為什麼銀行可以100%借錢給更新會蓋房子，讓共同擔任一案建商的地主們圓夢，但卻只能借60%給建商？導致許多都更案、危老案，一旦建築成本上漲幅度超標，建商就要應聲而倒，掀起一波轉讓潮。
建築融資的貸款成數絕對會影響一個建案的成敗，在銀行的評估作業中，貸款額度的取決，主要與「完工貸放成數(LTV)」、「成本貸放成數 (LTC)」這2個不同的計算公式有關。
銀行在放款時，一定要先做風險評估，在建築市場上，因為建商所面臨的是還沒蓋好的素地，或參與都更、危老，待拆除的老屋，因為是建商主導，建築風險較高，銀行也無法預期這房子一定蓋得完，一定有機會可以轉為成屋的長期房貸，萬一變成爛尾樓，銀行還要後續接管，問題重重，並不樂見，因此對於建商的案件，尤其是一案建商，沒有實績者的核貸案，放貸時自然要趨於保守，採用「成本貸放成數」 (LTC)，作為放款標準，這裡的成本，指土地成本(Land Acquisition Cost)、直接成本(Hard Cost)、間接成本(Soft Cost)之和。通常放款方所能接受的最高貸款預算成本比率為60%-70%。
但如果是更新會由地主們共同主導的重建案，因為老屋的所有權人，未來多數都還會搬回來，只有完成重建才是地主們的最大利多，放給它倒、蓋不下去的風險自然比建商蓋房子的風險來得小，何況多數老屋的屋主，原有房貸都已經清償得差不多了，就算有新借的房貸，在整體比率上，也不算多，因此銀行願意採用「完工貸放成數」(LTV)，作為借給更新會的建築融資款，由於新成屋的價值遠大於重建成本，因為以LTV作為放貸標準時，幾乎都可以100%融資，地主方不必擔心重建成本不足，甚至萬一有成本上漲的可能時，銀行還可以多借一點，讓地主方的老屋趕快蓋完，才會更有價值，銀行的風險才會最小。
LTC 與 LTV 最大的差異，簡言之，LTC 以「造價」當分母，LTV 以 「售價」當分母，而分子就是銀行能夠提供的融資款。如果LTC、LTV同樣都只能提供70%的貸款，LTV的分母比較大，所以可以提供的分子（融資款）一定也比較大，能夠讓銀行採用 LTV 來撥款，資金的提供自然就比較充裕，對興建者才無後顧之憂。
建商蓋屋：採「成本貸放成數」 (LTC)計算，一般只能借60%-70%的建融。
更新會蓋屋：採「完工貸放成數」(LTV)計算，一般可以借到100%的建融。
所謂的 LTV ( loan-to-value ratio)，有以下幾個不同的表達方式：
LTV=完工貸放成數=房貸成數=貸放比率=貸款價值比
貸款價值比(LTV)=(貸款金額)/(抵押品的估值)
在建築工程中，「貸款價值比」較像是長期貸款，是將一個專案的貸款總額與工程竣工後的費用（而不是工程造價）相除之後的比值。
貸款價值比是貸方(銀行)用來表示貸款與購買資產價值的比率的財務術語。在房地產中，該術語通常由銀行和房屋抵押貸款協會使用，以表示第一抵押額度佔房地產總評估值的百分比。
成本貸放成數 (LTC)
"貸款預算成本比率" (LTC, Loan-to-Cost)。 這裡預算成本指土地成本(Land Acquisition Cost)、直接成本(Hard Cost)、間接成本(Soft Cost)之和。 通常放款方所能接受的最高貸款預算成本比率為60%-70%。
例如銀行對於建商的建築融資撥放，一般就會依 LTC 來計算風險，只會提供建商「都更總支出成本」的60%-70%，作為建築融資款，意即其它30%~40%必須由建商自有資金支應或建商另籌。
北市危老重建576件 僅一半拿到建照
https://www.chinatimes.com/newspapers/20211126000509-260107?chdtv
危老重建 業者︰營建成本上漲、整合困境難解
https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1505286
為何有房子蓋，建商卻不蓋，房價上漲明明可以補足建商在興建中所增加的成本，怎麼建商還會蓋不下去？
原因在於，當造價每坪漲六萬元，實際房價卻要漲二十萬元？因為造價上漲是要由建商分回的三成比率全數吸收，地主還是分回當初協議的七成，並不會幫忙負擔多出的造價，導致建商只好苦吞。
建商在建造期間的風險大，但單純只當投資人的銀行，並不想一起過苦日子、承擔風險，最保險的作法，自然是縮緊銀根，以防萬一，借建商6成，一方面是測試一下建商的實力，二方面也是確保未來一旦要找建經公司接手續建時，不會因為成本大漲但房價卻起不來，為避免賠了夫人又折兵，自然要留一手，給自己一條後路！
參考網頁：
貸款成本比（LTC）是多少？
http://abcexchange.io/terms/l/loan-to-cost-ratio-ltc.asp
【地產行業Tips】閒聊建築貸款(Construction Loan)
https://www.jewel-capital.com/single-post-jziip/2015/06/18/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%...
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