新北市危老重建實務經驗分享 胡偉良（品嘉建設股份有限公司董事長）
講義連結：新北市危老重建實務經驗分享
重點節錄:
當前老屋改建推動不易的主要原因：
一、以為公寓因擁有較多的土地持分，所以價值較高。
很多住戶常誤以為原來4、5層樓的老房子在改建後成為10幾層的大樓，這當中的差異就是建商的暴利，因此自然產生建商剝削、暴利的不信任感勞力人口的斷層，從事改建的勞工缺工日益嚴重，日後改建會愈來愈不容易，老屋的房價愈來愈低已經是不可逆的趨勢，也就是說沒有改建共識的
老舊公寓建築，其房價是遠遜於大樓。
二、以為老屋改建是別人求我，所以我有條件拿翹。
雙北市曾獲選全球天災前十大高風險城市，老屋屋主若還抱著等待別人來找你，或人家找了你，你卻推三阻四，自以為「老屋改建是別人求我，所以我有條件拿翹」的心態，那不僅是斷送了改建住新屋的契機，更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。
三、以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊。
很多住戶因為住慣了原地區，總會認為自己的地段是千中選一的稀世珍寶，具有絕對的稀有和獨特性。但是也因為屬於老舊區域，所以既存的道路、巷弄都比較不完善，若不能改建，等房子更老了，房子更不適合居住時，整個區域不免走向逐漸衰敗沒落的命運，國外已有太多的類似案例。
四、年紀大了不願意改變
人年紀愈大愈不喜歡改變現狀，這些老人家總是覺得自己年紀大了，等下一代繼承之後再來改建好了，但是依現在的狀況來看，都更改建的容積獎勵愈來愈少，也許在改建之前發生了天災，那時再後悔可能都來不及了。
五、人心的貪婪
很多住戶一方面怕建商賺太多，又怕分的比別人少，因此總想成為最後一個簽約的人。最怕的是無上限的貪婪需索。政府立意雖然良善，卻忽略了人性的貪婪。政府一直喊出新的都更優惠，反而讓屋主認為，今天有這個優惠出來，下面還會有更優惠的內容『那越早改建的，不就變成呆子了嗎？』
六、因為無知產生的抗拒
俗語說：「窮生奸計方能富，富長良心方能安。」窮人因為賺錢不容易，所以常怕吃虧，甚至還有一夕致富的投機心理，因此常易在改建中提出一些不合理的要求，一方面是拒絕改變的心理，另方面則是想要不勞而獲，藉機暴富，結果是造成改建破局。
七、其他因素
共同原因：
1. 法定容積在300 %以下的基地很難分回原面積。
2. 民眾的錯誤認知：大多數民眾都期待，換回的坪數多，也不想出錢。不只一坪換一坪，甚至更多。
3. 騎樓的佔用空地、頂樓加蓋。
4. 產權問題：有些區域屋主有地上物卻沒地、有地沒屋，甚麼問題都有。
5. 房價的下修趨勢：民眾所得未見提升、年改造成的衝擊、2003年以來的投資（機）浪潮耗竭了購屋的動能。
6. 不勞而獲的心理：
大多數的屋主不願意和建商分享利潤，卻又不肯拿錢出來，就只好寄望於銀行資金，自己蓋，「但每每打起算盤，一想到之後房子可能賣不出去，所有貸款壓力都會回到自己身上，因而心都冷掉了，另外，很多人也不是不想拿錢，而是沒那麼多錢，前端還可以土建融借款，不過，如果後端要再貼錢，很多人是拿不出來的。
“ 通常改建戶總希望共同負擔費用能夠盡量壓低，但如果碰上景氣下滑，房屋價值沒有預期的高，建造成本也壓不下來時，這時候是很容易產生問題的。 ”
改建成功的致勝關鍵：
一、資訊透明，微利、少利，讓住戶分回最多
二、減少住戶的風險承擔
三、提供全方位的老屋改建方案
四、互信和夥伴關係是改建成功的關鍵因素
五、針對不同人性需求的解決方案，這才是解決危老改建的重中之重。
“ 為了推廣老屋改建，政府培訓了大批的危老推動師，在這些危老培訓師的大力鼓吹下，讓民眾重新燃起了貪念。”
“ 這麼大量的危老推動師進入市場後為了搶食市場大餅，又不諳真正的改建費用，以致於低估了成本，造成民眾簽署了改建同意書後，卻又找不到廠商承接，或因為入不敷出，犧牲了品質或甚至變成無法交屋的爛尾樓。”
因為改建戶總希望共同負擔費用能夠盡量壓低，但如果碰上：
一、房屋價值沒有預期的高
二、建造成本比預期的高也壓不下來
三、改建廠商漏估或低估成本
均可能導致：房子拆了卻無法續建、品質低落的房屋、和大量的爛尾樓、這時，怎麼善後？
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