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發稿日:2022/06/14 07:13:00 AM
發稿人:站長 | 修改新聞稿
建築貸款 LTV、LTC 主宰建商和更新會的命運
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為什麼銀行可以100%借錢給更新會蓋房子,讓共同擔任一案建商的地主們圓夢,但卻只能借60%給建商?導致許多都更案、危老案,一旦建築成本上漲幅度超標,建商就要應聲而倒,掀起一波轉讓潮。 
  
 建築融資的貸款成數絕對會影響一個建案的成敗,在銀行的評估作業中,貸款額度的取決,主要與「完工貸放成數(LTV)」、「成本貸放成數 (LTC)」這2個不同的計算公式有關。 
  
 銀行在放款時,一定要先做風險評估,在建築市場上,因為建商所面臨的是還沒蓋好的素地,或參與都更、危老,待拆除的老屋,因為是建商主導,建築風險較高,銀行也無法預期這房子一定蓋得完,一定有機會可以轉為成屋的長期房貸,萬一變成爛尾樓,銀行還要後續接管,問題重重,並不樂見,因此對於建商的案件,尤其是一案建商,沒有實績者的核貸案,放貸時自然要趨於保守,採用「成本貸放成數」 (LTC),作為放款標準,這裡的成本,指土地成本(Land Acquisition Cost)、直接成本(Hard Cost)、間接成本(Soft Cost)之和。通常放款方所能接受的最高貸款預算成本比率為60%-70%。 
  
 但如果是更新會由地主們共同主導的重建案,因為老屋的所有權人,未來多數都還會搬回來,只有完成重建才是地主們的最大利多,放給它倒、蓋不下去的風險自然比建商蓋房子的風險來得小,何況多數老屋的屋主,原有房貸都已經清償得差不多了,就算有新借的房貸,在整體比率上,也不算多,因此銀行願意採用「完工貸放成數」(LTV),作為借給更新會的建築融資款,由於新成屋的價值遠大於重建成本,因為以LTV作為放貸標準時,幾乎都可以100%融資,地主方不必擔心重建成本不足,甚至萬一有成本上漲的可能時,銀行還可以多借一點,讓地主方的老屋趕快蓋完,才會更有價值,銀行的風險才會最小。 
  
 LTC 與 LTV 最大的差異,簡言之,LTC 以「造價」當分母,LTV 以 「售價」當分母,而分子就是銀行能夠提供的融資款。如果LTC、LTV同樣都只能提供70%的貸款,LTV的分母比較大,所以可以提供的分子(融資款)一定也比較大,能夠讓銀行採用 LTV 來撥款,資金的提供自然就比較充裕,對興建者才無後顧之憂。 
  
 建商蓋屋:採「成本貸放成數」 (LTC)計算,一般只能借60%-70%的建融。 
  
 更新會蓋屋:採「完工貸放成數」(LTV)計算,一般可以借到100%的建融。 
  
  
 所謂的 LTV ( loan-to-value ratio),有以下幾個不同的表達方式: 
  
 LTV=完工貸放成數=房貸成數=貸放比率=貸款價值比 
  
 貸款價值比(LTV)=(貸款金額)/(抵押品的估值) 
  
 在建築工程中,「貸款價值比」較像是長期貸款,是將一個專案的貸款總額與工程竣工後的費用(而不是工程造價)相除之後的比值。 
  
 貸款價值比是貸方(銀行)用來表示貸款與購買資產價值的比率的財務術語。在房地產中,該術語通常由銀行和房屋抵押貸款協會使用,以表示第一抵押額度佔房地產總評估值的百分比。 
  
 成本貸放成數 (LTC) 
 "貸款預算成本比率" (LTC, Loan-to-Cost)。 這裡預算成本指土地成本(Land Acquisition Cost)、直接成本(Hard Cost)、間接成本(Soft Cost)之和。 通常放款方所能接受的最高貸款預算成本比率為60%-70%。 
  
 例如銀行對於建商的建築融資撥放,一般就會依 LTC 來計算風險,只會提供建商「都更總支出成本」的60%-70%,作為建築融資款,意即其它30%~40%必須由建商自有資金支應或建商另籌。 
  
  
 北市危老重建576件 僅一半拿到建照 
 https://www.chinatimes.com/newspapers/20211126000509-260107?chdtv 
  
 危老重建 業者︰營建成本上漲、整合困境難解 
 https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1505286 
  
 為何有房子蓋,建商卻不蓋,房價上漲明明可以補足建商在興建中所增加的成本,怎麼建商還會蓋不下去? 
  
 原因在於,當造價每坪漲六萬元,實際房價卻要漲二十萬元?因為造價上漲是要由建商分回的三成比率全數吸收,地主還是分回當初協議的七成,並不會幫忙負擔多出的造價,導致建商只好苦吞。 
  
 建商在建造期間的風險大,但單純只當投資人的銀行,並不想一起過苦日子、承擔風險,最保險的作法,自然是縮緊銀根,以防萬一,借建商6成,一方面是測試一下建商的實力,二方面也是確保未來一旦要找建經公司接手續建時,不會因為成本大漲但房價卻起不來,為避免賠了夫人又折兵,自然要留一手,給自己一條後路! 
  
  
 參考網頁: 
  
 貸款成本比(LTC)是多少? 
 http://abcexchange.io/terms/l/loan-to-cost-ratio-ltc.asp 
  
  
 【地產行業Tips】閒聊建築貸款(Construction Loan) 
 https://www.jewel-capital.com/single-post-jziip/2015/06/18/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%... 
   



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