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發稿日:2022/05/31 08:28:00 AM
發稿人:站長 | 修改新聞稿
權利變換「共負比」 保障建商或地主?
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地主諮詢: 
  
 請教一下,權變的共負比有沒有可評估其合不合理的標準丶準則或是方法,還是有什麼可以參考,另,共負比在權變計畫審議完,會差異大嗎? 謝謝。 
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 站長回覆: 
  
 所謂的共負比,就是都更程序中法定的權利變換機制下的一個比率= 總支出/更新後總價值 
  
 意即總支出占了總價值的幾趴,例如台北市新成屋大約90~100萬元地區,較常見的共負比可能落在33~40%左右,代表都更成本,大約是更新後新房屋總價值的1/3左右,當地主與建商合建分屋時,都更成本如果是3億元,就要將價值3億元的新成屋坪數,折價抵付給建商。 
  
 但如果建商的總支出3億,只拿3億,不等於作白工嗎?因此在政府設計的權利變換機制中,計算總支出的一大堆細項中,也就是所謂的「共同負擔」成本中,已經將建商在過程中應支出的許多項目納入,包含: 
  
 壹、工程費用:包含拆除及新建工程費、鑑界、鑽探、鄰房鑑定費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他(公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等)。 
  
 貳、權利變換:建築設計費、都市更新規劃、估價師估價費、測量費、原有建物的拆遷補償費、拆遷安置費(租金補貼)、舊違章建築戶處理、地籍整理費。 
  
 參、容積移轉:申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費。 
  
 肆、都計變更:依都市計畫相關法令變更都市計畫,應提供或捐贈之一定金額、可建築土地或樓地板面積,及辦理都市計畫變更所支付之委辦費。 
  
 伍、貸款利息:有關都市更新工程費用及權利變換費用所需資金的貸款利息。 
  
 陸、稅捐:印花稅、營業稅(內含)。 
  
 柒、管理費用:營建工程管理費、廣告銷售管理費用(代銷費)、信託管理費、人事行政作業費用、風險管理費等。 
  
 (都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表:https://tnews.cc/ur/LandPower.htm
  
  
 如上所述,建商在重建過程中負擔的所有成本,除了未將都更、危老推動師的成本納入外,其它幾乎都已兼顧到了! 
  
 其中第柒大項的「管理費用」,就是一般認知屬建商的利潤! 
 早年其中的風險管理費率,只能提撥10%或更少,隨著建材、工資不斷上漲,台北市、桃園市等地已放寬到16%,新北市也已放寬到14%,只要成本變數愈大,會吵一定有糖吃,未來政府都可能繼續加碼。 
  
 除了第柒大項,難道第壹~第陸大項,都不是建商的利潤嗎? 
  
 最簡單的道理是:第壹~第陸大項,如果通通是你承攬的,沒有利潤嗎?真的有建商會將第壹~第柒大項的每一項實際支出成本,全部公開透明讓全體地主知悉嗎?依照公家版本提列的金額一定會公佈,但實際支出一定不會說,就像大盤商、中盤商和零售商的進貨成本一定不同的道理,大盤商有議價能力,拿到的成本可以打6~7折,而一般地主只是零售商,或許打個9折就不錯了,但真的可以打折嗎? 
  
 營造廠的報價、估價師的報價、都市計劃技師的報價、建築師的報價、一大堆的專業者的報價,不會打折嗎? 
  
 除了政府、非營利組織,其它的,不管是專業者、能力者,通通可廣稱為「營利組織」,大家都要過生活,市場競爭激烈,除非華人都不殺價,否則有競爭就有退讓,商業行為中,除了寡頭壟斷,價格沒得商量外,還有什麼是不可退讓的? 
  
 設法讓建商可以更優勢的方式之一,就是大量接案,以量制價、以量取勝,如果是被視為一案建商,由地主方組成的都市更新會,當得了中盤商或大盤商嗎?充其量只是個零售商,因為法規明定,更新會任務結束後,就要強制解散! 
  
 為了輔導地主們成立更新會,擁有議價能力,才會有由地主們組成的「台灣都更權益促進會」,讓每一位曾走過一遭的地主,成為最強經理人,讓每一位地主,都能夠有足夠的知識當靠山,享受過程中的巨大利潤,並協助更多社區一起成長,才是良性循環。 
  
  
 當有地主詢問共負比時,首先要釐清的重點是,負責提列共負比的是更新會還是建商,更新會是自己,因為地主就是股東,可擔任理事或理事長,財務透明,只會提列合理的支出;而建商是營利者,只會提高售價,增加共同負擔的支出。 
  
 雖然政府訂有共同負擔的提列標準,但這就好像政府為了平定物價,規定一碗牛肉麵,可分3種等級,各等級都有最高售價不可超越,這時各賣家在最大利潤的考量下,就會聯合壟斷,都只會在價目表上面,標示最高額度的售價,最後再看你識不識貨,決定要打你幾折,或給予老客戶會員價...。 
  
 但很抱歉,共負比還真的不是最大的牛肉。任何一個建案,總有另一家可以提出條件更好更好,讓地主分更多的選項。 
  
 條件亂開的不少,最後得標者若無利可圖,頂多棄標就好,對建商沒有損失,這也是為什麼台北市危老案只有四分之一可以動工的原因。 
  
 連政府的標案,建商都會倒閉,都會落跑,各位覺得哪個建商更厲害嗎? 
  
 趕快自立自強吧! 
  
 為何「權利變換」讓實施者大賺? 
 https://tnews.cc/ur/newscon6562.htm  



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