何謂權利變換？對地主而言其實很簡單，就是讓地主依老屋所占的權值當股東，運用政府制定的都市更新提列標準當成本，待重建完成後，以部分新成屋折價抵付作為重建費用支付給實施者，剩餘的房屋，再讓地主依各自權值分配領回並找補，如同領回原有股份+股利。這樣的分配模式，就是權利變換的概念。
重點是，擔任操盤手的實施者，可以是政府、建商、一般股份有限公司、或由地主自己組成「都市更新會」自行運作，但不管誰當老闆，政府都不保證不會蓋成爛尾樓，最終的責任，仍應完全由實施者自行負擔。過程中雖然編列可避險的風險管理費，最高達都更總成本的16%，但如果主導的老闆不是更新會，地主們一毛也拿不到，因為政策設計的出發點，原本以為，當房價上漲，老闆大賺；房價下跌，老闆就要承受損失，因此承擔風險者，才有權享受開發利潤，乍看似乎合理，但真的如此嗎？
在房價下跌時，老闆也會賠錢做嗎？當然不可能，因為賠錢的生意沒人做，如果是建商，在房價下跌時，大多會選擇棄單或拖延，等待資金到位、造價成本下滑、房價漲更高、銀行願意提供更多建築融資款，或有人願意承接時，再速速獲利了結！
換句話說，有利可圖，建商才願意承接風險。除非具有市場口碑，為了名譽而戰的大建商，或許寧可賠錢，也想顧好聲譽，才會硬著頭皮做，但這樣的建商，恐怕是鳳毛麟角。
權利變換的前題是要有地主共同當股東，遊戲才能啟動，但不管政府作東、建商作東、股份有限公司作東擔任「實施者」，在市場經驗法則中穩賺的風險管理費往往高達上億元，地主卻無法參與分配，也完全沒有主導權，即便地主想自行出錢採取委建方案，還要看上述這些實施者的臉色，這個主從關係，經常讓地主們覺得怪怪的，有利可圖時，沒有優先讓地主參與，反而優先保障外人？
對地主或屋主們而言，重建的過程中，到底應該是地主聽建商的，還是建商應該服務地主？畢竟重建的模式不同於建商買素地自地自建，牽涉到的都是地主們的私有財產，不論是政府或營利組織要進入私人領域，應該都是秉持著服務的態度，是進來幫忙的角色，而非透過不對等的知識落差，蠻橫的只想成為主宰者，導致有錢的大公司，成為金主趕廟公；沒錢的小公司，變成乞丐趕廟公，但從頭到尾，都是拿地主們的不動產當籌碼，與建商自地自建的所有權概念完全不同。
不論是政府的公辦都更，或是建商的民辦都更，都未能界定重建加工者的權利義務，特別是責任承擔、盈餘分配的問題。當共同負擔成本，就等於應該折價抵付，以房屋支付給實施者的價金時，協助加工的實施方，若有明確可預期的龐大利潤存在時，其利潤既然來自地主，就應該釋放參與權和盈餘分配權給地主，才是公平的分配模式，但「台灣都更權益促進會」檢視超過四十個社區不同的合建契約中，地主或屋主，都沒有這樣的參與權、出資權、投資權，只能被動分配、被動承擔被轉賣、被蓋成爛尾樓的巨大風險。
政府雖然舉著市容更新的大旗，卻沒有清楚交待主導者和執行者的權利義務對價關係，只因為地主和屋主們不太懂都更，地主們擔任主導者的角色就要被剝奪嗎？如果連執行者的選擇權都不能有，公平嗎？萬一蓋成爛尾樓，中途被建商轉單賣掉，建商能負責嗎？還是直接落跑？
今天如果是建商主導，地主會有權利擔任建商的董監事嗎？還是只能繼續當小股東，每年一次的股東大會，才有機會見到幕後的大老闆？奇怪的是，地主們的老屋不動產總價值，往往比建商的資產還大上許多，有錢的卻不能作主，不奇怪嗎？
如果只因為地主們是一盤散沙，只能適用零售價，賺不到大盤的價差，願意先整合、先團結的地主，是否才更有機會取得更大的談判和獲利空間。這教導整合的任務，讓都更運作十倍速，不正是政府應該協助的嗎？
在民辦都更的過程中，當主導者是外來者，卻無法讓地主參與執行、討論和監督，如何確保主導者不會亂花錢、買假發票灌水、偷工減料、中飽私囊？最後龐大的重建成本，全由地主共同吸收支付，這不是愚民政策，讓地主和屋主們集體當冤大頭嗎？
在政府的組織裡，有監察機制，但在外部的公司組織裡，缺乏第三方監督機制，最多只能保障權力核心者的利益，根本無從保障廣大地主股東的權益，何況地主都不是公司的自己人，充其量都只是外人、委託人、業主，都只算是公司的客戶，壓根無法、也無權參與公司盈餘和利潤的分配，這時侯，擔任股東的地主，如何保障自己的權利？要懇求營利者少賺、多給，只能是緣木求魚。
即便實施者是政府的行政法人，透過公辦都更2.0或類似政策幫私地主整合、重建，但行政法人所做的事，一樣無法讓地主參與盈餘分配，一樣要賺走最高16%的風險管理費，和房價上漲時更巨大，動輒8億、10億的銷售利潤，這些不都一樣是從地主身上撈油水自肥嗎？
仔細想想，每個建商或政府主導的合建案，不都是如此嗎？
該怎麼辦？
能不能自己組公司，地主們共同當老闆，真正成為地主公司的股東，是不是才真的有機會參與盈餘分配！
幸好，這樣的制度已經有了，就是「都巿更新會」，簡稱「更新會」，而且不能輕易轉軌走回建商模式，否則又要把最大利益拱手讓人！
更新會就是由地主們共同參與，依政府認可的遊戲規則申請立案，即可擁有具「法人」資格的組織，且屬於「一案建商」，可以盈利做事業，但只能幫自己社區重建，不能包其它案子，一旦都更程序走完，新房屋蓋好、完成點交，就要清算解散，或許這正是政府在維護地主的自主權之餘，同時要顧顧市場機制而有的妥協方案。
因為多數地主都是小白，都是都更的門外漢，即便自己當老闆組成更新會，仍然不具備都更專業，但與其轉軌找建商，不如先找CEO當專業經理人，先整合、再選商，專業的問題交還給專業者處理，形同老闆作決策，專家做工，才能真正享受最大的分潤利益、風險管理費、銷售利潤，同時地主自己還有權掌握和控管品質，這就是藉由代理實施者或全案管理者當助手，近年來在台灣都更界盛行的最大利多選項，不但讓地主們能夠繼續當個輕鬆的掌櫃，未來整合好，選商時一樣可以找品牌建商進場，為自己創造更高價值的不動產！
地主共同籌組更新會時，不論您是大地主(大股東)、小地主(小股東)，都有權利競選擔任理事、監事，共同協助重建運作。其中更新會的理事、監事，就同如公司制度中的董事、監察人，保有參與決策的權力。奇怪的是，公司的董事、監察人可以在賺錢的時候參與分紅，但更新會的理事、監事，在章程規則中，頂多只能支領出席車馬費，這不正是透過壓榨熱心地主，強迫少數人輸血給整個社區嗎？萬一熱臉貼到冷屁股，動機和誘因都不足時，如何能讓都更的火車頭順利運轉？
更新會的制度規範，與權利變換的規則設計，都是政府主導，但怎麼都只讓外來者有利可圖，地主自己卻只能當聖人，往往還要承擔許許多多的罵名？民國87年推行至今的都市更新條例，造就牛步化的都更市場，不正是因為地主們無法掌握更高的主導權和最大的利潤，加上資訊不夠公開透明，在強烈的知識落差下，才會成就忠誠的反對黨嗎？
開過公司的老闆們都清楚，賺錢或賠錢的關鍵，都與成本和銷售息息相關。降低成本，提高賣價，才能創造最大獲利。如果利潤全歸自己，老闆們無需買假發票灌水以增加成本，當售價愈高，利潤一定愈大，這沒問題。但如果總利潤當中，只有30%歸屬老闆，而且這30%是死豬價，在與地主談判過程中已經讓利到幾乎無利可圖，這時候可以全權掌握成本的老闆，就勢必會透過拉高成本的模式，把腦筋動到營建利潤、風險管理費、人事行政管理費、營建管理費身上。
要讓成本變多變胖的方式，建商的不二法門通常是，選用更貴的SC建材或SRC建材，同時會設法將建案規劃成竹竿形，因為建案樓層愈高，成本愈貴、營建利潤愈多，而且愈高樓層愈好賣，還可以賣愈貴。但成本被拉高時，要分配給建商的坪數就越多，選擇參與權利變換的地主，恐怕就要吃悶虧了，因為成本愈高，都更後共同的利潤就會被壓縮，房子只會變得更小、公設更大，這時候選擇參與「權利變換」的地主，分配到的有可能低於參與「協議合建」者，即便高於協議合建的分配，權狀面積增加，恐怕也只是多了公設，少了室內坪！
在權利變換的制度中，風險管理費、人事行政管理費、營建管理費這些都是老闆的佣金或稱為小金庫，而且佣金全屬實施者的權利，不必再分給別人，這時侯，精準掌控最大成本，自然可讓老闆的利潤極大化，只是此時此刻，利慾薰心，原本不應該有的假發票就會跑出來了！
加上都更作業過程中，必須引進的三家估價師，其更新後價值的「評價基準日」，都必須依照事業計畫書報核前六個月的行情估算，但往往都更作業一拖就五年十年，時間拖的愈長，新成屋真正的市價，就與「評價基準日」作出的新成屋估價落差愈大，如果成本9億元，原本估算的新成屋每坪90萬，必須分給建商1000坪才夠，但如果市價已經漲到每坪140萬，建商分得的仍然是1000坪，就等同建商每坪多賺了50萬，莫名其妙就可多進帳5億，都更這天上掉下來的禮物，最終反讓房子都還沒開始蓋的建商，成了暴利的製造者，也因此導致建商拖的愈久，銷售利潤愈高的畸形現象，這時候，這些外來的營利者，能不以拖待變嗎？躺著都會笑！
雖然很多建商派的專家都會告訴你，房價上漲的時候，地主的總價值也增加了啊！大家都賺到了，還有什麼好計較的？
如果建商憑空多賺的5億元，有合理的分配機制，讓地主可以參與盈餘分配，都更的阻力不就更小了嗎？都更的正當性，才能名正言順！
「權利變換」的交換模式
在銷售利潤的龐大誘因下，合則互利，地主們還不趕快想想，儘早啟動更新會的規劃作業！
https://tnews.cc/ur/NewsCell6994.htm
在社區重塑的過程中，透過溝通、妥協、整合，就能創造無限商機，讓子孫少奮鬥30年，都市更新會，絕對是地主們的最大利多！
歡迎加入站長的LINE，共同點亮一根蠟燭：
 歡迎加入「都更之家」共學！
站長的都更良心書：如何創造都更多贏！
https://www.books.com.tw/products/0010994487?srsltid=AfmBOooGxI-BX3b3qwHck9uoT7xnD4QuooGF9fu-U5pqoNO-S6bfdwzE
|
回首頁