要釐清的重點是，負責提列共負比的是更新會還是建商，更新會是自己，因為地主就是股東，可擔任理事或理事長，財務透明，只會提列合理的支出；而建商是營利者，只會提高售價，增加共同負擔的支出。
雖然政府訂有共同負擔的提列標準，但這就好像政府為了平定物價，規定一碗牛肉麵，可分3種等級，各等級都有最高售價不可超越，這時各賣家在最大利潤的考量下，就會聯合壟斷，都只會在價目表上面，標示最高額度的售價，最後再看你識不識貨，決定要打你幾折，或給予老客戶會員價...。
但很抱歉，共負比還真的不是最大的牛肉。任何一個建案，總有另一家可以提出條件更好更好，讓地主分更多的選項。
條件亂開的不少，最後得標者若無利可圖，頂多棄標就好，對建商沒有損失，這也是為什麼台北市危老案只有四分之一可以動工的原因。
連政府的標案，建商都會倒閉，都會落跑，各位覺得哪個建商更厲害嗎？
趕快自立自強吧！
為何「權利變換」讓實施者大賺？
https://tnews.cc/ur/newscon6562.htm
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