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發稿日：2023/06/21 06:10:00 PM

發稿人：站長 | 修改新聞稿

都更十大【關鍵時刻】凝聚千分之一共識

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都更的過程，就是一連串的選擇，關鍵時刻至少有10個，向左走、向右走，最後都要能在終點相遇，都更才會成功。從機率來試算，這就是2的10次方=1024，   成功的機率只有千分之一，地主們只有團結、妥協、包容，才走得到終點！      當日本99%的都更案都是由地主們共同主導時，聰明的台灣人，為何還喜歡把權利和利益往外送？      關鍵時刻會在何時出現？      依照都更的進度，地主們至少會遇到以下的關鍵選擇：      一、實施者選任：   若建商當實施者，進度可能稍快，但地主方將喪失選擇權、主導權，鄰居情誼容易被撕裂；若自主更新會，應有全案管理團隊或專業廠商協力。      二、前期出資：   包含整合費、行政作業費、專業書類及變更修正(包含自劃單元、單事業計畫書、權利變換書)、估價師費用、建築設計費、都市計畫變更費等，大約1500~4000萬是建商出，還是地主出？      三、結構安全：   全交給建商主導，或地主可介入瞭解成本和風險，包含結構安全設計，要蓋SC、SRC或RC？要蓋成震震宅、制震宅或隔震宅，成本也會有差，地主應清楚理解其中差異，安全係數愈高，價格愈貴。      四、容移移轉：   攸關建築量體，都更最多可做40%的容移，若買古蹟的容積，更可做到50%，有成本，有利多，要不要投資，共享利潤，誰決定？一般銀行可協助更新會出資。      五、重建成本：   如權利變換的共同負擔成本，其中營造成本只占2/3，其它費用還有六大項，共同的目標是增加成本讓實施者多分點，還是抑制成本讓地主多分點？當中關鍵因素與建材品質、地面樓層數、地下樓層數、機械車位或平面車位、棟數、大樓表面積等等，都有極大關聯。      六、銷售利潤：   除了一樓店面以外，新大樓的樓層數愈高，往往售價愈高，是要蓋高樓並把高樓層讓給建商多賺點，還是建蔽率做到滿，增加幾間店面和每層坪數，都會影響到整體銷售利潤。若估價師算出的更新後每坪100萬，最終預售或成屋銷售時，每坪賣150萬，銷售所創造出來的利潤，應歸建商或地主？      七、風險暨管理利潤：   每個都更案，均可編列上限大約20%的成本，等於10億的都更總成本，有2億是風險管理費，用不到，全部歸建商，或歸地主？      八、合建或委建：   如果台北市10坪住三容積225%的土地，可以蓋出建物權狀53坪(含公設)，合建就是用新成屋折抵成本，把其中40%或50%分給建商，讓建商領部分房子和土地；若是委建就是蓋53坪的錢，地主自己出，實領53坪，土地也不必分給建商。地主有這個選擇權利嗎？      九、工程安全和品質：   設計是一回事，興建是另一回事，房子蓋好後是否牢固、不會漏水、不怕地震，都和營造廠的品質與第三方監造有關，建商比較隨便，還是要住在裡面的地主比較隨便？      十、公寓大廈點交維運：   新大樓完工點交時誰決定？不入住的建商決定，還是地主決定？點交涉及工程品質，若品質不佳又被起造人胡亂主導首次的公寓大廈區權會，一旦完成點交，後續惡夢由誰承擔？新大樓每個月管理費平均至少3千元起跳，錢一定由地主自己出，還是可透過都更編列公基金，減輕地主負擔？         一張圖說分明，關鍵在於選擇權，以及能不能有轉軌的機會！      https://tnews.cc/ur/URBoss.jpg        歡迎加入站長的LINE，共同點亮一根蠟燭：         歡迎加入「都更之家」共學！      站長的都更良心書：如何創造都更多贏！   https://www.books.com.tw/products/0010994487?srsltid=AfmBOooGxI-BX3b3qwHck9uoT7xnD4QuooGF9fu-U5pqoNO-S6bfdwzE

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