| 成本上漲只是表象，央行「資金鎖喉」才是都更與房市急凍的真兇
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近期房市與都更市場出現了前所未有的「急凍」現象。業界普遍將矛頭指向營建成本飆漲與政策變動，但在站長看來，這些只是壓倒駱駝的最後一根稻草。真正導致市場動能消失、建商不敢動工、買方無力承接的核心主因，在於央行與銀行端施行的「不動產放款總量管制」。
參考文章：https://urbanrenewal.wealth.com.tw/news-detail/2330
以下將從資金鏈的角度，為大家剖析這場房市危機的真相：
一、 資金流斷裂：建商「土建融」被抽銀根
文章提到營造工程物價指數創下新高，土方與建材成本讓業者叫苦連天。但對於開發商而言，成本漲價尚可透過經營管理或調整售價來吸收，最致命的打擊是「借不到錢」。
受限於《銀行法》第72-2條的商業銀行不動產放款30%上限，加上央行的信用管制措施，現在建商申請土建融資（土地融資與建築融資）門檻極高。銀行不僅成數縮減，甚至採「排隊撥款」或乾脆不收件。當一個都更案動輒需要數年整合，建商若無法取得穩定的資金槓桿，面對暴增的利息壓力與未知的開工日期，為了保命，當然只能選擇「由主動轉被動」，讓整合案件無限期擱置。
二、 買方「限貸令」：切斷了房市的出口
市場動能之所以消失，是因為「流動性」被鎖死了。都更案能否成功，關鍵在於分回後的餘屋銷售能否順利回籠資金。然而，央行對買方的總量管制與信用管制，讓購屋者面臨前所未有的貸款困境。
即使買方有自住需求、有能力還款，但銀行因額度見底而祭出的「限貸令」，讓買方借不到錢或被迫接受高利率。當買方「買不動」，建商的「出口」就被堵死了。對於實施者來說，蓋了賣不掉、賣了貸不下來，等於資金全部卡在營造期，這種「資金鎖喉」的恐懼，才是建商對都更案採取觀望、甚至想盤掉案子的根本原因。
三、 政策變動的加乘效應：從虛坪改革到囤房稅
這篇文章中提到的虛坪改革與綠容率新規，確實打亂了都更的分配預期，導致地主與建商間的信任瓦解。但這類行政政策若是在「資金充裕」的環境下，仍有協商空間；偏偏現在疊加了「資金緊縮」，這就變成了壓垮駱駝的最後一根稻草。
建商在利潤被成本吃掉、資金被銀行鎖死、政策又縮減分回坪數的三重夾擊下，已經沒有任何容錯率。這也解釋了為什麼過去積極整合的建商，現在會說出「等政策確定下來再說」的無奈之語。
四、 警訊：若「軟著陸」變「硬著陸」，誰來承擔？
台灣房屋自有率高達八成以上，不動產是多數家庭的核心資產。當前央行透過限縮放款總量來壓抑房市，雖然出發點是穩定金融，但若力道過猛，極可能引發「硬著陸」。
借鑒國際經驗，一旦資金斷鏈導致建商倒閉、公辦都更無法履約、買方因無法貸款而斷頭違約，這將不只是房價跌不跌的問題，而是會進一步引發金融業的系統性風險（不良債權跳升），甚至導致整體國民資產縮水、經濟成長停滯。
結語
站長認為，營造成本與政策修正固然是壓力，但「資金的可得性」才是房地產市場的命脈。
目前的都更放緩只是冰山一角。如果政府與央行不能針對「具公益性的都更案」、「自主都更案」或「自住型首購族」在總量管制上給予更彈性空間，持續性的「資金鎖喉」將不僅僅是澆熄房市火種，更可能讓原本就困難重重的都市更新徹底進入死胡同。房市需要的是「穩」，而不是「斷」；一味切斷資金供給，恐怕會讓台灣經濟付出難以承受的代價。
但另一個逐漸浮現的層面是，政府透過資金斷供作測試，如同退潮之後就知道誰沒穿褲子。結果很明顯，真正有褲子穿、最有資金實力的，其實不是建商，而是廣大的地主們，因此已經可以預見在政府加大勁力挺自主都更之際，將鼓勵銀行和投資方，將資金和方向逐漸轉向擔保足夠、有土有房也願意承擔的「都市更新會」或地主+全案管理的模式，才是台灣都更市場未來風險最低、最容易借得到錢的實施方式。還在扮演建商角色，苦苦找不到金主的開發商，必須盡快轉型，才不會成為被稻草壓垮的駱駝。
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