都更或者危老，其實談的不只是重建的問題，更是經濟的問題。
重建過程中，地主關心的，往往都是安全以外的問題，例如：能不能一坪換一坪，或者一坪換更多坪；一定要有一個地下室車位，還要低公設比、高總價；要能夠氣派、體面，又要能夠舒適、好銷售；最好成本最低，地主才可以分到最多。
以上的需求，即便會有些邏輯上的謬誤，卻經常是地主認為最基本，理所當然的需求，雖然這樣的需求總被建商或政府官員視為貪婪，但更應該探討的是，不具備地主資格的建商，為何最終總是成為最大獲利者？而且政府還要感謝他協助推動都市更新？賺走全體地主高達10億元的暴利？
都市更新的過程中，如果是由建商發起並擔任實施者的案場，往往地主竟連擔任投資人的角色都會喪失，只能被迫選擇協議合建或是權利變換，不管怎麼換，都是被動的分配，但最大獲利來源的銷售利潤、容積移轉利潤、風險管理利潤，最終都進了建商的口袋，政府保障了建商，就相對剝奪了知識不對等的小地主，形同強迫銷售，外人趕廟公，在這樣的情節下，都更怎麼推的下去？
當地主們的慾望太超過時，被視為貪婪，情有可原，但根本的問題是，地主壓根就不知道自己什麼樣的主張，才算是太超過？當每一筆不動產都是投資行為時，要說服地主放棄爭取權益，或者不忮不求，本質上根本不可行，因為從頭到尾對不動產都沒有慾望的人，恐怕連地主或屋主的身份都不易取得，遑論去談分配。
多數地主參與重建的想法很單純，就是價值問題，就是利益分配，通通都是經濟問題，沒有人在跟你談安全跟城市美學。
為什麼政府想的，跟地主想的會完全不同，原因很簡單，因為政策有執行績效的壓力，沒有分配上的落差和收入的差異，做得好做不好，官員的薪水都不會少領，那是官位保衛戰，和地主的財產保衛戰，風馬牛不相干，為了確保執行的績效，政府當然得跟建商行瀣一氣，畢竟相關對話的語言，都因為知識落差不大，容易溝通；反之，地主的問題五花八門，每個承辦員只會一個頭兩個大，怎麼可能跟地主站在同一國，時間越久，政府只會離基層越來越遠。
都市更新和危老重建，政策獎勵的出發點，除了經濟問題，更主打安全問題、城市面容改善問題。但如果安全是首要強調和改善重點，應該強化的就是拆除效率和公權力效度的問題，但都市更新條例從民國87年至今，除了海砂屋、危險建築物政府敢強拆之外，其他根本動不了，士林文林苑的個案，仍然處處皆是，問題並沒有獲得根本的處理，只是大家習慣叫建商不斷的溝通和協調，鼓勵更新會地主自行協商，沒有強制力的規範，或是有規範卻無法執行的法條，最後都只是紙上談兵，這是不到黃河不掉淚，災難降臨前，政府和多數地主都習慣掩耳盜鈴，毫無安全共識。
因為在許多地主心中，安全和城巿面容，根本與他無關。每個住進屋子裡的主人，房門關上，自我的小天地，才是地主能擁有和掌握的一切，當他所習慣的空間，重建後注定要縮水的時候，剩下的只能是經濟和財富的問題。
如果總價值仍然遠高於老屋的價值，傾向變現的地主，依然樂意重建，但如果是打算繼續在原位置居住的地主，重建只意味著可以讓他多一個車位、新房子變得比較氣派，但卻要損失內在美，要額外負擔裝潢費、更高的房屋稅，如果是危老案，還有土地增值稅、契稅和營業稅，往往動輒數百萬元，都是地主自己要負擔的成本。對於只打算繼續住下去的地主，重建後，不就如同拿鐵鎚砸自己的腳嗎？畢竟關起門來之後，室內空間變小，無形的壓力卻更多、更大，何況上了年紀的長者，車位對他們根本不重要，有電梯很好，但一整個社區中，爬不了樓梯的，畢竟都是少數。
關鍵還是在於，要如何從經濟的角度，思考地主「意願」這檔事，什麼樣的利益，才會讓價值和動機獲得提升，這不單單是市場價值，更重要的是心裡的價值。如果電梯和停車位，對許多不同意戶和長者的誘因有限，什麼才是他們在乎的？
一、長照服務、醫療服務
對許多長者而言，最需要的其實是看護和傭人，最好是免費的資源，大家才會心甘情願樂意使用，長輩的摳門，不見得一定是小氣，往往是長期以來習慣節約養成的慣性。過度節約，是許多年長者寧願虐待自己，也不願意虧待小孩的本質，因為吃得少、吃得省，在他們內心，早就內化成慣性，真的要長輩花錢，有時還真的不太容易。
但如果新的大樓可以融入飯店式管理、長照資源、醫護定期駐診，還有共同的傭人服務、居家服務，若能減低多數獨居者的居住安全風險，將管理費轉化成保險，並利用重建的結餘款，提撥20年或30年的管理費和房屋稅，居住品質的實質提升，才會成為長者信賴和認同的因素。
二、子女的未來性
人人都喜歡住新房子，但年長者則較不介意繼續住在老房子裡。原因就是記憶和回憶，充滿故事性的老屋，往往是年長者割捨不了的主因，要讓長輩願意往前看，捨棄老舊記憶，就要動用利他主義，這個他，不是莫名其妙的第三人，通常就是有血緣關係的家人、子女，台灣人經常可以容忍自己過得很糟糕，但更可以為了孩子們，花大把錢幫他們買體面和成就感，當不動產都是許多台灣人投資的首選時，若能確保不動產的土地不會縮水太多，子女卻會搬回自己身邊，這隱性的價值，才足以誘發長者的動機。
三、零風險、財務確保
太多新聞事件、太多爛尾樓的案例，都讓充滿智慧的長者，對重建裹足不前。如果選擇只有0或1，為何地主要甘冒選擇的風險？如果一開始只能被一家建商選擇，被單一建商綁定，地主自然不會願意，這也是許多都更案在過程中，不斷有建商做不下去，或是被迫提出更好的條件，最終因為成本上漲，而不得不放棄，或將圈到的地主再轉讓給其他建商。
知識程度愈高、經濟能力越好的地主，愈不可能讓自己陷入被選擇的風險，卻也因為不斷的選擇，造成許多社區地主彈性疲乏，就像是對岸長期的恐嚇，即便最近打了飛彈，多數台灣人一樣無感。
如果保障是政府主動提供的，可以先建後遷，自然零風險；如果重建可像儲蓄般，未來保證領更多，而且一定大大增值，零風險又高報酬的投資，自然人人都愛。
四、儲蓄型都更
所謂的儲蓄型都更，除了保障價值和獲利，更應該有零存整付的機制，可以共同累計容積參與開發分潤，也可以買定存或買國債，利用容積的儲存、流通和移轉，一方面比照新北市都更二箭2.0，可以跨街廓容積調派，或晉升成3.0直接將原有容積自由移轉到新的開發基地，或參與政府作東的都市計畫、區段徵收作業，讓容積可以保有更多參與重建的選擇權利，而且可以更彈性的移轉，才能真正活化容積的價值，真正將容積視為不動產的主要價值之一，才能在重建過程中，讓想走的走，想留的留，真正考量到財富自主的選擇權，才是自由經濟市場最大的價值所在。
如果相關政策告訴你，每一塊基地的容積，怎麼可以自由調整，不會天下大亂嗎？試問，當馬路的容積，都可以變成建地容積時，還有什麼是不能換的？如果交換的過程中，可以全民獲利，可以讓地主有機會先建後遷，可以將老宅變成社宅，政府為何還要濫用人民的納稅錢蓋新房子給窮人或年輕人住，而不善用開放的措施，幫國家省下更多重建成本，善用免費的老屋殘值累積更多財富，才更有機會幫全民減輕稅賦。
可以想像的未來中，大馬路旁的開發基地，因為沒有北向日照權的限縮，沒有高度的限制，拿到足額獎勵的成本最低，蓋愈高賺愈多時，如果能夠適時的透過零碎容積的移轉，或鼓勵危險建物的容積優先移入，自然就能創造更多的永久價值，也真正保障危險建物所有權人的權利，這時候的都市面容，才能實質的往前跨出一大步。
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