被都更的地主們，經常面對以下問題：
在建商提供的權利變換相關數據中，共同負擔的提列費用，意即都更成本，疑似被刻意拉高，導致市價大約90到100萬元的住三之二，容積率高達400的基地，未來新建21層樓的RC混凝土構造建物時，地主竟然只能分配到44%。
稍有常識的地主肯定要跳腳，這麼誇張的數據，建商居然拿得出來！
由於這個建案是事業計劃和權利變換計畫併送，在所有分配條件都還沒有被確認或政府審訂之前，建商對地主的說法是：「合建契約趕快簽！」，只要簽了，可以保障地主可以拿到60%的權利價值，遠比走權利變換的44%多更多，甚至建商大言不慚的說，走權利變換可能讓地主少分了1000萬。
如果你是地主，能夠經得起建商的威脅利誘，還不趕快簽下合建契約嗎？
但明明社區中99%的人都看不懂契約，其中往往有高達85%的人不想搞懂，最終卻總是不懂的地主簽的最快，真的能傻傻的簽，傻傻的賺嗎？
更奇怪的是，想搞懂的那15%地主，沒有知識也有一點常識，就是覺得怪，就是簽不下去，但最終卻反而變成其他鄰居的眼中釘，怎麼清醒的，反而成了釘子戶，半夢半醒或還在睡的，經常要反過頭來，扮演建商的打手，但明明也沒有額外拿到什麼好處啊！
許多地主的急燥，經常在整合過程中讓人憂心，他們心情浮動是必然，吵架甚至潑婦罵街，也將成為經常，平時老死不相往來的地主，吵過一次架之後，還有多少組可以和平相處？
儘管有常識或知識的地主，在過程中都會發現問題，但面對建商咄咄逼人的態勢，還搬出都市更新條例相關的法規和制度，宣稱一切合法，再祭出一堆地主看不懂的同意書或是選配意願書，要求沒有簽合建契約的地主，必須乖乖的依照建商制定的所有遊戲規則進行，否則不但無法選屋，未來還只能被迫讓別人透過公開抽籤，抽到哪一戶，你就只能住進哪一戶！
但真正的問題是，簽下合建契約的地主，更新後權利價值可能4千萬，可以選價值4千萬的房子；但不簽合建契約，只能走權利變換的地主，因為權值被刻意壓低，最終只能選3千萬的房子，結果原本想要的4房選不到，竟然只能委屈自己，去選三房或二房。
如果你是這樣無奈的地主，還能不自救嗎？
地主經常問的是，為什麼建商說我超額選配，最多只能控制在5%或10%？建商刻意在權利變換數據中，壓低不同意戶可分配的權利價值，再透過選屋的無奈或弱勢，變相逼迫地主去簽下合建契約，否則就要荷包大失血。
這個奇怪的邏輯，正在台北市逐漸蔓延中，建商們似乎找到了利用權利變換的程序和流程的漏洞，逼迫地主簽署合建契約，以維護建商最大的利益，只是這麼一來，地主們就不開心了，不是心甘情願的整合，自然更難整合！
這個過程中，牽涉到幾個問題：
一、還沒有經過政府審定的權利變換分配比率，為何可以做為建商支配地主能否選屋的更新後價值？
二、超額選配的寬限值，為何建商說10% 就10%，為何不能是20%或30%？
三、建商說的，有法令的強制性或依據嗎？
都市更新合建契約當中，建商可言明地主選配房屋時，只能依照其權值的一定比例來參與選屋和找補，雖然已依照都市更新條例找了三家估價師，也都有公開抽籤，但奇怪的是，當付錢的大爺是建商，受雇的估價師，還能夠站在地主方守護地主的財產，讓建商少分一點嗎？
完全違背市場運作機制的方式，怎麼可能守護得了地主的財產，這個時候更新後的價值勢必要被低估，共同負擔成本能夠不被拉高嗎？
這考驗的不是人性，而是在制度的設計過程中，完全忽略營利者的人性！但營利者是公司，不是人，自然不會有人性，有的是更多的狼性！
事實上在「都市更新條例」當中，並沒有明文規定超額選配的比例，就連「都市更新權利變換實施辦法」中，也只有第17條有以下的規範：
1.實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配及選配原則辦理；其於本條例中華民國一百零八年一月三十日修正施行前已報核之都市更新事業計畫未表明分配及選配原則者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。
2.實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。
但這條，同樣也沒有提到超額選配的比例。
唯獨在「臺北市都市更新權利變換選配作業須知」中，才做了相關的規定：
第二條
實施者於報核都市更新事業計畫時，應以公平合理方式，考量個案狀況及權利人負擔能力，敘明理由載明選配原則，作為實施權利變換後應分配之土地及建築物位置之依據；另更新案如有實分配價值超出應分配權值、所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形，亦應載明於選配原則內。
都市更新事業計畫中未訂有選配原則者，權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元。
另外在第五條，也做了以下的約束：
第五條
有下列情形之一者，應與實施者合意辦理選配，非屬公開抽籤範圍：
(一)選配價值遠高於其應分配權利價值者。
(二)申請△F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者。
(三)依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者。
如果仔細看第六條和第七條的規範，其實對地主也是有一定保障的：
第六條
以部分協議合建、部分權利變換方式實施之都市更新案，辦理選配作業時，應顧及公平性，參與協議合建者由實施者代表與其他權利人一併依所訂之選配原則辦理選配作業，如涉及重複選配情形，應辦理公開抽籤。
第七條
選配作業，實施者得視個案具體狀況載明於都市更新事業計畫及權利變換計畫中，並以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過內容為準。
換句話說，在審議會都還沒審議通過之前，選配作業根本不能定案。
至於審議會會依照建商送上來的資料照單全收，還是會在公聽會過程中，收集地主的意見，並請建商修正？
這個時候，地主們的決心，將是很重要的參考依據，團結或鬆散，你覺得哪個策略可以幫到身為地主的你？
當建商展現一副高傲的姿態出現時，是地主的縱容，還是愚蠢？
和諧團結的地主，您覺得對你好，還是對建商好？
都更的遊戲過程中，充滿著太多知識不對等，地主們是矇著頭下賭注，繼續感情用事，還是願意揭竿而起，守護自己的財富？
歡迎加入站長的LINE，共同點亮一根蠟燭：
 歡迎加入「都更之家」共學！
站長的都更良心書：如何創造都更多贏！
https://www.books.com.tw/products/0010994487?srsltid=AfmBOooGxI-BX3b3qwHck9uoT7xnD4QuooGF9fu-U5pqoNO-S6bfdwzE
|
回首頁